苏州工业园区住宅物业管理办法（试行）

苏园管[2005]12号

第一章  总  则

第一条（目的和依据）

为了规范苏州工业园区（以下简称园区）的住宅物业管理活动，明确业主、建设单位、业主委员会、物业管理企业以及政府有关管理部门的权利和义务，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障住宅物业的正常使用和维护，创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活环境，根据国家、省、市有关规定，结合园区实际，制定本办法。

第二条 （释义）

本办法所称物业，是指已建成并交付使用的房屋、设备、设施和相关的场地。本办法所称物业管理是指物业管理专业公司和专营公司与业主、使用人或者业主委员会依据物业管理服务合同，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称业主(产权人)，是指物业的所有权人。所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的人。

本办法所称物业管理区是拥有独立的出入口和共有设备设施的、不被城市交通穿越的相对完整的、独立的区域。在该区内仅有一个业主委员会和委托一家物业管理企业进行管理。物业管理区由主管部门划定。

第三条 （实施条件）

新建物业和达到一定规模、配套设施比较齐全的已建物业，应当实行物业管理。

配套设施不全的住宅区，应当通过整治，逐步创造条件，实施物业管理。

第四条 （主管部门及职责）

苏州工业园区国土房产局是本行政区域内物业管理的行政主管部门（以下简称主管部门），履行下列职责：

（一）贯彻实施国家、省、市有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定园区有关物业管理的具体政策、措施和管理标准；

（二）管理园区物业管理工作，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理机制；

（三）负责园区内物业管理企业资质的管理工作，监督和规范物业管理企业行为；

（四）对物业管理招投标工作进行监督和管理；

（五）组织指导物业管理创优活动；

（六）协调物业管理有关各方的关系和纠纷；

（七）督促和指导业主、业主委员会按照政府所规定的标准对其物业进行良好的维护和管理；

（八）组织和指导物业管理区成立首届业主委员会，监督和指导业主委员会工作；

（九）依法查处物业管理活动中的违法违规行为；

（十）法律、法规规定的其他职责。

第五条 （相关管理部门职责）

规划、建设、市政、卫生、交通、公安、供电、供水、供气、排水、物价、工商、城管等有关专业管理部门，按照职责分工，对物业管理工作进行专业指导和监督。

各社区工委（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

 

第二章  物业管理分工

第六条 （道路、供排水设施管理）

物业管理区域内共用的道路和雨水设施的日常养护和维修管理，由小区全体业主负责；属于城市道路和公共供、排水设施的由市政管理部门负责。

第七条 （绿化养护管理）

物业管理区域内共用绿地、园林设施等日常养护和维修管理，由小区全体业主负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

第八条 （公共环境清洁管理）

物业管理区域内道路、住宅楼、楼道等公共环境的清扫保洁，由小区全体业主负责。

第九条 （公共治安协助管理）

物业管理区域内的公共治安的协助管理及相关设施的维修管理，由小区全体业主负责，并接受专业部门的指导监督。

第十条 （公共卫生设施及生活垃圾管理）

物业管理区域内共用厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护和维修管理由小区全体业主负责；生活垃圾由小区全体业主负责收集到垃圾中转站，清运工作由市容环境卫生管理部门负责。

第十一条 （供水、排污、燃气设备管理）

物业管理区域内供水系统户表为界，界线以外（包括计费水表）的供水管线及设备（二次增压泵站除外），由供水企业负责组织维修、管理；界线以内的供水管线及设备，由小区全体业主或业主负责维修管理；

物业管理区域内污水系统以楼外污水检查井为界，界线以外的污水管线及设备由污水处理企业负责组织维修、管理；界线以内的污水支管线及设备，由小区全体业主负责维修管理；

物业管理区域内的所有燃气管线及附属设施（包括用户计量器具），由供气企业负责组织维修、管理。

第十二条 （供电、供汽线路等设施管理）

物业管理区域内供电线路、供热线路、消防器具设施、路灯等，属于共用设施设备的，由小区全体业主负责维修管理；属于公共部分的，分别由供电、供热企业和管理消防、路灯的部门负责管理。

第十三条 （专业部门收费管理）

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

    公司和专营公司接受业主或者业主委员会的委托对物业进行的维护、修上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。不实行委托服务的，上述有关单位应当服务到户。

 

第三章   业主自治管理

第十四条 （物业管理区域划分）

新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
    建设单位在申请办理商品房预售许可证或进行房地产初始登记的同时，应当向主管部门提出划分物业管理区域的要求。主管部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

尚未划分或者需要调整物业管理区域的，主管部门应当会同各社区工委（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

第十五条 （管理主体）

业主通过业主大会或业主代表大会及其选举产生的业主委员会，行使对物业的自治管理。

第十六条 （业主权利和义务）

业主依法对自有产业和共有产业进行自治管理，享有相应权利，承担相应义务。

业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权推选业主代表，并享有被推选权。

业主在物业管理中，应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

第十七条 （业主会议召开条件和投票权数确定）

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域内，业主人数超过一百人的，业主大会可以决定成立业主代表大会。业主代表大会由按比例推选的业主代表组成，业主代表一般不超过一百人。业主代表大会根据业主大会的授权履行相关职责。业主大会、业主代表大会以下均称业主会议。

物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主会议，选举产生业主委员会。  

业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可以与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。未售出的物业，建设单位享有半数的投票权。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。

第十八条 （首次业主会议召开条件）

物业管理区域符合本办法第十七条第二款所列条件之一的，建设单位应当书面报告主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向主管部门提出成立业主大会的书面要求。

主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和各社区工委（街道办事处、乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由业主代表和主管部门工作人员、建设单位代表和社区代表组成，其成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。

筹备组自成立之日起三个月内，在主管部门和各社区工委（街道办事处、乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主会议。

第十九条 （业主会议职权）

业主会议是物业管理区物业管理的决策机构，行使下列职权：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会的组成人员；

（三）审议业主委员会的工作报告，决定业主委员会的工作经费和业主委员会有关成员的津贴；

（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；

（六）决定有关业主共同利益的重大事项；

（七）法律、法规规定的其他职权。

业主会议、业主委员会对全体业主负责，不能损害全体业主的公共利益。

第二十条 （业主委员会的备案）

业主委员会是业主会议的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主会议负责。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向主管部门办登记备案：

（一）业主委员会登记备案申请书；

（二）业主委员会成员名单；

（三）业主公约；

（四）业主大会议事规则。

主管部门应当自受理登记申请之日起15日内，完成登记备案工作；对不符合规定成立的业主委员会不予登记备案，并书面通知申请人。对依法成立的业主委员会，主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。  

第二十一条 （业主会议形式）

业主会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主或二分之一以上的业主代表参加。业主会议作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上或二分之一以上的业主代表通过。

业主会议作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

业主会议分为定期会议和临时会议。业主会议的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主(业主代表)提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主会议临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主会议。符合以上规定召开的业主会议通过的各项决议有效。凡不参加或不委托代理人参加业主会议的业主（代表），不计入表决，视为对会议通过或否决的议案表示默许。

业主（业主代表）可以委托代理人出席业主会议，不满十八岁的业主由其法定代理人出席。

召开业主会议，业主委员会可以事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在主管部门和居民委员会，邀请主管部门和居民委员会派代表参加，并认真听取主管部门和居民委员会的意见、建议。

第二十二条 （业主委员会组成和任期）

业主委员会的成员，应当在物业管理区域内有广泛的代表性，并由热心公益、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。业主委员会成员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主不足5名的物业，业主委员会成员可以少于5名，并由业主大会选举产生。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会成员无故3次缺席业主委员会议后，即自动退职。业主委员会成员缺额时的补选，应在业主大会议事规则中予以约定。规则没有约定的，一般应当在半年内召开业主会议予以补选。

业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名并聘用专职或兼职执行秘书1名，执行秘书可以给予适当补贴。    

业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年。业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告主管部门。主管部门和各社区工委（乡镇人民政府）应当按照本办法规定指导成立换届改选小组，指导召开业主会议选举产生新一届业主委员会。业主会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主会议所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

业主委员会成员辞职或因长期出国、物业转让、疾病等不能履行职责的，须书面通知业主委员会。

业主委员会成员不得宣布解散业主委员会。业主委员会的撤销、合并，须经主管部门的核准。

第二十三条 （业主委员会职责）

业主委员会履行下列职责：

（一）召集和主持业主会议；

（二）向业主会议报告物业管理实施情况;

（三）拟定业主公约草案、业主大会议事规则草案及其修订草案并报业主会议通过；

（四）经业主会议批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主会议对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；

（五）经业主会议批准，负责维修基金的管理、使用和续筹；

（六）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；

(七)监督物业管理企业的管理服务活动；

(八)执行业主会议的有关决定；

(九)督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；

(十)法律、法规规定以及业主会议赋予的其他职责。

业主委员会应当经常听取业主、使用人的意见和建议，接受业主、业主会议、物业管理行政主管部门的监督，不得从事除物业发展、租赁、修理、维护等物业管理服务活动以外的经营活动。

业主委员会的账务必须委托物业管理企业或国家认可的财务管理专业公司代管。

业主委员会应当定期召开会议，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

业主委员会开展活动所需费用及业主委员会执行秘书等人员的补贴，由业主委员会和物业管理企业通过合同约定，在物业管理费中列支。经业主会议决定，业主委员会成员可以给予适当的津贴。

第二十四条 （业主委员会变更）

业主委员会成立后登记的有关事项发生变更的，业主委员会应当办理变更登记。

物业管理区域范围发生变化、物业管理区域内房屋被拆迁或者灭失及业主委员会因其他原因终止的，业主委员会应当办理注销登记。

第二十五条 （业主公约）

业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。

业主公约和业主大会议事规则自业主大会审议通过之日或业主委员会确认经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过之日起生效。业主委员会应当将业主公约和业主大会议事规则在生效之日起15日内报主管部门备案。

第二十六条 （业主会议决定的约束力）

业主会议、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。

 

第四章    物业管理企业

第二十七条 （物业管理企业分类）

园区倡导目前的综合型物业管理企业向管理专业公司和专营公司转型。

管理专业公司，是指受业主委员会委托，对物业管理区内机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等进行策划、设计、咨询，监督专营公司服务质量的管理服务机构。管理专业公司应当配备水电工程、结构工程、会计、绿化工程等专业技术人员。

专营公司，是指接受业主委员会或管理专业公司委托，承担物业管理区的机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。

第二十八条 （管理专业公司备案）

管理专业公司应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）公司章程；

（三）验资证明；

（四）公司法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第二十九条 （物业管理企业资质核定）

主管部门应当按照物业管理企业资质等级管理办法，对备案的管理专业公司核定资质等级。未领取物业管理企业资质等级证书的，不得从事物业管理性服务活动。

鼓励物业管理企业采用先进的物业管理服务手段，提高物业管理服务水平。

第三十条 （物业管理专业公司职责）

管理专业公司应当履行物业管理服务合同，接受业主委员会监督，保持物业和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并履行下列职责：

（一）按照国家、省、市和园区规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；

（二）在业主、使用人使用房屋前，将共有产业使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；

（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，监督专营公司对共有产业的维修保养服务质量；

（四）发现共有产业损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定组织维修；

（五）接到物业损坏报修时，限时组织维修并查清损坏原因；

（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录、妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；

（七）听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；

（八）发现违反本办法或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；

（九）配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作；

（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好为业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务工作。

（十一）法律、法规规定的其他义务。

 

第五章   物业管理服务

第三十一条 （物业管理企业选聘）

主管部门应当建立和完善物业管理的市场竞争机制。

新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。业主委员会应当通过招标投标方式选聘管理专业公司和专营公司。

建设单位、业主委员会可以委托具有资格证书的物业管理中介服务机构，承担筹备业主会议、招标投标及政策咨询等工作。

第三十二条 （物业管理遵循原则）

物业管理应当遵循统一管理和专业化服务的原则。

一个物业管理区域内，应当委托一家管理专业公司提供管理性服务。物业维修保养工程由业主委员会或由其委托管理专业公司通过招标或议标发包给专营公司。

停电、漏电、水管爆裂、电梯故障等急修项目发生时，管理专业公司可以委托业主委员会事先认定的专营公司先行修理，维修费用业主委员会应予认可并按规定列支。

第三十三条 （物业管理合同）

接受委托的管理专业公司应当与业主委员会签订物业管理服务合同。

物业管理服务合同应当包括下列内容：

（一）双方当事人名称及地址；

（二）管理服务项目和内容；

（三）管理服务标准；

（四）管理服务权限；

（五）管理服务费用及其支付办法；

（六）提供的物业管理用房及其使用、管理办法；

（七）合同期限、合同终止和解除的约定；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）双方当事人认为需要约定的其他事项。

管理专业公司应当在物业管理服务合同签订后15日内将物业管理服务合同报主管部门备案。

物业管理服务合同的期限不超过3年(前期物业管理服务合同的期限不超过2年)。

第三十四条 （物业合同终止）

物业管理服务合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理服务合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，经业主会议批准，由业主委员会办理终止物业管理服务合同，但应当提前1个月通知物业管理企业。由业主委员会解聘的物业管理企业，应当根据业主委员会规定的日期退出该物业管理区域，并在退出该物业管理区域7日内向业主委员会或者新选聘的物业管理企业移交物业管理的相关设施和必要资料。

物业管理服务合同依法终止时，业主委员会有权指定会计师事务所对物业管理企业在管理期间的财务活动进行审计，所需费用由管理费支出，审计报告应当向业主公布。

物业管理主管部门对审计和移交工作进行监督，并可以对有关争议事项作出决定。

第三十五条 （物业管理合同约定的服务事项）

物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：

（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；

（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；

（五）物业档案资料的管理。

 物业管理服务除另有特殊约定外，不包括业主及使用人的人身及财产保险和保管责任。

                    

第六章   物业管理收费

第三十六条 （物业管理收费遵循原则）

物业管理收费，应当遵循合理、公开以及与服务标准相适应的原则。

鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

第三十七条 （物业管理收费方式）

物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。执行政府指导价的范围，按照园区管委会的规定执行。

物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
     物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。

第三十八条 （电梯、水泵运行费）

高层住宅电梯、水泵运行费，按整幢业主各自拥有的房屋建筑面积比例分摊。住宅底层和住宅低层本层不开通电梯的业主不承担电梯、水泵运行费（电梯起始点设在地下层的除外），但必须承担电梯、水泵的更新改造费用。高层住宅电梯、水泵运行费标准，由园区物价主管部门和物业管理主管部门制定政府指导价格。   

第三十九条 （物业管理费交纳）

物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。

已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。业主暂不使用的房屋，按全额收取。

物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费应当由业主交纳，也可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。

业主和使用人个人不得以任何理由拒付物业管理费。对于欠费的业主，业主委员会应当协助督促催交。

物业管理收费的项目、标准和收支情况，物业管理企业应当在物业管理区域内每半年向业主公布一次，并接受业主监督和质询，公布的年度报告应当经过审计。

 

第七章     维修基金

第四十条 （维修基金使用原则）

凡实施物业管理的多产权物业，应当建立物业共用部位共用设备设施维修基金（以下简称维修基金）。维修基金按照业主所有、民主决策、银行专户存储、专款专用、监督使用的原则进行管理。维修基金专项用于物业共用部位共用设备设施保修期满后的大中修、更新、改造。

第四十一条 （维修基金的交存和续筹）

维修基金主要由购房者在购房时按购房款的规定比例交存；维修基金不足时，由业主根据业主会议决定补足或续筹。   

第四十二条 （新建物业维修基金交纳）

新建物业销售时，建设单位应当与购房者签定有关维修基金缴交约定，按有关规定代为收取，并在业主办理房屋权证时将代收的维修基金移交至主管部门指定的账户上。

第四十三条 （维修基金账户管理）

维修基金明细户按户建账。

一个物业管理区域建立的维修基金属该物业管理区域的全体业主所有，在业主委员会未建立前由政府主管部门代管，业主委员会建立后可以交由业主委员会自主管理。

 

第八章  前期物业管理和建设单位职责

第四十四条 （规划变更原则）

在建设用地规划许可证和建设工程规划许可证批准后，建设单位要求增建其他建筑物、构筑物的，取得销（预）售许可之前，须经园区规划建设管理部门批准；已取得销（预）售许可至业主委员会成立之前，园区规划建设管理部门应当征得购房者同意后方可批准对已批准规划图纸的变更。

第四十五条 （前期物业管理）

前期物业管理，是指商品房开始出售至物业管理区业主委员成立前的物业管理。

建设单位应当从物业管理区取得商品房预售许可证前委托管理专业公司对物业管理区进行前期物业管理，建设单位应当与选聘的管理专业公司签订前期物业管理服务合同，并报主管部门备案。

物业管理区前期物业管理服务合同届满后业主委员会仍未成立的，由建设单位委托管理专业公司继续管理。

第四十六条 （前期物业管理费用的约定）

前期物业管理服务合同签订之日至新建商品房交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，在建设单位与选聘的管理专业公司在前期物业管理服务合同中约定。

第四十七条 （前期物业管理协议和业主临时公约的订立）

商品房销售时，建设单位应当与购房者在商品房销（预）售合同中订立前期物业管理协议，并向购房者提供业主公约(临时)。经双方签字(盖章)后的前期物业管理协议和业主公约(临时)，是商品房销（预）售合同的组成部分。

第四十八条 （业主临时公约的终止）

业主临时公约至业主会议审议通过的业主公约生效时终止。

建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。

第四十九条 （新建物业的配套设施）

新建物业的规划设计应当充分考虑物业管理的需要。建设单位应当将物业管理区域内所有的物业管理用房和经营服务设施根据园区管委会文件规定有偿或无偿提供给业主委员会，其产权归物业管理区域内全体业主共有。

居民委员会、物业管理企业等管理机构用房、健康活动用房应当由建设单位无偿提供；便民诊所用房按照建造成本价、便民商业配套设施按住宅基准价出售给业主委员会，业主委员会可以从共用部位共用设备设施维修基金中列支购买。

根据规划设计要求建设的地面架空层的建设费用应计入物业开发建设成本，其产权归物业管理区域内全体业主共有。

建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。 

 

 

第九章   物业的使用和维护

第五十条 （共有产业的定义）

共有产业是指由两个及两个以上业主共同享有、共同负责的土地及共用部位和共用设施设备。

共用部位是指各类房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、屋盖等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、围墙、垃圾房等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车场、车库、物业管理用房、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五十一条 （共有产业分类）

共有产业分为按幢共有产业和按区共有产业两类。

按幢共有产业是指由本幢业主共同享有、共同负责的本幢建筑物和为本幢建筑物专用的土地及共用部位和共用设施设备。按区共有产业是指除按幢共有外的由物业管理区的全体业主共同享有、共同负责的土地及共用部位和共用设施设备。

第五十二条 （自有产业定义）

自有产业是指由各业主独自占有的房地产。自有产业的范围为自有产业产权分界线围合的立体空间。产权分界线是分隔不同业主之间的墙体、楼板、屋顶的构造中心线。

第五十三条 （共有产业管理标准）

共有产业由业主委员会统一管理。共有产业的管理应当达到下列基本标准：

（一）公共场所定期清扫，平时专人巡视，保持全天候清洁；道路每天清扫，垃圾每天清运，楼梯及扶手每天清扫、擦拭，院内道路、庭院绿地弃杂物及时清理；

（二）草坪保持平整无杂草、无病虫害，生长良好；

（三）树木、花卉应当定期修剪、施肥，防病治虫，及时更换枯死树木；

（四）庭院、道路和停车场维护完好，地面交通标志线保持清晰；

（五）下水道地面盖板完好无损，无污水溢出；

（六）游戏场、运动场、凉亭、凳椅、雕塑、建筑小品等设施维护完好，保持清洁；

（七）大门、围栏、围墙维护完好；

（八）建筑物外墙整洁完好，定期粉刷；外立面为玻璃幕墙的一般每年清洁一次，外立面为水刷石、干粘石一般每3年清洁一次，外立面为喷涂材料的，一般每5年粉刷一次，外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因，致使建筑物、构筑物外立面出现明显污损的，应当及时进行清洗、粉刷；有严重破损、脱落现象的外立面应当修补或重新装饰、装修；

（九）门窗以及标牌、格栅、通风装置等维护完好，无锈蚀现象；

（十）照明、煤气、冷热水管、空调、电梯、自动扶梯、水箱、水泵、发电机、鼓风机、电缆、开关、仪表等其他所有设备、装置，都应当保持完好的工作状态，定期维护；

（十一）屋顶、下水道、化粪池、雨水管维护完好；

（十二）所有建筑物的楼梯、通风井、墙体、 天花板、消防通道、出入口都维护完好，保持清洁；

（十三）玻璃窗保持清洁；

（十四）走廊灯、路灯夜间保持明亮；

（十五）水箱、蓄水池每年清洗二次；

（十六）小区智能化系统保持完好；

（十七）每天二十四小时保安服务。  

第五十四条 （业主委员会对物业的接管）

业主委员会接管物业时，应当与建设单位按照有关物业接管验收办法进行接管验收。

业主委员会接管物业时，建设单位应当向业主委员会或其指定的管理专业公司移交下列物业档案资料：

（一）项目规划图、竣工总平面图、分层平面图；

（二）单体建筑、结构、设备安装竣工图；

（三）附属配套设施、地下管网工程竣工图；

（四）设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；

（五）单项工程竣工验收证明材料；

（六）物业质量保证文件和物业使用说明文件；

（七）房屋及配套设施的产权资料（住户资料）；

（八）物业管理所必需的其他资料。

物业管理服务合同终止时，管理专业公司应当将管理的物业档案资料移交给物业管理委托方或业主委员会或者其指定的管理专业公司。

第五十五条 （相邻关系）

业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全、外貌美观整洁以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第五十六条 （车辆管理）

车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主会议决定。业主会议决定对车辆停放收费的，参照物价部门的规定确定收费标准。业主会议成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。物业管理企业未经业主会议同意不得把物业管理区域内的道路、空地作为停车场地出租，或擅自对业主停车收取费用。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。

物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。 

第五十七条 （物业禁止行为）

物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；

（二）开办公司等擅自改变房屋用途；

（三）占用或损坏物业共用部位、共用设备设施，擅自移动共用设备；

（四）侵占绿地，毁坏绿化；

（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，排放有毒、有害物质；

（七）乱设摊点；

（八）随意停放车辆和鸣喇叭；

（九）未经批准饲养禽畜；

（十）大声喧哗或者发出超过规定标准的噪声；

（十一）在建筑物或者构筑物上私开门窗或者乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十二）晚间（21点至清晨7点）进行有噪声的房屋装修行为；

（十三）在过道、室外场地和屋顶上堆放杂物；

（十四）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

（十五）外墙设置防盗设施、外墙设置晾衣架、未经批准封闭阳台和在规定部位外安装空调外机、太阳能热水器等私搭乱建行为；

（十六）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

第五十八条 （装修管理）

业主或使用人装饰装修房屋，应当事先告知管理专业公司，管理专业公司应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。双方应当签订装饰装修管理协议。

第五十九条 （物业使用性质改变）

因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，其业主应当征得相邻业主、业主委员会和管理专业公司的书面同意，并报规划、建设、国土房产、环保等行政主管部门批准。

物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和共用设施，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当报规划、建设、国土房产、环保等行政主管部门批准。

第六十条 （道路、场地占用）

任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与管理专业公司签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应当给予赔偿。

第六十一条 （车辆停放）

进入物业管理区域的车辆，除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，应当遵守有关物业管理制度，并按规定有序停放。

第六十二条 （物业其他经营活动）

利用物业管理区域内的物业设置广告、停车场及从事其他经营活动的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，方可向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，扣除适当的管理费用后，可以用于补充维修基金或弥补物业管理亏损。

第六十三条 （物业维护）

物业应当定期维修养护，在出现危害物业安全、影响观瞻、妨碍公共利益及影响他人正常使用时，主管部门可以责成有关责任人维修养护。

主管部门可以发出书面通知，要求业主、业主委员会在规定的期限内进行维修养护。若业主、业主委员会拒绝维修或维修没有达到规定要求，主管部门可以委托有关部门实施，所需费用由业主、业主委员会承担。上述费用，业主、业主委员会必须在主管部门发出维修付费通知之日起一个月内支付。

第六十四条 （房屋维修责任）

房屋的维修责任，按照下列规定划分：

（一）房屋自有产业，由业主或使用人自行维修；毗连部位的自有产业，由相邻业主或使用人共同维修；

（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线、消防设施等房屋本体公用部位、设施、设备，由业主委员会聘请物业管理企业或专营公司定期养护维修。

属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

第六十五条 （配合维护）

管理专业公司对物业共同部位、共用设备设施维修养护时，有关业主和使用人必须给予配合。因业主、使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

 

第十章     法律责任

第六十六条 （业主、使用人的违约责任）

业主、使用人违反入住公约、业主公约、物业使用禁止行为和物业使用管理维修规定的，应当承担相应的民事责任。对违反入住公约、业主公约的，业主委员会、相关业主及使用人、管理专业公司可以向主管部门投诉，也可以直接向人民法院提起民事诉讼。

业主、使用人未按照入住公约、业主公约、前期物业管理合同交纳物业管理费用的，业主委员会、建设单位、物业管理企业可以根据合同约定或《江苏省物业管理条例》第四十二条加收滞纳金。对于超过6个月不交纳物业管理费用的业主，业主委员会、物业管理企业可在物业管理区域内张贴欠费公告，也可以向园区房地产产权管理部门申请禁止该业主所欠费物业的转让、出租和抵押，或者通过法律途径解决。

第六十七条 （业主会议决定的法律责任）业主会议、业主委员会作出的决定违反本办法或者公共利益的，决定无效，主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会运作混乱，不能正常履行职能的，主管部门可以责令其停止活动，进行整改，直至宣布解散重选。业主委员会解散期间，主管部门可以暂时指定专业管理公司负责物业的日常管理工作。

第六十八条 （物业管理用房提供的违约责任）建设单位未按照规定提供物业管理用房，由主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建款，并可以根据《江苏省物业管理条例》第四十条处以十万元以上五十万元以下的罚款。

第六十九条 （物业管理专业公司的法律责任）

管理专业公司违反本办法，按照下列规定处罚：

（一）管理专业公司未取得资质证书从事物业管理活动的，由主管部门责令其停止活动，没收非法所得，并可以根据《江苏省物业管理条例》第四十一条第（一）项处以五万元以上二十万元以下的罚款。

（二）管理专业公司违反物业管理合同约定的服务质量标准的，由主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可以根据《江苏省物业管理条例》第四十一条第（二）项处以一万元以上三万元以下的罚款；业主及业主委员会可以依照合同追究其民事责任。

（三）管理专业公司对共用设备设施管理不善，造成物业环境恶化的，由主管部门对其作出警告、降低资质等级或者吊销资质证书，并可以根据《江苏省物业管理条例》第四十一条第（三）项处以一万元以上三万元以下的罚款。

（四）管理专业公司拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。

第七十条 （维修基金使用的法律责任）

未按规定足额缴交维修基金的，由主管部门责令限期补交；逾期仍不足额缴存的，可以根据《江苏省物业管理条例》第四十二条按每日万分之五加收滞纳金。

违反本有关规定，挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十一条 （其他部门的行政处罚）

违反本办法规定，依法应当由规划、建设、城管、工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第七十二条 （主管部门工作人员的法律责任）

主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十三条 （行政复议和行政诉讼）

当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》、《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的行政管理部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。

  

第十一章   附则

第七十四条 （适用范围）

本办法适用于中新合作区，娄葑、跨塘、唯亭、胜浦四镇参照本办法实施。非住宅物业管理和未选聘物业管理企业提供物业服务的住宅物业的管理，参照本办法执行。

第七十五条 （应用解释部门）

本办法执行中的具体问题由园区国土房产局负责解释。

第七十六条 （生效日期）

本办法自颁布之日起生效