黄冈市住宅小区物业管理暂行办法

发布单位：黄冈市人民政府
文    号：黄政发[2001]20号
发布日期：2001年06月22日
生效日期：2001年07月01日
 
　　第一章　总则

　　第二章　物业管理企业

　　第三章　物业管理及服务

　　第四章　物业的使用及维护

　　第五章　物业的移交及管理经费

　　第六章　法律责任

　　第七章　附则

各县、市、区人民政府，龙感湖管理区，市政府各部门：

　　《黄冈市住宅小区物业管理暂行办法》已经2001年5月9日市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，望遵照执行。

　　二OO一年六月二十二日

黄冈市住宅小区物业管理暂行办法

　　第一章　总则

　　第一条　为加强本市住宅小区物业管理，提高城市整体管理水平，创造整洁、安全、文明、舒适的居住环境，根据国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市辖区内住宅小区的物业管理。

　　第三条　本办法所称住宅小区，是指实行城市综合开发，基础设施配套比较齐全，并达到一定规模的住宅区。住宅小区的范围由当地建设行政主管部门依照有关规定划定。

　　本办法所称物业管理，是指业主自治组织或委托的物业管理企业，对物业的正常使用、维护、修缮实施综合管理服务的活动。

　　本办法所称业主，是指物业的所有权人及合法使用人。

　　本办法所称物业管理企业，是指具备相应资质条件，依照合法程序成立，从事物业管理业务的法人实体。

　　第四条　本办法所称房屋自用部位和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线、门窗和自用阳台等。

　　房屋共用部位是指承重结构部位（包括楼盖、房顶、柱、梁、内外墙体和基础等）、楼梯间、走廊、过道等。

　　共用设备指共用的上下水管道、落水管、垃圾道、化粪池、水箱、高压泵房、消防设施和电梯等。

　　第五条　物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合、合同约定公共服务内容与特约服务相结合的原则。

　　第六条　市建设行政主管部门是本市行政区域物业管理的主管部门。市房地产管理部门负责市区（含黄州区）的物业管理的管理和监督。各县（市）建设行政主管部门和房地产管理部门负责所辖行政区域内的物业管理组织实施工作。

　　各级公安、工商、物价、城建、供水、环卫、电力、邮电、爱卫会、居（村）民委员会等部门和单位，应当按照各自职责分工，协同实施本办法。

　　第二章　物业管理企业

　　第七条　从事物业管理的企业在依法登记注册后，应及时向市、县（市）房地产管理部门申报物业管理企业资质，经市建设行政主管部门统一审查同意后，报省建设行政主管部门核发资质等级证书。取得资质等级证书的方可从事物业管理业务。

　　第八条　申请成立物业管理企业在向房地产管理部门申请资质时，必须提供：企业法人营业执照（复印件）、章程；物业管理企业资质等级申报表；专业技术人员和管理人员的职称证书和上岗证书复印件以及其他文件资料。市、县（市）房地产管理部门应在收到申请报告和文件资料15日内完成审核上报工作。

　　第九条　物业管理企业的权利：

　　按照国家、省、市有关规定和合同约定，负责房屋共用部位的维修、养护和管理工作；收取物业管理有偿服务费，接受业主或业主委员会委托开展其他特约服务；指导、监督业主装修房屋活动，制止危害居住安全的装修房屋行为。

　　第十条　物业管理企业的义务：

　　遵守国家、省和本市有关物业管理的规定，主动接受公安、物价、工商等部门的管理和监督；接受业主和业主委员会的监督，不间断地为业主提供服务；超出物业管理合同采取的重要管理措施应征得业主委员会同意。

　　第十一条　物业管理企业应根据住宅区管理服务的实际内容，建立健全管理的规章制度，制定住宅区住户手册、管理项目及标准等，方便住户，提高管理服务水平。

　　第三章　物业管理及服务

　　第十二条　凡经建设行政主管部门划定的住宅小区，都必须成立业主委员会。业主委员会是代表住宅小区内的全体业主对物业实行自治管理的组织。业主委员会代表小区全体业主选聘一个物业管理企业实施专业化管理。

　　第十三条　物业管理企业接受委托从事物业管理业务，应当与业主或业主委员会签订物业管理合同，并载明下列主要内容：

　　（一）物业管理区域的范围和管理项目；

　　（二）物业管理服务的事项、要求和标准；

    （三）物业管理服务收费的项目、标准、办法、期限；

　　（四）违约责任。

　　物业管理合同示范文本由房地产管理部门统一制定。

　　物业管理企业应当自物业管理合同生效之日起15日内，将物业管理合同报本地房地产管理部门备案。

　　第十四条　物业管理单位应严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务。

　　第十五条　物业管理服务收费，应当遵循合理、公开及与业主的承受能力相适应的原则确定。其费用包括：

　　（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

　　（二）物业管理单位办公费、固定资产折旧费；

　　（三）公共设施、设备日常运行、维修及保养费、绿化管理费、清洁卫生费、保安费；

　　（四）法定税费。

　　第十六条　物业管理服务收费分别实行政府定价、政府指导价。实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业向当地物价部门申报，由物价部门征求房地产管理部门意见后核定执行。

　　物价部门对核定的物业管理收费标准，可根据物业管理费用构成的变化适时调整。

　　第十七条　物业管理企业收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应当在经营场所或收费地点公布，并实行亮证收费。

　　物业管理企业和业主委员会每6个月应当公布各项收费项目的收支帐目，按受业主的监督。

　　第四章　物业的使用及维护

　　第十八条　业主应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境、卫生等方面的关系。

　　第十九条　在住宅区物业使用中禁止下列行为：

　　（一）擅自改动房屋主体承重结构；

　　（二）擅自在庭园、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建筑物、构筑物；

　　（三）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者擅自移装公用设备；

　　（四）侵占绿地、毁坏绿化；

　　（五）乱抛、乱倒、乱摆摊点、乱设集贸市场；

　　（六）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

　　第二十条　居住房屋的维修，室内部分由业主承担费用；共用部位由物业管理企业根据业主委员会批准的维修计划维修，其费用从物业维修基金中支付或由共用人分担，但属房屋保修期内的按规定由开发建设单位承担。

　　第二十一条　住宅区内市政、绿化、电力、通讯等公用设施、设备维修，属有关专业管理部门投资的，由有关专业管理部门承担费用；属开发建设单位投资的，所需费用从物业维修基金中支出。

　　第二十二条　业主装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的要求和注意事项告知业主。

　　第二十三条　住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主应当配合。因相邻关系阻挠维修造成财产损失的，责任人应当负责赔偿。

　　第五章　物业的移交及管理经费

　　第二十四条　住宅小区竣工后，开发建设单位必须向建设行政主管部门申请综合验收。综合验收合格后，方可办理物业管理移交手续。

　　第二十五条　住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位或其委托的物业管理企业负责，费用由开发建设单位承担。

　　第二十六条　住宅小区业主委员会成立后，开发建设单位应将住宅小区的物业管理移交给业主委员会，并将下列资料移交业主委员会或物业管理企业保管：

　　（一）住宅小区建设各项批准文件、规划图、竣工总平面图；

　　（二）房屋及配套的基础设施、设备的竣工图、地下管网图；

　　（三）其他必要的资料。

　　第二十七条　住宅小区开发建设单位应当按建设工程总投资的1.5%（经济适用住房按1%）缴纳住宅小区物业维修基金。购买商品住宅者按购房款2%的比例缴交维修基金。物业维修基金由房地产管理部门代收代管，存入财政部门指定银行开设的维修基金专户。房地产管理部门在业主委员会成立三个月内将维修基金移交给业主委员会。

　　第二十八条　本办法施行前已交付使用而未收缴物业维修基金的住宅区，由房地产管理部门依照价格管理部门核定的标准，按房屋建筑面积向业主收取物业维修基金。共有房屋由共有人按产权比例分担，因住房制度改革形成共有关系的，原售房单位应缴纳的物业维修基金，可以从售房款中列支。

　　第二十九条　物业维修基金专项用于房屋共用部位、公共设施、公有设备的维修及购置经营用房，不得挪作他用。

　　使用物业维修基金，一般由业主委员会提出年度维修计划，报房地产管理部门审核批准。委托物业企业负责小区物业管理的，由物业管理企业提出年度维修项目计划，经业主委员会讨论同意并报房地产管理部门审核批准。

　　第三十条　新建住宅区，开发建设单位在综合验收时，应当向业主委员会无偿提供建设工程总面积3‰的物业管理用房，但最多不超过100平方米；以成本价提供建设工程总面积4‰的经营用房，但最多不超过200平方米。

　　物业管理用房、经营用房由房地产管理部门代为接收，属业主委员会所有，可由业主委员会租给物业企业使用，其收益用于业主委员会的活动经费和补充物业维修基金，但不得转让、抵押。

　　第六章　法律责任

　　第三十一条　物业管理企业不履行物业管理合同或管理不善，造成住宅居住、使用环境状况恶化，按约定承担相应责任，并由房地产管理部门给予警告、责令限期整改、降低资质直至吊销资质等级证书等处罚。业主委员会可以据此解除与其签订的物业管理合同。

　　第三十二条　业主未按照物业管理合同交纳物业管理费用，业主委员会、物业管理企业可按合同约定加收滞纳金或向人民法院提起诉讼。

　　第三十三条　物业管理企业违反本办法，按照下列规定予以处罚：

　　（一）违反第七条规定的，由房地产管理部门责令其限期改正，并按规定补办资质手续。限期未改正，又未补办资质证书手续的，提请工商管理部门取消其物业管理经营资格；

　　（二）违反第十四条、第十五条、第十六条、第十七条规定的，由物价管理部门按照价格法规进行处理。

　　第三十四条　业主或者其他当事人违反本办法，按下列规定予以处罚：

　　违反第十九条1至3款规定的，由房地产管理部门责令其限期纠正，恢复原状，造成损失的，按照有关规定给予赔偿。违反第十九条4至6款规定的，由有关职能部门依法处理。

　　第三十五条　违反本办法第二十七条、第三十条的，由房地产管理部门责令限期纠正。逾期不纠正的，建设行政主管部门不予办理综合验收手续。购房者不按规定缴交维修基金的，房地产管理部门有权拒绝办理其房屋权属证书。

　　第三十六条　房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十七条　业主委员会或者管理人员将管理资金挪作他用的，由房地产管理部门给予批评教育，责令改正；造成损失的，责令赔偿损失；构成犯罪的，提请司法部门依法追究刑事责任。

　　第三十八条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行的，作出处罚的机关可以依法申请人民法院强制执行。

　　第七章　附则

　　第三十九条　办公、商用楼房等的物业管理可参照本办法执行。

　　第四十条　本办法由市建设行政主管部门负责解释。市建设行政主管部门可根据工作需要制定具体实施细则。

　　第四十一条　本办法自2001年7月1日起施行。