南昌市物业服务收费管理实施办法

南昌市人民政府办公厅文件

洪府厅发[2004]47号

南昌市人民政府办公厅关于印发

南昌市物业服务收费管理实施办法的通知

各县、区人民政府、市政府各有关部门：

    《南昌市物业服务收费管理实施办法》已经市政府第26次常务会审议通过，现予以印发，请认真遵照执行。

                                                             南昌市人民政府

二〇〇四年五月十日

南昌市物业服务收费管理实施办法

    第一条、为规范本市物业管理服务收费行为，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》、江西省发改委、建设厅《江西省物业管理服务收费办法》等有关规定，制定本办法。
    第二条、本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
    第三条、政府价格主管部门根据物业管理行政主管部门核定的物业资质等级和项目服务等级，确定物业管理公共性服务收费等级和收费标准，对物业管理服务收费实行“项目评定，年度审验”的动态管理。对既有多层又有高层的住宅小区，应按相对应的物业管理项目收费等级，确定不同的收费标准。
    第四条、物业管理企业实施物业管理收费前，应向价格主管部门履行价格备案登记、申报手续。凡物管企业与业主委员会或业主大会有书面协议的，按签定协议的物业管理收费标准执行，事前必须向价格主管部门办理备案登记手续；凡属新建住宅区物管企业受建设单位委托进行前期物业管理的，物管企业在业主办理入住手续（交钥匙）后3个月内可以按照建设单位与业主约定收费标准试行收费，事前必须报价格主管部门申报；凡未向价格主管部门办理备案登记手续或逾期申报的，其公共性服务收费标准一律按省规定的（赣计商价字[2003]766号）最低收费等级四级标准执行。
    第五条、物业管理公共性服务收费的计费面积以房屋产权证登记的房屋建筑面积计算，未计入建筑面积的自用部分按照使用用途确定物业类型，并按公共性服务费标准的50%收取。
    第六条、对已实施物业管理的住宅小区，建设单位（开发商或包销商）对购房业主已承诺免缴物业管理费的，其物业管理费由建设单位（开发商或包销商）承担缴纳；未售出或因开发建设单位未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
    符合基本居住条件的住宅小区（水、电、有线电视、道路已通）业主办理入住手续后（已交钥匙）一年内未入住使用的，按物业管理公共服务费标准的50%交纳。不符合基本居住条件的住宅小区，业主已办理入住手续（已交钥匙），无论是否入住使用都不得收取公共服务费。公共服务费由开发建设单位全额补贴。
    第七条、在业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业，由于物业管理成本费用较高难于补偿的不足部分由开发建设单位自行承担或者补偿，但不得因此降低管理标准和服务水平，亏损不得由以后年度的物管收费弥补。
    第八条、住宅物业管理区域符合规划要求封闭，有共用车库和专用汽车停车场（停车位），有专人24小时看管的，可收取停车管理服务费，具体收费标准由物管企业报价格主管部门批准。停车管理的责任和义务，由管理企业与业主另行协商约定。在保证业主停车的前提下，有条件的住宅区可设立外来临时停车区。凡进入小区执行公务、抢修、检修、救护等待种车辆及业主的搬家车、送货车不得收费，临时停车超过一小时的车辆按价格主管部门规定的收费标准计次收费。
    第九条、小区园林绿化用水、美化亮化公共照明用电、监控设施用电及物业管理企业办公用水电费不得向业主分摊，其费用从物业管理公共性服务费中列支。
    第十条、一楼电梯起始点的住户不应承担电梯运行费，二楼以上电梯运行费，二楼以上电梯运行费，由物管企业与业主协商决定是否区分分摊。
    第十一条、供水、供电、供气、有线电视等单位应当向物业管理区域内最终用户收取有关费用。供水、供电、市容、市政等部门委托物业管理企业代收费用须是经价格主管部门批准的收费标准，并应向承担代办业务的物业管理企业支付代办费，代办费用由双方约定，物管企业不得再向业主收取手续费等额外费用。
    第十二条、对未经市价格主管部门批准、未出示《收费许可证》、《收费员证》向物业管理企业实施收费的单位和部门，物业管理企业有权拒付。
对物业管理企业已接受委托实施管理并相应收取公共性服务费的，其它部门和单位不得再重复收取性质和内容相同的费项。
    第十三条、物业管理企业经业主大会或业主委员会批准利用物业设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业相应成本费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入物业维修基金。但上级政府部门有规定的除外。
    第十四条、业主、使用人装饰装修房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告之业主，不得收取装修保证金。装修垃圾可委托物业管理企业或市容管理部门负责清运，收费标准按价格主管部门有关规定执行。
    第十五条、物业管理企业应与业主委员会或业主、使用人签定物业管理服务合同或协议中有关收费的约定应当符合价格管理的有关规定。
    第十六条、价格主管部门核定的公共性服务收费、确定服务等级，要推行优质优价、按质论价制度。要通过现场察看、成本认定、价格听证等程序充分听取业主和物管企业的意见。收费标准要在小区内公示后方可正式执行。物业管理服务收费应实行明码标价制度，物管企业要使用价格主管部门统一监制的收费公示栏。收费公示栏应在管理区域进口处或收费场所醒目位置予以公示。
    第十七条、物业管理企业要严格按照国家有关物业财务规定进行帐务处理。对各住宅的收支及成本费用要分别记帐核算。每年不少一次向业主大会或全体业主公布年度物业服务资金的收支请情况，并于每年3月底前将上年度财务决报表报送价格主管部门。
    第十八条、违反本办法规定及其它价格法律、法规的，业主、使用人有权举报，由价格主管部门依法予以查处。
    第十九条、本办法未尽事项，按《江西省物业管理服务收费办法》及上级有关规定执行。
    第二十条、本办法自发布之日起执行。原南昌市物价局、南昌市房产管理局印发的《南昌市城市物业管理服务收费实施办法（试行）》（洪价房字[2000]12号）同时废止。
    其它物业管理规定与本办法相抵触的以本办法为准。具体规定由南昌市物价局负责解释。