关于加强物业管理工作的意见

徐政发〔2003〕118号 
 

各县(市)、区人民政府，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：
    为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提升城市现代化管理水平，根据《物业管理条例》（国务院第379号令）和国家、省、市其他有关法律、法规，结合本市实际情况，现就我市加强物业管理工作提出如下意见：  
    一、加强物业管理工作要以“三个代表”重要思想为指导，建立业主自治与物业管理企业专业化管理相结合的新体制，培育、规范市场，加强监督和管理，改善居民居住环境，促进城市综合管理水平的提高。
    二、新建住宅小区全部实行物业管理，原有住宅小区应积极创造条件，逐步实行物业管理。
提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
    三、政府各职能管理部门依照法律、法规、规章和有关管理规定，规范物业管理行为，指导协调和监督物业管理活动，逐步形成政府部门、业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业之间新型的法律关系。
    四、市房管部门是物业管理的行政主管部门，主要职责是贯彻国家、省、市物业管理法规政策，推进物业管理行业法规建设，制定行业规范，核定物业管理企业资质等级，指导国家、省实行的物业管理创优达标工作，负责物业维修基金的收缴、使用管理以及行业专业培训等。物价部门是物业收费管理行政主管部门，负责对普通住宅公共服务收费实行政府指导价管理，并对服务收费实行监督。建设行政主管部门负责组织住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收工作，协助房管部门协调开发建设和物业管理的关系。城管行政执法部门是小区综合执法的管理部门。政府其他部门依照各自职责共同做好物业管理的监督指导工作。   
    五、各区人民政府参与住宅小区综合验收，指导监督开发建设单位落实物业管理方案、物业管理服务用房和必要的居委会用房，负责组织辖区内实行物业管理小区的检查评比，调查处理居民投诉，并责令管理单位限期整改，不整改的按照有关规定予以处罚。物业管理企业应按照属地管理的原则，接受辖区政府、街道办事处的监督指导，积极配合居委会的工作，并纳入大社区建设。各物业管理小区成立业主委员会应抄告辖区政府、街道办事处并接受其监督指导。
    六、物业管理企业实行自主经营、自负盈亏、独立核算、自我发展的运作机制。业主与物业管理企业之间以物业管理委托服务合同为标准，实行有偿服务。业主对物业管理企业提供的服务不满意，可以通过业主大会将其依法解聘；物业管理公司在物业管理区域内无法开展工作，也可以依法辞聘。
    七、业主、业主大会、业主委员会和物业管理公司应根据国家、省、市物业管理有关政策、法规要求，按照物业服务合同约定条款以及各自的权利、义务、职责开展工作。物业管理公司应自觉接受业主、业主大会、业主委员会的监督指导。业主委员会在代表广大业主对物业管理公司实行依法监督的同时，应团结、带领广大业主自觉遵守小区管理规定和业主公约，按时交纳物业服务费用，协助物业管理企业履行物业服务合同。
    八、业主大会、业主委员会应当配合公安机关，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合居委会依法履行自治管理职责，支持居委会开展工作，并接受其指导和监督。
    九、规划部门对新建住宅小区要按照有关规定规划物业管理用房；开发建设单位要按照规划要求和物业管理规定，建设必要的物业管理配套用房，制定物业管理实施方案，并报市房管部门备案，同时抄告区政府。开发建设单位在移交住宅区时，应按照住宅区总建筑面积3‰至4‰的比例无偿提供物业管理服务用房，并按规定提供居委会用房，不满足要求的不得交付使用。
    十、新建住宅小区在房屋出售前，开发建设单位应制定业主临时公约，并向物业买受人明示，予以说明。业主临时公约应对有关物业的使用、维修、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定，并不得侵害物业买受人的合法利益。  十一、开发建设单位应在市房管部门、辖区政府指导下，按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，签订前期物业管理（业主、业主大会选聘物业管理企业之前）服务合同，介入前期管理，防止建管脱节。物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、公用设施设备进行查验，并办理物业承接验收手续。建设单位应向物业管理企业移交下列资料：
    （一）竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
    （二）设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料；
    （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
    （四）物业管理所必需的其他资料。
    物业管理企业应当在前期服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
    十二、业主上房后，具备成立业主委员会条件的，应及时召开业主大会，成立业主委员会。
业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业，订立书面的物业管理服务合同。物业管理服务合同应当对物业管理服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
    十三、进一步加强对物业管理企业的市场准入管理，严格按照标准核发资质等级，加大资质复验力度，按照有关规定依法坚决降低、取消一批素质差、管理乱、经营行为不规范、有名无实的物业管理企业的管理资质。
    十四、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主与物业管理企业按照国家、省、市制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应按合同约定缴纳物业服务费。已竣工但尚未出售或未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
    十五、住宅区管理职责有：
    (一)环境卫生管理。物业管理企业负责小区内道路、住宅楼周围绿化带及楼内等所有公共环境的清扫保洁。区政府负责小区内垃圾的清运。市城管行政执法部门依法监督管理。
    (二)设施设备管理。物业管理企业负责小区内设施设备管理。维修费用依照有关规定从维修基金中支出，未设立维修基金的由业主共同分摊。原由市政公用事业管理部门负责的，管理维护渠道不变。
    (三)交通秩序、治安防范管理
    1.物业管理企业负责小区内机动车停车场（库）、非机动车存放处等交通设施的维护管理；发生交通事故，应报公安交通管理部门处理；设立收费停车场或非机动车存车处，应征求业主、业主大会、业主委员会的同意，收费标准实行市场调节价，由物管企业会同业主委员会协商确定；严格控制小区内车辆尾气污染。
    2.小区内的治安综合治理，包括禁止饲养禽畜，禁止堆放易燃易爆、剧毒、放射性物质等，应按有关规定，在市城管行政执法部门、街道办事处、派出所指导下进行。业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业要配合公安部门做好治安防范等相关工作。
    3.小区内的消防工作由公安消防部门负责；对在小区消防通道上设置路障，损坏或挪用消防设施的，物业管理企业应及时报消防部门依法处理。
    (四)绿化管理。物业管理企业负责小区内树木、花草、绿地、园林设施等的日常养护和管理；发现侵占绿地，损坏花卉树木、雕塑、小品设施或改变其使用性质的，物业管理企业要予以制止，并要求其限期改正；造成损失的，要责成其赔偿；情节严重的应报请市城管行政执法部门依法处理。
    (五)建筑物及容貌管理
    1.小区公建配套的补建、扩建，以及违章建筑的整治工作由规划部门负责。业主大会、业主委员会、物业管理企业应配合规划部门做好日常管理工作，对发现违反规划的私搭乱建现象，应及时制止，不听劝阻的，应及时向市规划部门、城管行政执法部门书面报告。
    2.小区内应保持整洁。对发现乱贴乱画、车辆乱停乱放、占道经营等现象，物业管理企业应及时清理、制止，不听劝阻的，应及时向市城管行政执法部门报告。业主委员会、物业管理企业应积极配合市城管行政执法部门的管理工作。
    (六)房屋安全管理及修缮养护
    1.业主需要装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。对擅自改变房屋承重结构部位，随意开门、开窗、装修等影响房屋安全的行为，由房产管理部门负责管理，物业管理企业应按有关规定做好配合工作。
    2.小区内房屋公用部位（住宅主体承重结构部位、户外墙面、屋顶、门厅、楼梯间、走廊通道等）的维修养护由物业管理企业按规定负责，维修费用从法定可用的物业维修基金中列支；尚未建立物业维修基金的，其维修费用由相关业主共同分摊。房屋自用部位的维修养护及其费用支出，由业主自行负责。
    (七) 环保管理。小区内禁止超标排放污染物质，或者发生超标准的噪声和振动；禁止开办污染环境的各种生产企业。物业管理企业发现上述问题后，应立即予以制止，并及时向市城管行政执法部门、环保部门报告。
    (八)住宅区供电、供水、供气等设施管理。小区内供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管理和设施设备维修、养护的责任。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。