山东省公有住宅售后维修养护管理暂行办法

各市人民政府、行署，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：
《山东省公有住宅售后维修养护管理暂行办法》业经省政府同意，现引发给你们，望认真贯彻执行。
一九九八年六月二十日
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    第一条 为加强公有住宅售后维修养护的管理，明确业主、管房组织、售房单位的责任，保障业主和非业主使用人的合法权益，根据国家和省有关规定，结合本省实际，制定本办法。

    第二条 在本省城市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，公有住宅售后维修养护的管理，均适用本办法。

    第三条 本办法所称出售的公有住宅，是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住宅。

    第四条 省建设行政主管部门主管全省的公有住宅售后管理工作，各市地、县（市）房地产行政管理部门主管本行政区域内的公有住宅售后管理工作。

    第五条 公有住宅出售后，推行社会化、专业化、企业化的物业管理模式，采取业主自我管理和物业管理企业专业化管理相结合的办法。

    第六条 单幢或组团公有住宅出售率达到３０％以上的，售房单位应组织业主设立业主管理小组。一个住宅区内公有住宅出售率达到３０％以上的，当地房地产行政主管部门应会同售房单位组织指导业主成立业主委员会。凡成立住宅区业主委员会的，单幢楼不再成立管理小组。原则上，业主管理小组由３－５人组成，业主委员会由７－１１人组成。

    业主管理小组或业主委员会负责维护本幢（组团）住宅或本住宅区内业主和非业主使用人的合法权益。

    第七条 公有住宅出售时，要严格界定住宅的自用部位、自用设施设备和共用部位、共用设施设备的维修养护责任。公有住宅出售后，售房单位要有一定的保修期限，一般掌握在半年到１年。

    第八条 自用部位和自用设施设备指户门以内的部位和设施设备，包括水、电、气户表内的管线、暖气片和自用阳台等。其维修养护责任和费用由业主承担，可自行维修养护，亦可委托物业管理企业维修养护。

    第九条 共用部位和共用设施设备指承重结构部位（楼盖、屋顶、梁、柱、外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、共用的屋顶水箱、上下水管道、供水供暖管道、落水管道、烟囱、中央空调设备与管道、消防设施、电梯及管线阀门等。

    公有住宅出售后，业主管理小组或业主委员会成立之前，共用部位和共用设施设备维修养护由售房单位或售房单位委托的管理单位承担；业主管理小组或业主委员会成立后，其维修养护由选聘的物业管理企业按照双方签订的物业管理合同承担。费用从共用部位和共用设施设备维修养护基金利息中列支，不足部分按住宅区统算（未建住宅区业主委员会的按单幢楼或组团住宅统算），由业主根据占有的住宅建筑面积比例分担。

    住宅区服务配套设施的维修养护责任由设施产权人承担，费用在其经营收入中列支。

    第十条 要建立售后公有住宅共用部位和共用设施设备维修养护基金，多层住宅按２０％、高层住宅按３０％的比例从售房款中提取，存入银行专户，所有权归售房单位。其利息收入用于共用部位和共用设施设备维修养护，保修期满需要使用时，由物业管理单位提出计划，经审核后划拨。

    第十一条 业主和维修养护责任单位应定期对住宅自用部位、自用设施设备和共用部位、共用设施设备进行维修养护，保证居住安全和设施设备的正常使用，并接受房地产行管理部门的指导、监督和管理。

　　第十二条　任何人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或减少对共用部位和共用设施设备正常运行有影响的自用设施设备。如发生上述行为造成损失的，当事人应负责修复或赔偿。

    业主使用住宅的共用部位和共用设施设备时，不得侵害其他业主的权益。侵害行为一旦发生，要立即停止，并负责赔偿由此造成的损失。

    第十三条 业主维修住宅时，涉及相关业主权益的，应事先通知相关业主，相关业主应给予配合。维修人应尽量减少对他人的干扰，注意保护住宅，造成损坏的及时予以修复或赔偿。

    第十四条 公有住宅出售后，对住宅装饰装修或进行中修以上维修的，分别按照国家有关规定执行。

    第十五条 当事人因住宅的维修养护发生纠纷时，应协商解决，协商不成的，可向住宅所在地仲裁机构申请仲裁，亦可向人民法院起诉。

    第十六条 公有住宅售后再转让的，其维修养护管理参照本办法执行。

    第十七条 公有住宅售后应积极推行物业管理，实行物业管理的，按照《山东省城市住宅小区物业管理办法》执行。

    第十八条 本办法委托省城乡建设委员会负责解释。

    第十九条 市地人民政府、行署可根据本办法制定具体规定。

    第二十条 本办法自欺欺１９９８年７月１日起施行。