洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市物业管理企业管理办法的通知

洛政办〔2007〕38号

各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：
    《洛阳市物业管理企业管理办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照实施。

洛阳市物业管理企业管理办法

    为维护我市物业管理市场秩序，切实为业主提供规范、透明、高效的优质服务，促进我市物业管理水平的进一步提升，根据国家、省、市物业管理有关法规政策，结合我市实际，制定本办法。

    一、物业管理企业经营活动标准
    (一)凡在本市从事物业管理活动的企业，应持有工商行政管理部门颁发的营业执照、房产管理部门颁发的资质等级证书和价格管理部门颁发的收费许可证，以及《中华人民共和国公司法》规定的其他有关证件。
    (二)凡从事物业管理活动的管理人员，应当具有必要的专业知识；法律、行政法规有资格要求的，还应当取得相应的资格证书。
    (三)本市以外的物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当持资质等级证书和有关证件到市物业管理部门备案。
    (四)建设单位或者业主委员会在选定物业管理企业时，应当与其签定服务合同，明确双方的权力义务及毁约、失约应承担的责任等。
    (五)新建物业项目应当实行物业管理招投标。各县(市、区)房管、建设、规划、监察等部门和物业项目所在地辖区办事处、社区居委会应设立联合监督机构，对本行政区域内的物业管理招投标活动实施监督。

    二、物业管理企业服务基本标准
    (六)物业管理企业应当有完善的物业管理方案，以及保安、保洁、维修、财务、档案等管理制度，并在所管小区公布。
    (七)物业管理企业必须严格按照《物业服务委托合同》所签订的服务内容和服务标准，对承接的物业项目进行管理和服务。
    (八)物业管理企业承接物业项目时，物业管理服务人员设置可参照以下标准(具体设置标准由当事人在服务合同中约定)：建筑面积2万平方米以下的(含2万平方米)，设保安员4人，每增加1万平方米保安员增加1人；建筑面积每5000平方米设保洁员1人，建筑面积每增加5000平方米保洁员增加1人；绿化面积每3000平方米设专职绿化工1人，绿化面积每增加3000平方米绿化工增加1人。小区建筑面积2万平方米以下的(含2万平方米)设维修人员2人，建筑面积每增加2万平方米维修人员增加1人。
    (九)物业管理企业承接物业项目时，提供的服务项目和服务标准可参照以下标准(具体标准由当事人在服务合同中约定)：
    1．保安服务：24小时门卫值班；对重点区域、重点部位定时巡逻；车辆停放有序，对火灾、治安等突发事件有应急预案。
    2．保洁绿化服务：小区公共场所每日清扫1次，楼道每周清扫1次，生活垃圾日产日清；小区公共雨水、污水管道每年疏通1次，化粪池每年清掏1次；确保草坪、花卉、树木等绿化物整洁美观，无杂草、杂物、病虫害。
    3．维修服务：对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维护，设施设备运行正常；经常对小区房屋单元门、楼梯道维修养护。路灯、楼道灯及其他共用部位的门窗、玻璃及时维修养护。急修项目2小时内到现场，24小时修复；如不能在规定时间完成，须对居民作出限时修复的承诺。小修项目3天内修复，需安排工程修理的，应及时告知报修人。中修、大修应向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，及时组织维修。

    三、物业管理企业服务收费标准
    (十）物业管理企业在提供前期物业管理服务时，应先到辖区物业管理主管部门进行小区服务等级认定，然后持服务等级认定证明及相关材料向市价格主管部门申请办理收费手续。物业小区成立业主委员会后，由物业管理企业与小区业主委员会协商收费标准，签订《物业服务委托合同》报价格主管部门备案。
    (十一)物业管理企业经市价格主管部门批准的收费项目，应当在小区明显处公示。
未经业主大会或业主代表大会同意，物业管理企业不得擅自增加任何公共收费项目。
物业服务明码标价内容包括：物业管理企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起止时间、收费项目、收费标准、监督举报电话。
    (十二)物业管理企业代收代缴有关费用的，不得私自截留挪用，应当按时、足额缴纳到有关部门。
    (十三)物业管理企业在承接物业后，必须每半年公布一次收支帐目。

    四、奖惩办法
    (十四)物业管理企业承接物业项目时，连续3年无重大责任事故或重大信访案件的，市政府将给予表彰。
    (十五)物业管理企业成立1年内没有管理项目的，由市物业管理主管部门吊销其资质证书。
    (十六)物业管理企业未取得相关证照从事物业管理活动的，依据《物业管理条例》第六十条规定处罚。
    (十七)物业管理企业聘用未取得上岗证书或其他专业技术证书人员从事物业管理活动的，或取得证书人数不够资质规定标准的，由物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，按照法律法规有关规定处罚。
    (十八)物业管理企业未按规定公布物业管理收支帐目或违规收费的，分别由所在地物业管理和价格主管部门责令其限期改正，逾期不改正的，在年终动态考核中定为不合格。
    (十九)未经业主大会或业主代表大会同意收取其它公共费用的，由物业管理主管部门责令其限期改正并退还非法所得。
    (二十)物业管理企业不按合同约定提供服务的，由所在地物业管理主管部门责令其限期改正。