关于贯彻《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》有关工作的通知

    各房地产开发企业、各相关单位：
　　为认真贯彻落实《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》（以下简称《办法》），现就有关工作通知如下：
　　一、统一认识，加大宣传力度，广泛深入地宣传《办法》，充分认识建立物业维修基
金的重要意义，正确理解物业管理收费和物业维修基金的关系，着眼当前，立足长远，保障物业维修基金归集工作的顺利开展。
　　二、市房屋产权管理局为全市物业维修基金的主管部门，各区房屋产权管理局负责辖区内物业维修基金归集的检查、指导工作。为进一步做好物业维修基金管理工作，根据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，《办法》实施之日起，开发建设单位办理商品房预售许可证时应提交《物业管理方案》。
　　三、物业维修基金用于房屋共用部位、共用设施设备大中修和更新改造，由业主自己缴存，自己使用，归业主所有。物业维修基金属民间自存自用费用，不属行政、事业及服务性收费。
　　四、物业维修基金缴款凭证统一采用专用收款收据《长沙市物业维修基金缴款凭证》。凭证一式四联（第一联代收单位留存联；第二联业主缴存凭证联；第三联房产档案留存联；第四联物业维修基金缴存窗口留存联）。代收单位在物业维修基金缴存窗口申报缴交物业维修基金后，由物业维修基金缴存窗口开据《长沙市物业维修基金缴款凭证》。
　　五、开发建设单位在售房时代为归集的首期物业维修基金，不计入房屋销售收入。根据国家税务总局（国税发[1998]217号）文件对“代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税”的规定，开发建设单位代业主收缴的物业维修基金也不计征营业税。
　　六、市房屋产权管理局设立的专门物业维修基金代管机构，应建立和完善各项物业维修基金归集、使用和管理制度，设置快捷方便的物业维修基金自动查询系统，主动接受业主的监督。由市房屋产权管理局代管的物业维修基金，每半年应接受审计部门的审计监督，实现物业维修基金管理科学、高效、安全的目的。
　　七、首期物业维修基金缴存程序：
　　（一）房屋销售前，由开发建设单位凭商品房预售许可证在市物业维修基金缴存窗口领取《长沙市物业维修基金缴款明细表》。
　　（二）房屋销售时，开发建设单位按照规定标准和购房人所购房屋的类型、金额计算出购房人应缴交的物业维修基金数额，并准确地填写《长沙市物业维修基金缴款明细表》，由购房人按应缴金额足额缴交物业维修基金。
　　（三）在办理房屋栋证时，开发建设单位凭《长沙市物业维修基金缴款明细表》在市物业维修基金缴存窗口领取《长沙市物业维修基金缴款通知书》，到委托银行缴款。
　　（四）在市物业维修基金缴存窗口领取分户的《长沙市物业维修基金缴款凭证》，代收单位留存第一联，交购房人留存第二联（业主缴存凭证联）。
　　八、实行物业维修基金制度的时段划分：售房单位向购房人办理交房手续时，须向购房人足额代为收取物业维修基金；售房单位在办理房屋初始登记（栋证）时，应将代收的该栋物业维修基金全额缴交至市物业维修基金缴存窗口。尚未售出房屋的物业维修基金由开发建设单位按《办法》规定缴交。
　　《办法》实施时，开发建设单位已经出售的房屋，未代为归集物业维修基金且尚未办理房屋初始登记的和已办理房屋初始登记但尚未办理房屋转移登记（户证）的，应向购房人代为收取物业维修基金，并及时向市物业维修基金缴存窗口缴交。
　　《办法》实施后，开发建设单位在售房过程中应严格按照《办法》规定做好首期物业维修基金代收工作。
　　九、市房屋产权监理处、市房地产管理交易所不受理未提交《长沙市物业维修基金缴款凭证》的房屋初始登记和房屋转移登记的申请。开发建设单位申请办理房屋初始登记和购房人办理房屋转移登记除应提交原规定的相关资料外，还须提交《长沙市物业维修基金缴款凭证》第三联（房产档案留存联）。
　　十、按长沙市人民政府2002年第81号令，单位自管公有住房以经济适用房价格出售后，首期物业维修基金按《办法》第八条第（一）款规定缴交，但在核定物业维修基金的购房款基数时，是以购房人实际支付的价款为准，即扣除购房人夫妻双方应享受的住房补贴的价款为计算基数进行核定。
　　公有住房出售后的物业维修基金归集，由售房单位按规定从售房款中提足后缴至市物业维修基金缴存窗口。购房人缴存的物业维修基金，按户计入个人住房物业维修基金账户，售房单位提取的物业维修基金按栋建账，计入售房单位物业维修基金账户。
　　十一、《办法》实施前，开发建设单位按1998年长政发41号文件规定标准已归集物业维修基金的，应在《办法》实施后三个月内，对已归集的物业维修基金要进行清理、核对、造册。
　　未成立业主委员会的，统一缴交市物业维修基金专户代管；已成立业主委员会的，由业主委员会决定管理方式。未达到《办法》规定标准或未归集物业维修基金的，已成立业主委员会的小区，由业主委员会决定自行组织归集或委托物业管理公司代为归集；未成立业主委员会的小区，购房人可自行到市物业维修基金缴存窗口申报缴交。
　　十二、《长沙市物业维修基金缴款凭证》是房屋再交易的重要证件，是房产档案需保存的要件之一。市房屋产权监理处、市房地产交易管理所在办理房屋初始登记或转移登记后，《长沙市物业维修基金缴款凭证》随产权资料移交市房屋产权监理处档案馆存档。
　　十三、长沙县、望城县、浏阳市、宁乡县住宅区物业维修基金管理参照本通知的规定执行。长沙市房屋产权管理局长沙市财政局长沙市物价局长沙市地方税务局长沙市审计局长沙市住房制度改革领导小组办公室2003年4月28日