《绍兴市区物业管理招标投标管理暂行办法》

绍市建设法〔2004〕285号


各有关单位：
    现将《绍兴市区物业管理招标投标管理暂行办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。


                                                             二OO四年十一月二十三日



绍兴市区物业管理招标投标管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了规范市区物业管理招标投标行为，保护招投标当事人的合法权益，完善物业管理市场的公开、公平、公正的市场竞争机制，根据《中华人民共和国招投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及有关法律、法规，结合市区实际情况，制定本办法。

第二条 凡在绍兴市区范围内的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位进行物业管理招标投标活动的，适用本办法。

第三条 绍兴市建设局负责市区物业管理招标投标活动的监督管理，具体工作由市房地产管理处负责日常管理。

第四条 物业管理招标投标，是指物业项目的开发建设单位或业主委员会为管理正在建设或已投入使用的物业向社会公开招聘物业管理企业的招标投标活动。

第五条 物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。

第六条 前期物业的建设单位，在一个物业管理区域内，多层物业或多层和高层等混合物业规划总建筑面积在4万平方米以上，或高层物业、别墅区规划总建筑面积在2万平方米以上的新建物业，应当实行物业管理招标投标。
已成立业主委员会，具备下列条件的住宅小区和其他物业，应当实行物业管理招标：
（一）委托合同尚处于履行期，业主委员会评议未通过，业主满意率低于60%，经业主大会讨论决定提前解除委托合同并由业主委员会提出招标的住宅小区和其他物业；
（二）委托合同履行期满，业主大会讨论决定不再续订委托合同并由业主委员会提出招标的住宅小区和其他物业。

第七条 符合下列条例之一的，可不实行物业管理招标：
（一）物业由建设或产权单位自用的，设施设备完整独立的；
（二）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；
（三）一个开发地块内分期开发建设的物业，其中部分物业已实施物业管理，其余新建的物业；

第二章 招 标

第八条 物业管理项目的招标人（以下简称“招标人”）是指依照本办法进行物业管理项目招标的新建物业建设单位、业主委员会或相关物业产权人。
物业尚未交付使用或者物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，物业建设单位是物业管理项目的招标人。
业主委员会采用招标方式选聘物业管理企业的，必须经业主大会讨论同意。

第九条 招标人应当在发布招标公告或者发出招标邀请书的10日前，提交以下材料报市房地产管理处备案。
（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
（二）招标公告或者招标邀请书；
（三）招标文件；
（四）法律、法规规定的其他材料。
市物业管理部门发现招标人有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

第十一条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

第十二条 招标人应当编制物业管理招标文件。招标文件应当包括以下主要内容：
（一）物业规划建设的基本情况：包括名称、范围、占地面积、建筑面积、住宅面积（含套数、幢数）、非住宅面积、公用设施设备、安全技防设施、出入口状况、产权状况、绿化状况、公共场所情况、社区文化设施等；
（二）新建物业的施工进程、交付日期、预售情况、物业及配套设施设备的保修期并附相应图纸；
（三）物业维修专项资金缴纳情况，物业管理办公用房和经营用房面积、位置；
（四）物业委托的内容和要求；
（五）投标保证金的数额及返回方式；
（六）开标、评标办法和时间、地点；
（七）投标须知：投标人的资质和条件、投标依据、投标要求及投标文件和份数、送达的地点及截止时间；
（八）招标文件解释及实地考察的时间、地点；
（九）奖惩措施；
（十）其他需要说明事项。
第十三条 招标公告或投标邀请书应包括下列内容：
（一）招标物业的名称、类别、用途、坐落地点、建筑面积等；
（二）对投标人的要求；
（三）投标的地点和期限；
（四）获取招标文件的办法、地点、时间及相关费用等。
第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，向招标文件发出之日起至投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十五条 招标人不得向他人透露已获得招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公开竞争的有关招标投标的其他情况。
第十六条 通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
（四）已实施物业管理，业主委员会已成立或尚未成立业主委员会的物业招投标工作，应在行使解聘权前3个月申报，并在解聘前一个月内完成。

第三章 投 标

第十七条 投标人必须有物业主管部门核发的物业管理资质证书。外地物业管理企业进入市区参加投标活动的须向市房地产管理处申请备案。

第十八条 投标人应当按照招标文件编制投标文件。
投标文件应加盖投标人印鉴并密封，按规定时间、地点送达。如发现有误或需补充，必须用正式函件在投标截止日期前送达。招标人收到投标文件后，应验证、签收、保存，不得开启。

第十九条 投标人因编制投标文件需要对招标项目进行勘察活动，招标人应予配合并提供方便。

第二十条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或有关人员以不正当手段谋取中标。

第四章 开标、评标和中标

第二十一条 招标人应在招标文件确定的提交投标文件截标期日的同一时间公开进行开标，开标地点为招标文件中预先确定的地点。开标、评标、定标会议由招标人主持下进行，接受市物业管理主管部门、街道、社区及业主代表的监督，并经公证机构公证。

第二十二条 开标时，由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认后由工作人员当众拆封，宣读。招标人在截标期日前收到的所有投标文件，都应在开标时当众予以拆封，宣读。
开标过程应当纪录，并存档备查。

第二十三条 评标由招标人依法组建的评标小组负责。
评标小组由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。也可邀请属地街道、社区居委会负责人参加。
评标小组的专家成员，应当由招标人从市房管处建立的专业名册中随机抽取的方式确定。

第二十四条 评标小组可以采取公开答辩的方式评标，对投标文件、公开答辩及企业信誉等几个方面进行综合评审，以综合评分最高者中标。在投标人综合得分一致的情况下，以主标书得分高者中标。评标结束后，非前期物业管理招标的，评标结果应公示三天。

第二十五条 评标小组成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任；不得私下接触投标人；不得收受投标人的财物或其它好处；不得透露对投标文件的评审和与评标有关的其它情况。

第二十六条 招投标监督管理机构和人员应严格按照有关要求依法做好监督管理工作。

第五章 合同的签订与履行

第二十七条 中标通知书发出后7日内，中标人和招标人应当按照招标文件、投标文件签订委托合同，并报市房地产管理处备案和在有关物业管理小区或媒体作相应公告。

第二十八条 委托合同签订生效后5日内，招标人应向中标人办好下列移交工作：
（一）尚未实施物业管理的新建物业：物业管理办公用房和经营用房清册、各类公用配套设施设备清册、有关开发建设档案资料等。
（二）已实施物业管理的物业：物业管理办公用房和经营用房、办公设施设备，有关管理档案资料等。

第二十九条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当依法给予赔偿。

第六章 附 则

第三十条 物业管理招标费用由招标人负责，投标费用由投标人负责。由业主委员会负责的招标费用可由中标人打入管理成本，从今后的管理费用中提取。

第三十一条 本办法自发布之日起施行。