沈阳市住宅小区管理办法

沈政发[1994]第35号

第一章　总 　则

　　第一条　为加强住宅小区的管理，保障房屋和公用设施的合理使用，维护住宅小区的公共秩序，提高居住环境质量，根据国家有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。

　　第二条　本办法所称住宅小区，是指城市规划区内，以住宅为主体，具备相应的配套设施，建筑面积在二万平方米以上的居民生活区（含区域内的非住宅房屋）。

　　第三条　住宅小区的管理以居民自治与专业服务相结合为原则，实行社会化、专业化管理。

　　第四条　产权人和使用人有参与住宅小区管理的权利和遵守住宅小区公共秩序的义务。

　　第五条　市房产管理部门是本市住宅小区管理工作的行政主管部门，负责全市住宅小区管理工作的组织、协调、业务指导，统一制定有关住宅小区管理的具体政策及管理标准，并对住宅小区管理委员会和物业管理企业的管理和服务工作进行监督检查。
　　各区房产管理部门是本区住宅小区管理工作的业务管理部门，对住宅小区管理工作进行协调、指导和检查。
　　市规划、城建、交通、卫生、公安、城管、邮电、供水、供电、煤气等部门和单位按各自职责分工，加强对住宅小区的管理、监督与指导。
　　各区人民政府依据国家的法律法规及有关规定，对住宅小区进行综合治理，并对住宅小区管理工作实施监督检查。

　　第六条　住宅小区成立小区管理委员会(以下简称管委会)，代表产权人和使用人的利益，负责住宅小区的日常管理工作。
　　管委会可委托物业管理企业具体实施小区管理工作。

第二章　住宅小区管理机构与职责

　　第七条　住宅小区管理委员会由市、区房产管理部门负责组建。管委会由产权人和使用人选举的代表、居民委员会成员及有关管理部门、服务单位派出的代表组成。

　　第八条　管委会的职责：
　　（一）制定管委会章程,维护产权人和使用人的合法权益；
　　（二）接受住宅小区内产权人和使用人的监督，并接受住宅小区所在地街道办事处及各有关部门的监督、检查和指导；
　　（三）通过订立合同方式,决定选聘或续聘物业管理企业；
　　（四）审议物业管理企业制定的住宅小区年度管理计划和住宅小区管理、维修、服务的重大措施；
　　（五）根据产权人和使用人的意见和要求，对物业管理企业的日常工作和小区管理经费的使用情况，进行检查、监督；
　　（六）根据住宅小区实际情况，制定并组织房屋产权人和使用人签署居民公约。

　　第九条　物业管理企业是指具备相应资质条件,依法成立，具有法人资格，经营物业管理业务的经济实体。物业管理企业实行自主经营、独立核算、自负盈亏。

　　第十条　住宅小区物业管理实行公平竞争，优胜劣汰，放开发展的原则。

　　第十一条　市房产管理部门统一对全市物业管理企业进行资质审查。物业管理企业必须到工商、税务等部门办理证照后， 547 方可从事经营活动。

　　第十二条　物业管理企业应履行下列职责：
　　（一）依据物业管理合同，具体实施对小区的管理；
　　（二）接受管委会和产权人及使用人的监督，接受房产管理部门、住宅小区所在地街道办事处及其它有关部门的监督、指导；
　　（三）年度管理计划和重大的管理、维修、服务措施应提交管委会审议，并经管委会认可后实施；
　　（四）可以委托专营公司进行专项管理；
　　（五）可以实行多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。

　　第十三条　开展住宅小区管理业务的物业管理企业，必须与小区管委会签订承包管理合同。承包管理合同应报市、区房产管理部门备案。

　　第十四条　物业管理企业开展住宅小区管理业务，在小区内负责下列事项：
　　（一）房屋及附属设施的维修、养护；
　　（二）路灯、景点、园林绿化、窨井、化粪池、道路、停车场、信报箱等公用公共设施的维修、养护；
　　（三）环境卫生保洁，窨井、化粪池的清掏清运；
　　（四）维护文化娱乐活动场所秩序；
　　（五）便民服务网点及车库的管理；
　　（六）维护治安及交通秩序；
　　（七）住宅小区各类档案的管理；
　　（八）承包管理合同规定的其他事项。

　　第十五条　物业管理企业可开展多种有偿便民服务。

　　第十六条　住宅小区内房屋及配套设施的维修养护，物业管理企业与各专业管理部门按下列分工划分职责：
　　（一）供电设施：进户线以内的，由物业管理企业或房屋产权单位负责；以外的，由电业部门负责。
　　（二）煤气管道：煤气部门负责供气安全工作。煤气管网干线引向庭院的支线、室内管线及附属设施（煤气表除外）由煤气部门负责，产权单位承担费用。
　　（三）自来水管线：用户进户管道总水门以内用水设施（不含水表）由产权单位负责；以外的，由自来水公司负责。
　　（四）下水管道：小区红线内化粪池及管线（不含市政管线），由物业管理企业负责；以外的，由市政部门负责。
　　（五）电信管线：楼内电话预埋管线由产权单位负责，其它管线由电信部门负责。
　　（六）供暖管线：由供暖部门负责。
　　（七）环卫设施及垃圾清运由环卫部门负责。
　　小区管委会可直接或委托物业管理企业组织协调专业单位及时进行维修养护。专业单位也可委托物业管理企业有偿代行维修养护（煤气设施除外）。

第三章　住宅小区房屋及设施的使用与维护

　　第十七条　居民使用房屋，应遵守下列规定：
　　（一）未经市、区房产管理部门批准，不得改变房屋格局、外貌和用途；
　　（二）不得对房屋的内外墙、梁柱、楼板、阳台、屋面及楼梯间凿、拆、搭、占；
　　（三）不得利用房屋从事危害公共利益的活动。

　　第十八条　住宅小区内禁止下列行为：
　　（一）擅自占用、挖掘道路和绿地，攀折花木；
　　（二）占用公共场地，损坏住宅小区公共公益设施；
　　（三）乱抛垃圾、杂物；
　　（四）违章建房，乱搭、乱贴、乱挂等；
　　（五）攀、划、涂、抹园林艺术雕塑；
　　（六）聚众喧闹；
　　（七）饲养禽畜；
　　（八）随意停放车辆；
　　（九）排放或堆放有毒有害物品等。

　　第十九条　住宅小区内的房屋维修责任，按下列规定划分：
　　（一）承租国有房屋的，由物业管理企业负责维修；
　　（二）单位产权房屋委托物业管理企业代为管理的，由物业管理企业组织维修，房屋发生大、中修项目，按实际结算，由产权单位另行支付；
　　（三）个人全价购买商品房的,公共部位及公共公益设施，由产权人委托物业管理企业负责维修，其余部位由个人负责维修；
　　（四）居民按住房制度改革政策购买的新、旧公有住房，公共部位及公共公益设施，由物业管理企业负责维修，其余部位由个人负责维修；
　　（五）动迁户以商品房价格购买的增加面积房屋，公共部位及公用设施由物业管理企业负责维修，其余部位由个人负责维修。
　　凡物业管理企业负责维修的，其费用从房租和公共部位维修费中支出。个人负责维修部分，可有偿委托物业管理企业代为维修。

　　第二十条　凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋安全及公共安全的，责任人应及时进行修缮。经物业管理企业通知后，在限期内未进行修缮的，由物业管理企业修缮，所发生的费用，由责任人承担。

　　第二十一条　确属为完善公共公益设施在小区内增建房屋的，须经管委会同意并由市规划部门审批后，方可建设。

第四章　住宅小区的验收与接管

　　第二十二条　住宅小区的房屋及公共公益配套设施必须统一规划，同步建设。

　　第二十三条　住宅小区工程竣工后，应严格按规定进行验收，验收合格后方可进住。

　　第二十四条　开发建设单位应在移交住宅小区时，向小区管委会提供小区总建设面积0.2％以上的小区管理用房,其产权属国家所有。

　　第二十五条　移交住宅小区时，开发建设单位应向管委会或前期管理单位移交下列住宅小区工程建设的有关资料：
　　（一）住宅小区平面规划图、竣工总平面图；
　　（二）房屋设备和配套设施的竣工图；
　　（三）地下管网图；
　　（四）其它必要的资料。

　　第二十六条　住宅小区在居民进住至住宅小区管委会成立前，由市房产管理部门临时指定物业管理企业进行前期管理。管委会成立后，小区管理工作由前期管理单位移交管委会。管委会选聘物业管理企业时，可优先聘用进行前期管理的物业管理企业。

第五章　住宅小区管理经费的来源和使用

　　第二十七条　新建住宅小区的开发建设单位，应按建筑面积每平方米5元的标准，向市住宅建设管理部门交纳住宅小区管理启动基金，该项基金计入建设成本，并及时划转到市房产管理部门。

　　第二十八条　住宅小区管理启动基金由市房产管理部门设专帐统一管理，统一安排使用。其中50％作为新建住宅小区管理启动经费，50％作为已交付使用住宅小区的管理启动经费。

　　第二十九条　房地产开发公司按住宅小区总建筑面积0.5％的比例并以成本价，向管委会提供商服用房,产权归国家所有，拨用给小区管委会经营使用，其经营收入全部用于住宅小区管理。

　　第三十条　住宅小区内单位自管房屋（含单位用房），按建筑面积每平方米每年一元伍角的标准，向管委会交纳住宅小区管理费。

　　第三十一条　住宅小区内直管住宅房屋和单位托管房屋，按租金实收额划出5％，作为住宅小区管理经费。

　　第三十二条　住宅小区管理经费可由小区管委会委托物业管理企业收取。

　　第三十三条　物业管理企业可按物业管理合同，向居民收取住宅小区管理服务费。其收费标准是：
　　（一）一室户每月交纳5元；
　　（二）二室户每月交纳6元；
　　（三）三室户每月交纳7元；
　　（四）四室户及四室以上户型每月交纳8元。

　　第三十四条　房屋租金、公用部分维修费、供水加压费、采暖费，仍按规定执行。

　　第三十五条　小区管理经费用于住宅小区公共公益设施的经常性维护、保养和住宅小区管理的日常支出，不得挪作他用。

　　第三十六条　住宅小区各项管理经费的收支情况，每半年向居民公布一次，接受居民的监督。

第六章　罚 　则

　　第三十七条　产权人和使用人违反本办法第十七条、第十八条规定的，由小区管委会委托物业管理企业予以制止、批评教育、责令恢复原状并赔偿损失。

　　第三十八条　物业管理企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由管委会制止,并责令限期改正,情节严重的，由市、区房产管理部门予以警告、责令限期改正、赔偿损失，直至取消物业管理资格：
　　（一）房屋及公共公益设施修缮不及时的；
　　（二）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
　　（三）私搭乱建，改变房屋和公共公益设施用途的；
　　（四）违反物业管理合同及违反本管理办法规定的。

　　第三十九条　开发建设单位未按规定移交工程、未向小区提供管理用房或划拨管理经费的，由市房产管理部门会同有关部门责令其限期履行。

　　第四十条　擅自将住宅小区管理经费挪作他用的,由市、 553 区房产管理部门责令改正，对责任者予以行政处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第四十一条　对拒绝交纳各项应交费用的居民，物业管理企业可责令其限期交纳。逾期不交纳者，物业管理企业可采取停止供电、供水、供气等措施，但应提前五天书面通知当事人。

第七章　附 　则

　　第四十二条　城市规划区以外的县（市）、区居民生活区及二万平方米以下住宅组团的管理工作，可参照本办法执行。

　　第四十三条　本办法实施当中的具体问题，由市房产管理局负责解释。

　　第四十四条　本办法自发布之日起施行。原《沈阳市住宅小区管理办法》（沈政发[1990]62号）即行废止。