关于印发嘉兴市区物业管理实施细则的通知

（嘉政发[2007]59号）

南湖区、秀洲区人民政府，市政府各部门、直属各单位：
    《嘉兴市区物业管理实施细则》已经六届市政府第2次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

嘉兴市人民政府
二○○七年七月十七日

嘉兴市区物业管理实施细则

第一章 总 则

第一条  为进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例 》、《浙江省物业管理条例 》和其他有关法律、法规规定，结合嘉兴市区实际情况，制定本细则。
第二条  嘉兴市区范围内的物业管理、使用及其监督管理适用本细则。
第三条  本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条  市规划建设行政主管部门（以下称物业主管部门）负责嘉兴市区范围内物业管理的监督管理工作。南湖区、秀洲区规划建设行政主管部门（以下简称属地物业主管部门）按照各自职责，做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。嘉兴经济开发区辖区内物业管理的监督管理工作由市规划建设局委托市规划建设局经济开发区分局具体实施。街道办事处或乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第五条  业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例 》、《浙江省物业管理条例 》规定的权利，并应当履行相应的义务。
第六条  物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行国务院《物业管理条例 》、《浙江省物业管理条例 》规定的职责。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条  一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域由属地物业主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
第八条  物业管理区域具备下列条件之一的，由开发建设单位或前期物业管理企业，或由20%以上业主提议向街道办事处或乡镇人民政府提出申请，并由街道办事处或乡镇人民政府负责牵头成立业主大会筹备组，召开首次业主大会，属地物业主管部门给予指导：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。
第九条  业主大会筹备组（以下简称筹备组）由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。代表产生的具体办法是：
（一）由物业服务企业（没有物业服务企业的由街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会）向物业区域内的业主征询意见，并组织推举出业主代表1至5名；
（二）由物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府指定当地居民委员会的工作人员1至2名作为代表（居民委员会尚未建立的，由街道办事处或乡镇人民政府在其单位内推举代表）；
（三）由建设单位推举1至2名代表。筹备组应当确定召集人，负责牵头制定筹备组规则和进行相应的筹备工作。筹备组无法确定召集人的，由街道办事处或乡镇人民政府会同属地物业主管部门在业主代表和建设单位或居民委员会代表中直接指定。筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。筹备组的工作应当符合《建设部关于印发〈业主大会规程 〉的通知》（建住房〔2003〕131号）有关规定。 筹备组应当于首次业主大会会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并书面告知属地物业主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应在物业竣工综合验收备案前一次性向街道办事处或乡镇人民政府预缴筹备经费，由街道办事处或乡镇人民政府代收代管。筹备经费的使用应坚持节俭、合理，实行多退少补原则。具体预缴标准为5万平方米以下（含5万平方米）的物业为3万元，5万平方米至10万平方米（含10万平方米）为4万元，10万平方米以上为5万元。
第十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。 业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。 业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。
第十一条 业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计1票原则确定，建筑面积超过200平方米的部分，每满200平方米另计1票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的30%。 建设单位未出售或者已经出售但未交付的物业，按前款规定计投票权数。业主在首次业主大会会议后的业主大会会议上的投票权数，按照业主大会议事规则约定的投票权数确定办法计算；业主大会议事规则未作约定的，按照本条第一款规定计算。
第十二条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过。 业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。 物业管理区域内有20%以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例 》规定的条件。 业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例 》规定的职责。
第十五条  业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向属地物业主管部门备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主公约；
（四）业主委员会委员的名单。
（五）业主大会会议的各项表决情况记录。属地物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。 业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。
第十六条  业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。
第十七条  业主委员会每届任期为3年至5年。业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，属地物业主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。 业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第十八条  业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。
第十九条  业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本细则第十三条第二款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，属地物业主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开。 业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。
第二十条  业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。
第二十一条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。

第三章 前期物业管理

第二十二条  建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。 提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。 住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于3个或者物业管理区域的建筑面积小于2万平方米的，经属地物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。
第二十三条  建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。 业主临时公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。 建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第二十四条  建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。
第二十五条  前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
第二十六条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。 物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向属地物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。
第二十七条 在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、相关场地查验记录；
（四）物业质量保修和物业使用说明文件；
（五）业主名册；
（六）物业管理需要的其他资料。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。物业交接完毕后30日内，物业服务企业应当将其中的共用部位、公用设施设备及相关场地查验记录、资料移交清单、物业管理用房交接等资料交属地物业主管部门备存，书面材料及汇总清单须经交接双方签字盖章。
第二十八条  建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰。物业服务企业应当在物业管理办公用房中给小区业主委员会留有专门的办公空间，其基本的办公用具由属地街道办事处或乡镇人民政府从建设单位缴纳的首届业主大会会议筹备经费中列支。规划部门审批新建物业规划设计方案时应征求属地物业主管部门对物业管理用房设置的意见，建设单位应将物业管理用房的面积、位置在设计方案中载明。经依法审批，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
第二十九条  物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。物业管理用房由房地产管理部门登记建档。