东营市物业管理暂行办法

东营市物业管理暂行办法

《东营市物业管理暂行办法》已经市政府批准，现予发布。

市长刘国信

二OO五年五月十七日

东营市物业管理暂行办法
第一章 总则

　　第一条为了规范物业管理活动，根据国务院《物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　第三条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
　　第四条市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
　　县区房产行政主管部门具体负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
　　建设、规划、市政、城市管理行政执法、公安、物价、民政等部门按照各自职责，共同做好物业管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会

　　第五条房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
　　(四)参加业主大会会议，行使投票权；
　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；
　　(六)监督业主大会和业主委员会的工作；
　　(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；
　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；
　　(十)法律、法规、规章规定的其他权利。
　　第六条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；
　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　(四)按照有关规定交纳专项维修资金；
　　(五)按时交纳物业服务费用；
　　(六)法律、法规、规章规定的其他义务。
　　第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　物业管理区域由房产行政主管部门根据下列因素划定：
　　(一)业主共用供水、排水、供电、供热、消防等设施设备；
　　(二)属于一个自然街坊或者封闭小区；
　　(三)有关居民委员会的设置情况。
　　第八条同一物业管理区域内的全体业主，应当成立业主大会，并选举产生业主委员会。
　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
　　第九条物业管理区域内，入住率超过50%且业主要求成立业主大会的，应当在县区房产行政主管部门指导下，由进行前期物业管理服务的企业会同建设单位(包括公房出售单位)、业主代表组成首次业主大会筹备组，组织召开首次业主大会。前期物业管理服务企业不召集首次业主大会的，在县区房产行政主管部门指导下，由业主召集。
　　物业管理区域内，分期建设的住宅物业，符合前款条件的，应当召开首次业主大会。
　　第十条住宅物业业主在首次业主大会上的投票权，按套计算，有单独房屋产权证的一套计一票。非住宅物业业主在首次业主大会上的投票权，按物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋产权证的计一票；超过100平方米的，每超过100平方米增计一票。一个业主所持的投票权最高不超过全部投票权的30%。
　　第十一条业主大会履行下列职责：
　　(一)依法制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　(三)选聘、解聘物业管理企业；
　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　　(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
　　第十二条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，按照规定的会议形式和表决规则进行。
　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。
　　第十三条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　　(四)监督业主公约的实施；
　　(五)业主大会赋予的其他职责。
　　第十四条业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
　　提倡居民委员会成员和业主委员会成员经法定程序相互兼职。
　　第十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员基本情况等材料向物业所在地的县区房产行政主管部门备案，并在物业管理区域内公示。
　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当重新备案和公示。
　　第十六条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
　　业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告经费使用情况，接受业主质询。
　　第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　业主公约对全体业主具有约束力。
　　第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
　　第十九条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等有关工作。
　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

　　第二十条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
　　第二十一条建设单位在销售物业之前，应当依法制定业主临时公约，并向物业买受人明示；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
　　第二十二条住宅物业及其同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3人或者建筑面积小于2万平方米的，经物业所在地的县区房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　第二十三条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
　　第二十四条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
　　第二十五条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
　　第二十六条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
　　第二十七条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当按照规定要求向物业管理企业移交有关资料。在前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当按照规定要求向业主委员会移交有关资料。
　　第二十八条建设单位应当在物业管理区域内无偿配置物业管理用房。建筑面积10万平方米以下(含10万平方米)的，按照建筑面积的4‰配置，但不得小于100平方米；建筑面积超过10万平方米的，超过部分按照3‰配置。规划行政主管部门在审批建设项目和规划验收时，应当予以审核。
　　物业管理用房的所有权依法属于业主，不得买卖和抵押，由物业管理企业使用并负责日常维护，物业管理企业不得自行改变物业管理用房用途。确需改变用途的，经业主大会同意，业主委员会依法到规划、房产等行政主管部门办理有关手续后，方可改变物业管理用房的用途。
　　第二十九条建设单位应当按照国家规定和物业买卖合同约定的保修期限、保修范围，承担物业的保修责任。

第四章 物业管理服务

　　第三十条物业管理企业应当具有独立的法人资格，按照核定资质等级从事相应的物业管理服务活动。
　　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
　　第三十一条在同一物业管理区域内，由一个物业管理企业实施物业管理。
　　第三十二条业主大会可以通过公开招标或者根据业主委员会的推荐选聘物业管理企业。
　　业主委员会向业主大会推荐候选物业管理企业时，应当至少推荐3个以上具备资质条件的物业管理企业。
　　第三十三条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
　　物业管理企业提供的服务主要包括以下事项：
　　(一)物业共用部位的维护与管理；
　　(二)物业共用设施设备及其运行的维护和管理；
　　(三)公共区域保洁服务和公共绿地的养护管理；
　　(四)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；
　　(五)物业装饰装修管理服务；
　　(六)物业管理档案资料的管理；
　　(七)物业服务合同约定的其他事项。
　　第三十四条物业服务合同签订前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。
　　第三十五条物业管理企业应当在物业服务合同订立或者变更之日起15日内，向物业所在地县区房产行政主管部门备案并在物业管理区域内公示。
　　第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同约定，为业主提供相应的服务。
　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　第三十七条物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
　　业主委员会应当按照规定向物业管理企业移交有关资料。
　　第三十八条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和有关资料交还给业主委员会。
　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
　　第三十九条经业主大会或者业主委员会同意，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
　　第四十条业主应当依照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。已售出的空闲物业的物业服务费用由业主交纳。
　　物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
　　第四十一条住宅物业服务收费实行政府指导价。市价格行政主管部门应当会同市房产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，并报价格行政主管部门备案。
　　非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
　　物业管理企业应当实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
　　第四十二条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
　　物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第四十三条物业管理区域内禁止下列行为：
　　(一)破坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；
　　(二)违章搭建建筑物、构筑物；
　　(三)占用通道等公用场地；
　　(四)存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
　　(五)损坏绿地、树木和绿化设施；
　　(六)乱抛乱堆垃圾、杂物；
　　(七)排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；
　　(八)擅自设置营业摊点；
　　(九)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
　　(十)擅自饲养家畜、家禽；
　　(十一)法律、法规、规章禁止的其他行为。
　　在物业管理区域内发生上述行为，业主委员会或者物业管理企业应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
　　第四十四条物业管理企业应当接受公安机关的监督指导，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生治安案件或者各类灾害事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。
　　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
　　物业管理企业应当配合街道办事处、居民委员会的工作。
　　政府有关部门、街道办事处和居民委员会应当支持物业管理工作，不得干预物业管理企业正常经营和管理服务活动，不得乱摊派。
　　第四十五条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
　　物业使用人违反本办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
　　第四十六条房产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

第五章 物业的使用与维护

　　第四十七条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
　　业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法到规划、房产行政主管部门办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论通过后，由业主委员会依法到规划、房产行政主管部门办理有关手续。
　　第四十八条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
　　临时占用、挖掘道路、场地，需要有关行政管理部门行政许可的，应当依法办理有关手续。
　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当承担赔偿责任。
　　第四十九条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设备设施维修、养护的责任。
　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状；造成损失的，应当承担赔偿责任。
　　临时占用、挖掘道路、场地，需要有关行政管理部门行政许可的，应当依法办理有关手续。
　　第五十条业主或者使用人需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
　　因物业装修造成其他业主、使用人财产损失或者影响物业使用的，由装修人负责赔偿或者修复。
　　第五十一条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，应当建立专项维修资金。专项维修资金筹集、使用和管理的具体办法另行制定。
　　第五十二条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第五十三条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护。责任人不履行维修义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
　　物业应当定期维修养护。业主对其自用部位和自用设施设备实施维修养护，费用自理。物业管理企业对共用部位、共用设施设备负责维修养护。属人为损坏的，由责任人承担维修养护责任。因维修养护不及时，给业主造成损失的，应当承担赔偿责任。
　　物业维修养护时，有关业主应当给予配合。因有关业主拒绝配合造成其他业主、使用人物业损坏及其财产损失的，应当承担修复或者赔偿责任。

第六章 法律责任

　　第五十四条未取得物业管理企业资质证书从事物业管理的，依照《物业管理条例》第六十条第一款的规定，由房产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第五十五条违反本办法规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，依照《物业管理条例》第六十一条的规定，由房产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第五十六条违反本办法规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理委托给他人的，依照《物业管理条例》第六十二条的规定，由房产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第五十七条违反本办法规定，住宅物业的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，依照《物业管理条例》第五十七条的规定，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
　　第五十八条违反本办法规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，依照《物业管理条例》第五十八条的规定，由房产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第五十九条违反本办法规定，不移交有关资料的，依照《物业管理条例》第五十九条的规定，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
　　第六十条违反本办法规定，建设单位不按照规定配备必要的物业管理用房的，依照《物业管理条例》第六十四条的规定，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
　　第六十一条违反本办法规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，依照《物业管理条例》第六十五条的规定，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
　　第六十二条违反本办法规定，有下列行为之一的，依照《物业管理条例》第六十六条规定，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
　　第六十三条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
　　第六十四条业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
　　第六十五条　违反本办法规定，房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章 附则

　　第六十六条本办法自2005年6月1日起施行。2002年3月2日市人民政府颁布的《东营市城市住宅小区物业管理暂行办法》和2002年3月3日市人民政府颁布的《东营市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》同时废止。