金华市《物业服务收费管理办法》实施细则

    第一条 为规范住宅区物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院颁布的《物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部制订的《物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本细则。 
　　第二条 金华市物价局会同金华市建设局依法对市区范围内的物业服务收费进行管理、协调、监督和指导。
　　第三条 本细则所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序以及提供其它与业主相关的服务，向业主所收取的费用。
　　 物业服务收费包括物业管理综合服务费、住宅装饰垃圾清运费、车辆停泊服务费、特约服务费、代办服务费。
　　（一）物业管理综合服务费是指物业管理企业按约定为业主提供公共性服务所收取的费用。服务内容主要包括：公共设施设备的使用管理和维护、保养；公共道路、公共场地及楼内公共部位的清扫保洁，生活垃圾的收集、清运和化粪池的清理等；公共绿地、花草树木的养护管理；配合公安部门采取安全防范措施，维护物业管理区内的公共秩序；车辆停放的秩序管理；各类物业的档案资料管理和装修管理；业主与物业管理企业约定的其他公共性服务内容。 
　　（二）住宅装饰垃圾清运费是指物业管理企业受业主委托对房屋装修过程中产生的建筑垃圾提供清运服务所收取的费用。
　　（三）车辆停泊服务费是指物业管理企业对配套建设的停车场及指定停车场地提供的车辆停放服务所收取的费用。 
　　（四）特约服务费是指物业管理企业受业主委托提供的特约服务所收取的费用。
　　（五）代办服务费是指物业管理企业受供水、供电、有线电视等单位委托提供代办服务所收取的费用。
　　第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　第五条 物业服务收费按不同物业的性质、特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　住宅区（含高层住宅，下同）的物业管理综合服务费、住宅装饰垃圾清运费、车辆停泊服务费实行政府指导价，成立业主大会后的住宅区的物业管理综合服务费可实行市场调节价。 
　　非住宅、别墅类高档住宅区的物业管理综合服务费实行市场调节价。
　　特约服务费、代办服务费除政府价格行政主管部门另有规定外，实行市场调节价。
　　第六条 实行政府指导价的住宅区物业管理综合服务费实行等级收费制度，收费等级以实施服务的住宅区为单位考核评定。
　　收费等级评定标准和各等级收费中准价及浮动幅度，由市物价局会同市建设局根据物业管理企业为业主提供的公共性物业服务的服务内容、服务质量、服务标准及住宅区规模、档次、环境、服务设施等因素制定，并向社会公布。
　　各住宅区物业管理综合服务费的具体执行标准，由中准价加浮动幅度确定。具体浮动幅度由业主与物业管理企业在规定的范围内协商确定。未经业主同意，不得上浮。 
　　第七条 实施物业管理综合服务收费等级考核的住宅区建筑总面积应不少于2万平方米（含）。建筑总面积少于2万平方米的住宅区由业主与物业管理企业协商确定收费标准，报市物价局确认后执行；也可由市物价局核定收费标准。
　　第八条 物业管理综合服务收费等级的考核实行初复评制，由市物价局会同市建设局定期组织考核评定。
　　物业管理企业申报物业管理综合服务收费等级，应在收费前一个月向市物价局提出申请。申请时应提供下列资料： 
　　（一）《企业法人营业执照》；
　　（二）《物业管理企业资质等级证书》；
　　（三）物业服务合同及住宅区物业管理服务内容标准等相关资料；
　　（四）《金华市物业管理综合服务收费等级审批表》；
　　（五）市物价局要求提供的其它资料。
　　第九条　新建住宅区实施物业管理的，由物业管理企业参照物业管理综合服务收费等级评定标准自评收费标准，向市物价局申报，由市物价局根据住宅区的实际情况确定临时收费标准。
　　实行前期物业管理招投标的项目，由房地产开发企业根据小区实施物业服务的方案，对照物业管理综合服务费收费等级考评办法和收费标准参考幅度，向市物价局申报收费等级和收费标准。由市物价局根据小区设施设备的配置情况和经审核的物业服务方案，核定收费等级和收费标准中准价及浮动幅度，具体收费标准由房地产开发企业在核定的中准价和浮动幅度内通过招标确定。 
　　第十条 物业管理综合服务费按住宅建筑面积计收。
　　业主购买新建商品住宅的从办理交房手续之日的次月起、购买非新建商品住宅的从该房屋产权转移之日的次月起交纳物业管理综合服务费。
　　业主出租物业的物业管理综合服务费可按双方约定交纳。由承租人交纳的，业主负连带交纳责任。 
　　第十一条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。已办理交房手续但业主未居住的、居住后又空置且时间在半年以上的物业，经物业管理企业核实后，物业管理综合服务费按应收标准的70%交纳。
　　住宅区周界沿街商业、办公等用房委托物业管理企业提供卫生、保安、日常维修等服务的，物业管理综合服务费可参照住宅区内同类物业收费标准的70%交纳。
　　第十二条 物业管理综合服务费的成本由以下项目构成：
　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 
　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；
　　（四）物业管理区域绿化养护费用；
　　（五）物业管理区域秩序维护费用；
　　（六）办公费用；
　　（七）物业管理企业固定资产折旧；
　　（八）经业主同意的其它费用。
　　第十三条 电梯、增压水泵等高能耗设施运行和住宅区内非公共地下机动车停车库的照明和通风所需的电费，必须单独设置计量表，按实际发生额向受益业主分摊，具体分摊办法协商确定，可按面积分摊，也可按户分摊，并定期向业主公布。
　　第十四条 物业管理企业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的，其经营收入经业主大会同意，可用于补充物业服务费用开支，并定期公布，接受业主的监督。
　　第十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托方收取代办服务费，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第十六条 物业管理企业在提供物业管理服务时，应和业主签订物业服务合同，切实按合同约定的服务项目、标准提供质价相符的服务。 
　　第十七条 除法律、法规、规章规定外，物业管理企业不得以任何名目向业主收取押金、保证金。
　　第十八条 物业服务费由物业管理企业按照与业主签订的物业服务合同所约定的时限向业主收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。
　　第十九条 住宅区房屋共用部位、共用设施设备保修期满后小修以上的维修更新费用，统一在物业专项维修资金中列支。物业专项维修资金的收取、使用和管理按有关规定执行。
　　第二十条 物业服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布，并接受业主和市物价局的监督。 
　　第二十一条 物业管理企业应建立健全财务管理制度。每年公布一次物业服务费的收支情况，接受业主的监督。
　　第二十二条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
　　第二十三条 业主向物业管理企业交纳物业服务费后，除国家另有规定外，任何部门和单位不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。
　　第二十四条 业主与物业管理企业可以采取酬金制形式约定物业服务费用。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 
　　第二十五条 对违反本细则规定的价格行为，由市物价局依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
　　第二十六条 本细则由金华市物价局会同金华市建设局负责解释。
　　第二十七条 本细则自2005年1月1日起施行。以前本市有关物业服务收费的规定同时废止。

           关于印发金华市区住宅小区物业服务收费等级评定标准及物业管理综合服务费等级收费标准的通知
    
 
  市区各物业管理企业：
    根据《金华市〈物业服务收费管理办法〉实施细则》（金价管[2005]23号）的规定，结合市区实际，我们重新制定了《金华市区住宅小区物业服务收费等级评定标准》和《金华市区住宅小区物业管理综合服务费等级收费标准》，现印发给你们，并就有关问题通知如下：
    一、等级评定标准按逐级累加设定，即高一等级必须首先具备低等级的条件。考核由市物价局负责邀请相关部门和单位组成的考评组具体实施。
    二、等级评定标准中的“小区配套”为基本条件，由考评组认定。分项条件3项（含）以上不符合的不得评定为该等级。
    三、等级评定标准中的“服务标准”的评定实行考核与评价相结合。考核由考评组具体实施，新建住宅小区的初评以考核为主，分合格、不合格两档。复评考核按百分制计分，得分80分（含）以上的为合格，60（含）—79分的为基本合格，限期整改后复查仍达不到80分以上的则降等级；60分以下的为不合格单位，降低等级。评价实行满意度测评，通过书面测评表由业主评定。评价分满意、基本满意和不满意三档，不满意率百分之三十及以上的降低等级，超过百分之二十不到百分之三十的限期整改后重新测评。考核评分细则和评价具体办法另行制定。
    四、物业管理综合服务费由中准价和浮动幅度组成，其浮动幅度由物业管理企业与业主大会或业主委员会协商确定，未经业主同意不得上浮。其中别墅和非住宅的收费标准在最高幅度内由物业管理企业和产权人或使用人协商确定。纯高层住宅小区的收费标准单独报批。
    五、本通知2005年1月1日起执行，原住宅小区物业服务收费等级评定标准和收费标准同时废止。
    附件：
    1、金华市区住宅小区物业服务收费等级评定标准
    2、金华市区住宅小区物业管理综合服务费等级收费标准
    3、金华市物业管理综合服务收费等级审批表

金 华 市 物 价 局  
金 华 市 建 设 局  
二〇〇五年二月二十八日