扬州市区物业服务收费管理实施细则(废止)

    第一条　　为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、江苏省物价局、建设厅《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，特修订《扬州市区物业服务收费管理实施细则》。
　　第二条　　本细则适用于我市市区（含广陵、维扬、邗江、开发区，下同）行政区域范围内，经工商行政管理机关登记注册、领取营业执照、符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
　　第三条　　物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用，包括物业服务费、代收代办费和特约服务费等其它费用。
　　第四条　　物业服务收费根据物业的性质提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
　　普通住宅公共服务收费实行政府指导价，由政府价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务标准等因素，制定并定期公布相应的等级收费指导价及浮动幅度，并逐步向分项收费基准价过渡。具体的收费标准由物业企业和业主在规定的指导价及浮动幅度范围内通过合同进行约定，并报价格主管部门备案。
　　非普通住宅、别墅、办公房、厂房、营业性用房等物业的公共服务收费、满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费（小区停车服务收费除外）， 实行市场调节价。已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定；未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与买受人在物业服务合同中约定。
　　各级价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。
　　第五条　　业主与物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。
　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第六条　　实行包干制的物业管理公共服务费成本或者实行酬金制的物业服务支出的构成因素为：
　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　（二）物业管理共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；
　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；
　　（四）物业管理区域绿化养护费用；
　　（五）物业管理区域秩序维护费用；
　　（六）物业管理企业办公费用；
　　（七）物业管理企业固定资产折旧费用；
　　（八）经业主同意的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用和其它费用；
　　（九）合理利润；
　　（十）法定税费。
　　其中，合理利润：普通住宅最高不超过8％；
　　物业维修费用在公共设施、设备维修基金中列支。未设立维修基金的物业由产权人按房屋建筑面积均摊。
　　第七条　　新建的小区业主办理入住手续时，物业管理企业可以收取不超过一年的前期物业服务费。
　　纳入物业管理范围内已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交纳。
　　业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置6个月以上的物业，物业服务费由业主按规定标准的百分之七十交纳。
　　物业管理企业利用公建配套用房、附属设施等所取得的收益，在扣除相关费用后，应将收益的30％补充进入物业管理管理服务费，收益的70％纳入维修基金，合同另有约定的除外。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业管理费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。
　　第八条　　物业服务过程中的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，物业管理企业应单独建帐，公开、合理、按实分摊，具体分摊办法由物业管理企业与业主委员会协商确定。业主大会、业主委员会尚未成立或产生的，由业主与物业管理企业协商确定。带有电梯一楼的住户，其电梯、水泵运行费按规定标准优惠20％交纳。
　　第九条　　实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，开发建设单位应采取有效措施，确保先期入住业主良好的居住环境。
　　第十条　　提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。开发建设单位根据《扬州市区物业管理招投标办法》对普通住宅前期物业管理实行招标的，招标结束后由中标的物业管理企业将中标价格报价格主管部门备案。不以招标方式落实物业管理企业的，其物业服务收费标准报价格主管部门审批。并将备案或审批的物业服务收费标准在相关媒体进行公示。价格主管部门和物业管理行政主管部门应加强对招投标过程及之后价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。
　　开发建设单位与房屋买受人签定的买卖合同应当约定前期物业服务内容、服务项目及标准、收费方式等。
　　第十一条　　物业管理企业申报物业管理公共服务费标准时，需提交以下资料：
　　1、工商行政管理机关登记、注册的营业执照复印件;
　　2、物业管理公共服务内容，以及逐项量化指标；
　　3、管理区域的公共服务费及其他收费的测算资料；
　　4、其它相关材料。
　　第十二条　　2005年市区普通住宅物业服务收费基准指导价标准（建筑面积，下同）暂定为：
　　收费等级                     收费标准
　　五　级                    0.50元／月*平方米
　　四　级                    0.40元／月*平方米
　　三　级                一等0.35元／月*平方米
　　　                    　二等0.30元／月*平方米
　　二　级                一等0.25元／月*平方米
        　　　           　 二等0.20元／月*平方米
　　一　级                     0.15元／月*平方米
　　以上基准指导价为最高标准，物业管理企业在征得业主同意后，可在不超过规定的幅度内上浮20％，下浮不限。浮动后的实际价格应报价格主管部门备案。
　　房屋产权不注明建筑面积的各类附房（如车库、阁楼等）不计入公共服务范围。
　　第十三条　　前期物业服务费的审批以住宅小区为单位，物业管理企业不得以任何名目向物业产权人、使用人收取长期占用性质（超过一年以上）的押金、保证金等。
　　第十四条　　普通住宅物业服务费调整，需经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。未成立业主委员会的，确需调整物业服务收费标准的，报价格主管部门审批。各小区应按规定尽快成立业主委员会。
　　第十五条　　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托收取上述费用的，双方应签订有偿服务合同，物业管理企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第十六条　　业主或使用人应在装修前与物业管理企业签订装修管理协议,物业管理企业可向产权人收取装修保证金，市区标准为1000元/户，住户装修完毕，经查无违反装修协议的，物业管理企业应如数退还装修保证金。如有损坏，物业管理企业应及时报告有关有权部门评估认定，予以赔偿。物业管理单位在新房住户办理入住手续或重新装潢时,收取装潢垃圾清运处理费。市区标准为：100平方米（含100平方米）每户收取250元；100平方米以上（楼中楼计算面积）每户收取300元；非住宅按2.5元/平方米标准收取。
　　第十七条　　物业管理企业应对小区内车辆实施统一管理，对车辆停放明确专人负责，收取停车服务费，市区收费标准为：
　　（一）室外停车服务费标准
　　1、自行车          　        6元／辆.月
　　2、电动自车          　       8元／辆.月
　　3、摩托车、人力三轮车  　   10元／辆.月
　　4、边三轮摩托车          　 20元／辆.月
　　5、小三卡车              　 40元／辆.月
　　6、各类小轿车           　  60元／辆.月
　　7、大客车、货车          　180元／辆.月
　　（二）室内车库必须配有专人看管、进出口有专人值守、按规定设有消防栓等设备。室内车位、车库停车服务费标准为：
　　1、自行车   　             10元／辆.月
　　2、电动自行车  　　　　　　12元／辆.月
　　3、摩托车、人力三轮车　    16元／辆.月
　　4、边三轮摩托车        　  30元／辆.月
　　5、小三卡车              　50元／辆.月
　　6、各类小轿车           　160元／辆.月
　　7、大客车、货车         　480元／辆.月
　　产权属于业主所有的车位，按上述标准的百分之五十收取；独立车库不得收费。机动车辆在室内临时停放，收费标准为每次3元。（每次为12小时，不足12小时按12小时计费）。
　　（三）机动车辆小区内室外临时停车1小时不得收费，超过1 小时的其停车服务费标准（摩托车、电瓶车、助力车除外）为：
　　1、各类轿车、小型汽车每次2元；
　　2、客车每次3元；
　　3、货车 2.5吨以下每次3元，2.5吨以上每次6元；
　　4、小区内临时停放过夜车辆按上述标准加收50％；
　　执行公务的党、政、军、警、救护等特种车辆及业主搬家车、送货车不得收费；有关单位不得在机动车辆进入住宅小区大门时收取临时停车费。
　　（四）因停车服务成本上升，确需调整停车服务收费标准的，必须报市价格主管部门批准后方可收取。
　　第十八条　　物业管理公共服务费应实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点公布，每半年向业主、使用人公布物业管理公共服务费、设施租赁、其它经营性收益和公共维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格和房管部门监督。价格监督检查部门应加强对物业管理企业的收费项目及标准的监督检查。
　　第十九条　　业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用或者服务资金，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者服务资金的业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
　　第二十条　　为使小区物业管理的正常进行，开发建设单位除按规定提供物业管理用房外，还必须提供每平方米10元的物业托管资金，用于支付本物业接管验收费用、前期开办费用、前期物业服务费不足部分的补贴等。任何管理部门和单位不得截留和挪用该项资金。
　　第二十一条　　物业管理企业发生变更时，原物业管理企业应将未到期物业服务费移交至新接管的物业管理企业。
　　第二十二条　　各县（市）可参照本细则制定具体实施细则。
第二十三条　　本实施细则自2005年3月1 日起执行。原扬州市物价局、扬州市房管局扬价服[2001]249号和扬州市物价局扬价服[2002]173号文同时废止。
第二十四条　　本细则由扬州市物价局会同市房管局负责解释。 

二ＯＯ五年元月十八日