呼和浩特市物业管理实施办法

    第一条 为了规范我市物业管理活动，根据国务院《物业管理条例》等有关法律法规，结合本市实际，制定本实施办法。
　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
　　第三条 物业管理坚持属地化管理，实行业主自治与物业管理企业专业管理相结合的原则。
　　新建物业、配套设施设备比较齐全的原有物业区域应当实行物业管理。
　　不具备物业管理条件的物业区域，须经物业所在地人民政府、原产权单位、业主三方共同筹资整治，创造条件逐步实施物业管理。
　　部队、院校、机关企事业单位的物业应实施社会化物业管理。
　　第四条 呼和浩特市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门。呼和浩特市物业管理处具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
　　第五条 物业所在地旗县区的物业管理部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。划分物业管理区域坚持以下原则：
　　（一）相对集中的居住区或者一个自然街坊应当划为一个物业管理区域；
　　（二）基础设施、公共配套设施相关的物业应当划入一个物业管理区域；
　　（三）便于统一整治、封闭的物业应当划入一个物业管理区域；
　　（四）根据城市详细规划确定整合为一个居住区的应当划入一个物业管理区域；
　　（五）一个物业管理区域的建筑面积不得低于3万平方米。
　　第六条 业主是指房屋的所有权人。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织，由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　业主通过业主大会制定业主公约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会、选聘或解聘物业管理企业、制定和修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，履行《物业管理条例》赋予的权利和义务，实现业主自治管理。
　　第七条 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地物业管理部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。
　　筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
　　物业管理区域内业主人数较多的,可以楼、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
　　第八条 物业管理区域内，入住率达到50%以上或者入住率未达到50%，但物业交付使用1年以上的，应当成立业主大会，并选举产生业主委员会。
　　只有一个业主的，或者业主人数较少的且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　第九条 业主在首次业主大会会议上的投票权按照以下原则确定；
　　（一）住宅物业不足100平方米的，每套1票；超过100平方米的，每100平方米为1票；
　　（二）非住宅物业建筑面积分段累积计算：不足100平方米的，每证1票；100平方米至1000平方米的部分，每100平方米为1票；1001平方米至2000平方米的部分，每200平方米为1票；2001平方米至5000平方米的部分，每300平方米为1票；5001平方米至1万平方米的部分，每500平方米为1票；超过1万平方米的部分，每1000平方米为1票。
　　第十条 业主委员会是业主大会的执行机构，由首次业主大会会议选举产生，一般为3--7人，自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1--2人，向物业所在地的旗县区物业管理部门备案。
　　第十一条 业主委员会委员的任期由业主大会自主决定，一般不超过2年，可连选连任。任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，物业所在地的旗县区物业管理部门指导其换届选举工作。
　　第十二条 业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用和业主委员会委员的报酬具体由业主大会议事规则规定。
　　第十三条 业主大会、业主委员会做出的决定应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
　　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。所作决定违反法律、法规的，物业所在地的旗县区物业管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　第十四条 建设单位应当在商品房预售前，根据国务院《物业管理条例》的有关规定，选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　第十五条 市物业管理行政主管部门参加开发建设项目的综合验收，未经物业管理验收的或物业管理验收不合格的，不予办理房屋权属登记手续。
　　第十六条 业主、业主大会和建设单位应根据国务院《物业管理条例》，制定前期物业服务合同及业主临时公约，并履行各自的权利与义务。
　　在办理物业承接手续时，建设单位应当向物业管理企业移交有关资料。
　　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。当事人因物业服务合同发生纠纷可向仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉。
　　第十七条 建设单位应当按照开发建设各类房屋总建筑面积3‰的比例，配置物业管理用房。
　　第十八条 从事物业管理活动的企业应依照法定程序设立，具有独立的法人资格并从事物业管理业务。
　　第十九条 物业管理企业应按照物业管理行政主管部门的规定办理物业管理企业资质证书。物业管理行政主管部门应当自收到申报之日起30日内，做出是否核发资质证书的决定。
　　物业管理企业实行资质年检和等级管理制度。物业管理企业应当按照核定的资质等级承揽相应的物业管理业务。未领取物业管理企业资质等级证书的，不得从事物业管理活动。
　　第二十条 申办物业管理资质的企业，经物业所在地的旗县区物业管理部门初审，报市物业管理行政主管部门审批。
　　非本市物业管理企业进入本市从事物业管理活动，应当向市物业管理行政主管部门备案。
　　第二十一条 从事物业管理的人员实行持证上岗制度。从业人员上岗执业必须持有相应的执业资格证书。
　　第二十二条 物业管理企业行使国务院《物业管理条例》中规定的权利并履行相应的义务。
　　第二十三条 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业服务合同中的物业管理事项应当包括下列内容：
　　（一）共用部位的维修、养护和管理；
　　（二）共用设施设备的维修、养护、运行和管理；
　　（三）附属配套建筑及其设施设备的维修、养护、运行和管理；
　　（四）绿地、花草、树木的养护管理；
　　（五）公共环境卫生的保洁服务与管理；
　　（六）物业管理区域内公共秩序维护、交通与车辆停放秩序的管理；
　　（七）物业管理区域内治安、消防等协助管理事项；
　　（八）物业装饰装修管理服务；
　　（九）与物业相关的竣工图纸、住用户档案等资料的管理；
　　（十）当事人约定的其他物业管理事项。
　　第二十四条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　第二十五条 物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和相关资料移交给业主委员会。
　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
　　物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业承接验收手续。
　　第二十六条 物业服务费用实行政府指导价 ，市物业管理行政主管部门，依据物业项目的配套设施设备与服务内容，制定相应的甲、乙、丙3个服务等级标准。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
　　第二十七条 物业服务收费由业主和物业管理企业按照价格主管部门会同物业行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
　　物业服务费用的构成包括物业服务成本和物业管理企业的利润。物业服务费用包括以下内容：
　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；
　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理费；
　　（三）物业公用设施、设备运行、使用的水费、电费等；
　　（四）卫生保洁服务费；
　　（五）物业管理区域内公共秩序维护费；
　　（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费；
　　（七）法定税费；
　　（八）其他。
　　第二十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。业主应将约定交物业管理企业备案。
物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
　　物业使用人违反本办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
　　第二十九条 已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担；已交付物业买受人的物业，物业服务费用由业主全额支付。
　　第三十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向物业管理区域内的各业主收取有关费用。任何单位不得强制物业管理企业收取上述费用，也不得因物业管理企业拒绝代收上述费用而停止提供服务，否则依法负有赔偿责任。
　　物业管理企业原则上一律不再为上述相关部门代收代缴费用，如确需代收代缴的，须经双方协商，本着平等、自愿的原则，签订委托合同。代收代缴服务费应在委托合同中明确规定。
　　第三十一条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、市容、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关管理部门报告。
有关管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为及时处理。
物业管理企业有权自主雇请保安人员。
　　第三十二条 物业管理部门应当及时协调处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。协调不成的，按有关法律规定处理。
　　第三十三条 物业使用中禁止下列行为：
　　（一）损坏房屋承重结构和主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
　　（二）占用或损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动公用设备；
　　（三）侵占、践踏绿地，损坏树木、园林小品及绿化设施；
　　（四）违章建设建筑物、构筑物，安装影响周围环境或者房屋结构的动力设备；
　　（五）随意倾倒、抛扔、堆放垃圾或杂物；
　　（六）擅自摆摊设点，随意停放车辆；
　　（七）擅自张贴标语、广告及各类启示，在建筑物屋顶、外墙面上安装、放置、悬挂、涂写、刻画；擅自安装护栏、吊栏、晒衣架等物品；
　　（八）排放或存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品等有毒有害物质，产生超标噪音；
　　（九）擅自安装供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用事业管线或开挖道路、场地；
　　（十）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的；
　　（十一）法律、法规、规章及业主公约禁止的其他行为。
　　第三十四条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或公共利益确需临时占用、挖掘道路、场地的，占用人应当征得业主委员会同意，书面约定占用期限及恢复原状等事宜，并交纳一定数量的保证金。保证金由物业管理企业代管。占用人在约定期限内恢复原状，物业企业将保证金退还占用人。如不能按约定期限恢复原状的，物业管理企业可用保证金恢复原状；或按业主大会的决定使用；造成损失的应由责任人修复或赔偿。
　　第三十五条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，并按住宅室内装饰装修规定办理有关手续。
　　第三十六条 物业维修责任的划分：
　　（一）物业自用部位、自用设施设备的维修，在保修期内由原开发建设单位负责；在保修期外由业主或物业使用人负责。
业主因物业自用部位、自用设施设备应维修而不维修，或因物业装修造成其他业主或使用人财产损失、人身伤害以及影响物业使用的，应由责任人负责修复或赔偿。
　　（二）物业共用部位、共用设施设备在保修期内的维修责任，由原开发建设单位承担。保修期满后，由业主按受益人原则承担，即楼栋本体共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，由该栋楼全体业主承担；物业管理区域内的共用部位、共用设施设备，由该区域内的全体业主承担维修、更新改造责任。
　　物业的共用部位、共用设施设备属人为破坏的，由责任人负责修复或赔偿。
　　（三）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应按照《呼和浩特市供热、供水、燃气、公共交通管理条例》及其他相关规定，依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护、管理的责任，也可按规定委托物业管理企业代为维修、养护、管理。
　　1、居民用房和非经营性单位用户的供热设施（含室内部分），由供热单位负责；
　　2、燃气、通讯、有线电视等设施分别由燃气、电信、电视等相关部门负责维修到户内表前或接口前；
　　3、用户与供水、供电部门的产权分界点（表）前的设施，由供水、供电企业负责维护。
　　第三十七条 专项维修资金属全体业主所有，不得挪作他用。专项维修资金专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户。
　　第三十八条 专项维修资金使用时，由该物业管理区域的物业管理企业提出申请，经业主大会批准，报市物业管理行政主管部门审核后划拨，并由市物业管理行政主管部门选定有资质的施工队伍实施。
　　第三十九条 专项维修资金不足时，按下列原则续筹：
　　（一）业主应当按照所占有的房屋建筑面积比例分摊续筹；
　　（二）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，其经营收益应当主要用于补充专项维修资金；
　　（三）物业管理区域内，个别未按规定缴纳专项维修资金的业主，当发生维修时，应按其占有的房屋建筑面积比例分摊维修费用，由业主委员会负责筹集。
　　第四十条 违反本办法之规定，由市房产管理行政主管部门依照国务院《物业管理条例》给予处罚。
　　第四十一条 本办法由呼和浩特市房产管理行政主管部门负责解释。
　　第四十二条 本办法自发布之日起施行。凡之前市政府发布的其他物业管理办法与本办法不一致的，以本办法为准。