盐城市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法

第一条 为建立住房维修保障机制，保证住宅共用部位、共用设施设备维修基金的合理、有效使用，维护住房所有人和使用人的合法权益，根据建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）和省建委、省财政厅制定的《江苏省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（苏建房[2000]22号、苏财基[2000]3号）等有关文件精神，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条 凡本市城市规划区范围内，新建商品住房[包括经济适用住房（安居工程）等，以下简称“商品住房”]和非单一产权的公有住房，已售公房以及拆迁实行产权调换的私房等，其共用部位、共用设施设备维修基金的建立与管理，均适用本办法。本办法所称公有住房包括房产管理部门直接管理的公有住房和其他部门，单位的自管公房。本办法所称已售公房是指职工按照国家房改政策购买的原公有住房。本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性（非经营）文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第三条 凡商品住房和非单一产权的公有住房、已售公房以及拆迁实行产权调换的私房等都应建立住宅共用部位、共用设备设施维修基金（以下简称“维修基金”）。维修基金归物业区域内全体业主共同所有，按照“业主所有，民主决策，银行专户储存，房产部门和财政部门监督使用”的原则进行管理。维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》[财政部财基字（1998）7号]，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

第四条 产权属供电、供水、供气、邮电、路灯、有线电视等部门或单位所有的共用部位、共用设施设备，由产权部门或单位自行维修。

第五条 盐城市房产管理局是本市行政区域内维修基金管理的行政主管部门，并具体负责市规划区范围内维修基金的归集与管理。市财政局对住宅共用部位、共用设施设备维修基金的管理，使用情况依法实施监督。

第六条 商品住房在销售时，购房人与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房人应当按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

第七条 公有住房、已售公房的维修基金来源于三部分：
1.售房单位按照一定比例从售房款中提取，低于七层（含七层）的住宅按售房款的20%、八层（含八层）以上的住宅按售房款的30%提取。售房单位在向开发建设单位购房时已缴交维修基金的，如该款项高于或等于按上述规定提取的款项，则不再从售房款中提取；如该款项低于按上述规定提取的款项，则按不足部分从售房款中提取。
2.购房人按政府确定的房改成本价2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位向购房人代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
3.非单一产权整幢建筑中未出售的公有住房，其租金的20%用于缴交维修基金。

第八条 拆迁安置的私房，被拆迁人应当按所安置房屋的商品价格总价款的2%缴交维修基金。

第九条 未售出的商品住房维修时，开发建设单位应当按其房屋建筑面积比例分摊房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的实际费用。

第十条 售房单位收取的维修基金在办理商品房登记备案证明时，应将提取及代收的维修基金及利息或净收益全额移交给房产行政主管部门代管，并办理移交手续。

第十一条 维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债、国有银行的金融债券或者办理国有银行定期储蓄外，严禁挪作他用。维修基金按幢建帐、按幢使用、按户核算。

第十二条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金剩余利息或净收益转作维修基金滚存使用和管理。

第十三条 业主委员会成立后，维修基金的管理继续由房产行政主管部门或其指定机构代管，也可以由符合条件的业主委员会管理。如选择请房产行政主管部门或其指定机构继续代管方式，代管费用按所代管的维修基金增值额2%计算。所代管的维修基金，应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。如选择业主委员会管理方式，业主委员会须报经房产行政主管部门、财政部门审查同意并须明确相应的财务管理人员（具备会计上岗资格），或明确由有代帐资格的社会中介机构代理财会核算。房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额的2%的代管费用后，将维修基金移交给业主委员会管理。业主委员会管理的维修基金，应当定期接受业主大会，（业主代表大会）、房产行政主管部门和财政部门的检查与监督。

第十四条 业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用及维修物业项目经费预算报告书，经房产行政主管部门审核后划拨；业主委员会成立后，维修基金由业主委员会直接管理的，维修基金增值部分的使用，由业主委员会决定后报房产行政主管部门审批。重大维修、更新、改造项目动支维修基金的，由业主委员会或受托的物业管理企业提出方案，提交业主大会（业主代表大会）审定并报房产行政主管部门审核后划拨。业主大会（业主代表大会）不同意维修，而物业管理企业认为确需维修的，可向房产行政主管部门提出申请，房产行政主管部门作出的决定，有关当事人必须执行。

第十五条 维修项目实施后，有关单位都应按规定编制决算报告书，经业主委员会审核同意后结算，并在物业区域内明显位置张榜公布。

第十六条 维修共用部位、共用设施设备时，房屋所有人和使用人应当积极给予配合，不得借故阻拦或要求补偿。如有借故阻拦，行为人应当承担由此造成损失的责任。因维修需要而损坏房屋所有人的设施设备的，物业管理企业应将损坏部位按建设时的设计标准修复。

第十七条 维修基金的管理单位应按幢号建立房屋维修档案，维修基金的使用情况应定期公布，接受业主的监督。

第十八条 房产行政主管部门会同财政部门制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询与对帐制度，并按期向同级财政部门报送维修基金财务收支报表。

第十九条 如维修基金不敷使用时，经房产行政主管部门、财政部门或业主委员会、业主大会（业主代表大会）研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

第二十条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第二十一条 因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主缴交比例退还给业主。

第二十二条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。

第二十三条 未按本办法建立共用部位、共用设施设备维修基金制度的，房产行政主管部门不得办理房屋权属证书。

第二十四条 本办法实施前，商品住房和公有住房出售后，未建立维修基金的，应当按本办法的规定建立维修基金；本办法实施前，已领取《商品房销（预）售许可证》并建立维修基金的，仍按市物价局、市财政局、市房产管理局《盐城市城市住宅区公共部位、共用设备设施维修养护费的筹集、使用和管理暂行办法》（盐市价发[1997]140号、盐财综[1997]21号、盐市房[1997]26号）执行，但续筹时应统一按本办法规定的标准执行。

第二十五条 维修基金代管单位违反本办法规定。挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由财政部门和房产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的，应追查责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。

第二十六条 业主或者业主委员会、物业管理企业、开发建设单位或者售房单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。

第二十七条 非住宅商品房共用部位、共用设施设备维修基金的管理可参照本办法执行。

第二十八条 各县（市）住宅共用部位、共用设施设备维修基金的管理参照本办法执行。

第二十九条 本办法由市房产管理局负责解释。

第三十条 本办法自颁发之日起施行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。