江西省物业管理服务收费管理办法

各设区市物价局、房地产行政主管部门：     

    为了适应物业管理服务行业不断发展的需要，进一步规范其收费行为，根据《中华人民共和国价格法》的有关规定，在总结和完善《江西省城市物业管理服务收费办法》的基础上，重新修定了《江西省物业管理服务收费管理办法》现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中发现的问题，请及时上报省计委、省建设厅。     

    附件：1、江西省物业管理服务收费管理办法       

          2、江西省物业管理服务收费标准  

          3、专项服务收费分摊方式   

          4、江西省物业管理服务收费申报审批表（略）

    附件1：

江西省物业管理服务收费管理办法  

第一章 总则

    第一条  为加强全省物业管理服务收费管理，规范收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，建立物业管理优质优价的竞争机制，促进物业管理行业的健康发展，根据《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》(国发(1998)34号)精神和《江西省城市居住小区物业管理条例》的有关规定，特制定本办法。

    第二条 经工商行政管理机关登记注册，并已获得省以上建设行政主管部门核发的物业管理资质的物业管理企业，在本省范围内从事物业管理服务并收取费用的，应遵守本办法。

    第三条  本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备、场地等。

    本办法所称业主，是指居住小区物业的所有权人。

    本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

    本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理企业接受业主委员会(或物业业主)、使用人委托，按物业管理服务合同或协议对已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备、场地等进行公共性服务、专项性服务以及提供其它与使用人生活相关的公众代办性服务、特约服务及多种经营服务时按规定收取的费用。

    第四条  各级人民政府价格主管部门是本行政区域内物业管理服务收费的主管机关。各级人民政府房地产行政主管部门要协同政府价格主管部门加强对物业管理服务收费的监督、管理和指导。

第二章  物业管理服务规定

    第五条  物业管理服务的范围主要有：

    (一)公共性服务。主要包括：物业管理范围内的房屋建筑与装修管理、公共设施、设备的日常养护与维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等。

    (二)专项性服务。主要包括：电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行服务。

    (三)其它特约性服务。主要包括代办性服务、特约服务和多种经营性服务。

    第六条  房屋共用部位、共用设施、共用设备保修期满后的大修、更新、改造费用从共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称“维修基金”)中列支，维修基金的筹集、使用按《江西省城市居住小区物业管理条例》及国家有关规定执行。

    第七条  物业的维护、养护责任与费用划分：

    (一)室内部分，由物业业主、使用人负责维修，费用自理。

    (二)房屋的共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的日常维修、养护，由物业管理企业负责，其费用从物业管理公共性服务费中列支。

    (三)物业管理区域内室外水、电、煤气、消防、通讯等到管线的维修及绿化、垃圾、路灯、道路等物业管理分工按《江西省城市居住小区物业管理条例》有关规定执行。

    (四)人为造成共用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的，应负赔偿损失的责任。

第三章  物业管理服务收费

     第八条  物业管理服务收费属经营性服务收费，应当遵循合理、公开、公平以及与管理水平相适应的原则，既要考虑物业管理成本的补偿和合理利润，又要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力。

    第九条  物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

    第十条  物业管理区域内公共性服务费实行政府定价。专项性服务收费，实行政府指导价。

业主、使用人因房屋装修产生的垃圾,原则上应由业主(使用人)自行清运，需由物业管理企业清运的,其垃圾清运收费标准由同级价格主管部门制定。实行专项物业管理服务收费应依据附件三规定计算，每月据实分摊收取；管理区内路灯、楼梯间照明等共用电费在公共性服务费中列支，不得另行向业主或使用人分摊。

    第十一条  物业管理企业提供的其它特约性服务，除政府价格主管部门规定有统一收费标准外，收费实行市场调节价。

实行市场调节价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业根据际提供的服务事项和费用开支情况与物业业主、使用人代表协商议定。并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。

    第十二条  实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向同级价格主管部门申报。

    第十三条  物业管理公共性服务费用主要由如下一些项目构成：

    (一)管理、服务和维修人员的工资和按规定提取的福利费及社保基金；

    (二)共用部位、共用设施、共用设备日常运行.维修、保养及公共场所照明、路灯、节日‘灯饰等公用水电费。

    (三)绿化养护费；

    (四)公共环境清洁卫生费；

    (五)安全保卫费

    (六)办公费；

    (七)直接用于管理区物业管理的固定资产折旧费;

    (八)法定税金;

    (九)其它为管理而发生的合理支出；

    (十)合理利润(普通住宅最高不超过10％，高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼、营业楼和大型商品交易市场不超过15％计取利润)。

    第十四条  实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费，实行统一领导，分级管理：

    (一)凡在省工商行政管理局登记注册及省外在昌的物业管理企业的收费等级和收费标准由省级价格主管部门审批；

    (二)凡在设区市、县工商行政管理局登记注册的物业管理企业收费等级和收费标准，分别由设区市、县价格主管部门核定。

    (三)  省直单位后勤服务中心下属物业管理企业属政府定价和政府指导价的物业管理服务收费，由主管机关审核盖章后，报省价格主管部门核定。

    第十五条  新建住宅区的政府定价和政府指导价物业管理服务收费，可由有管理权限的价格主管部门先行核定试行标准，一年内有效。试行期满，再按考核评定的等级收费。

    第十六条  物业管理企业受业主委员会(或业主)委托管理物业，其收费标准，根据物业管理企业为业主提供的服务项目、服务量和服务深度等实行分等定级，按不同等级实行不同收费标准的质优价、按质论价的等级定价制度。

    第十七条  价格主管部门根据物业管理企业的服务等级和江西省物业管理公共性服务收费标准(见附件二)确定物业管理公共性服务费等级和收费标准。

    第十八条  各级价格主管部门在制定和调整物业管理服务收费标准时，要通过现场察看、核实成本、召开价格听证座谈会，广泛听取业主或业主委员会和物业管理企业意见，切实维护物业管理企业广大业主的合法权益。

    第十九条  物业管理企业在申报物业管理服务收费时，应按照本办法第十四条规定的价格分工管理权限，向价格主管部门申领《江西省物业管理服务收费申报审批表》(见附件四)，填报后，提供以资料：

    (一)工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》复印件；

    (二)省以上建设行政主管部门核发的《物业管理资质证书》和物业管理服务等级证明；

    (三)物业管理委托合同；

    (四)小区物业管理服务成本等方面的资料：

    (五)申请核准物业管理服务收费等级、收费标准的书面报告。

    第二十条  业主或使用人在办完购房或租赁手续后(以交钥匙为准)，物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，已购买但未住的，业主交纳50％物业管理公共性服务费；未出售、出租、使用空置房的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商按50％物业管理公共服务费交纳，未使用或入住的房屋，不交纳设备运行项服务费。

    第二十一条  物业管理企业收费实行年度审验制度。每年考核复审一次，管理服务质量发生变化的，价格主管部门有权调整其收费等级和收费标准。

    年度审验采取查验物业管理企业送审材料，到现场了解情况，听业主委员会(未成立业主委员会的由业主代表)意见等方式，对照服务收费等级对应的服务内容进行年度审验，并对被审验单位作出合格、不合格的结论，对收费年度审验不合格的，作降级、降低收费标准直至取消收费资格的处罚。

    第二十二条  经物业管理企业与业主、使用人共同约定，公共性物管理服务费可以预收，但预收期限不得超过三个月，在已预缴费期间业主或使用人搬迁时，物业管理企业应退还尚未提供实际服务已预收的费用。物业管理企业不得收取与自身管理或服务无关的交付使用前的开发建设等费用。

    第二十三条  物业管理服务收费必须禁止价格垄断和牟取暴利行为。物业管理企业不得只收费不服务或多收费少服务。

    第二十四条  物业管理服务收费实行收费许可证制和明码标价制度。凡属政府定价或政府指导价的物业管理服务收费，物业管理企业应向同级价格主管部门申请办理《收费许可证》，物业管理企业将收费项目、收费标准及收费办法在其收费场所的醒目位置明示。对需由业主(使用人)分摊的费用，应当公布相关的收费票据复印和具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督和询问。

    第二十五条  物业管理企业应于每年年初公布物业管理年度计划和本住宅小区管理的重大措施，定期(一般6个月)向业主、使用人公布本物业管理区域内有关物业管理公共性服务收费收入和支出帐目，接受业主及业主委员会的监督。并抄送受理审批的价格主管部门备案。

    第二十六条  物业管理企业按规定向业主或使用人收取了物业管理公共性服务费的，其它任何单位和个人不得再重复收取相同性质的费用。

    第二十七条  已享受物业管理服务的业主应当按价格主管部门核定的收费项目和标准向物业管理企业缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳物业管理服务费的，物业管理企业有权按国家有关规定和物业管理委托合同的约定追缴滞纳金。

    第二十八条  物业管理企业与业主和使用人之间发生的价格纠纷，业主大会或业主委员会应予协调，协调不成的可由价格主管部门商物业管理行政部门裁定。

第四章  罚则

    第二十九条  凡有下列违反本办法行为之一者，由县级以上政府价格主管部门依法予以处罚。

    (一)未按规定到价格主管部门办理报批手续,擅自收费的；

    (二)越权定价，擅自提高收费标准的；

    (三)擅自设立收费项目，乱收费的；

    (四)不按规定实行明码标价的；

    (五)提供服务质价不相符的；

    (六)只收费不服务或多收费少服务的；

    (七)未取得收费资格，擅自承揽物业管理业务的；

    (八)未按规定办理《收费许可证》年审手续的；

    (九)其它违反本办法的行为。

    第三十条  违反本办法的规定，各县级以上人民政府价格主管部门或者房地产行政主管部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者好处的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附则

    第三十一条  本办法由省价格主管部门负责解释。

     第三十二条  本规定自2003年9月1日起执行。原《江西省城市物业管理服务收费办法》赣价房字[1999]5号同时废止。

    附件2：           

 江西省物业管理公共性服务收费标准

 单位：元／每月·每平方米建筑面积             

    1、高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容，质量和深度，按双方协议确定。
   2、以解困房(经济适用住房)、福利房(房改房)为主的住宅，可参照上述各类标准的70％收取。
   3、获得全国城市物业管理优秀示范称号的物业、省城市物业管理示范称号的物业、省城市物业管理优秀称号的物业，其服务收费标准可分别在上表各等级最高标准的25％、1 5％和10％以内上浮。
   4、各类机动车停车费按各设区市、县所在地收费标准执行。

    附件3：

专项服务收费分摊方式

    转供电、二次供水分摊公式：用户实用量x(单价+总损耗费÷全部用户实用量)；电梯、中央空调分摊公式：用户使用建筑面积x[(耗费+人工费)÷总使用建筑面积]

    附件4：江西省物业管理服务收费申报审批表 （略）