市物价局、市房地局关于印发《武汉市物业管理服务收费实施办法》的通知

 各区物价局、房地局、有关单位：
　　为进一步规范我市物业管理服务收费行为，维护物业管理企业，物业产权人及使用人的合法权益，促进物业管理服务行业的健康发展，现将《武汉市物业管理服务收费实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。执行中有什么问题，请及时反馈。
　　物业管理服务考核评分表、物业管理综合服务费指导价格、普通住宅小区车辆管理服务费指导价格将另行下发。

武汉市物业管理服务收费实施办法

　　第一条 为规范本市场物业管理服务收费行为，维护物业管理企业、物业产权人及使用人的合法权益，促进物业管理服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《武汉市住宅区物业管理条例》的有关规定，制定本实施办法。
　　第二条 本实施办法适用于本市经工商行政管理机关登记注册，并取得房地产行政主管部门资质审查合格的物业管理企业，对住宅及其他房屋提供物业管理服务的收费行为。
　　第三条 市价格主管部门是本市物业管理服务收费的主管机关，负责物业管理服务收费办法和收费标准的制定、审核监督与管理。市房地产行政管理部门会同市价格主管部门对物业管理服务收费进行管理和监督。
　　第四条 物业管理服务收费是指物业管理企业受物业产权人（使用人，下同）及其代表组成的业主委员会的委托，对住宅及非住宅的房屋建筑及其公用设施设备的运行、维修、养护，绿化养护、清扫保洁，车辆进出和停放管理，安全防范以及提供其它服务等所收取的服务费用。
　　第五条 物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费实行市场调节价。
　　第六条 物业管理服务收费标准应按照合理、公开、质价相符、优质优价及与社会经济发展水平相适应的原则确定。综合管理服务费和车辆管理服务费的指导价格由市价格行政管理部门会同市房地产行政管理部门经听证程序后制定。特约服务费由业主、使用人与物业管理企业协商确定。
　　第七条 物业管理服务收费项目
　　（一）综合管理服务费。含清扫保洁及清运；绿化养护；安全防范；公共照明、供热水、采暖、制冷、通风、供电、给排水、电梯等公用设施设备的运行、维修养护所发生的人工、原辅材料、燃料、水电费等。
　　（二）车辆管理服务费。是指在指定的停车场地（室内车库）内，对产权人提供机动车和非机动车停车车位、道路维护及管理所收取的费用。
　　（三）特约服务费。指物业管理企业应业主要求提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取的费用。
　　第八条 物业管理综合服务费的构成
　　（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费、保险费；
　　（二）公共设备设施日常运行、维修及保养费；
　　（三）环境卫生清扫保洁及清运费；
　　（四）绿化养护费；
　　（五）安全防范费；
　　（六）固定资产折旧费；
　　（七）办公费；
　　（八）利润；
　　（八）法定税费。
　　第九条 物业管理综合服务收费的利润率以第八条（一）——（七）项费用之和为基数，住宅一般不超过5%，非住宅不超过10%。
　　第十条 物业管理的综合服务费按产权人房屋建筑面积计收，代收代缴服务费按提供代办服务的项目逐项核定计收。
　　第十一条 审批权限
　　市价格主管部门负责对本市城区内物业管理企业的收费审核；城区物价局负责区属物业管理企业收费的初审，转报工作；郊区价格主管部门负责对辖区内的收费审核，报市价格主管部门备案。
　　第十二条 申报、审批程序
　　物业管理企业根据实际管理的物业基础条件和提供的管理服务项目，按《考核评分表》自测，然后结合成本测算资料和指导价格水平，提出服务收费标准申请报告，并附工商营业执照、资质证书和委托物业管理服务合同，按分管权限，报价格主管部门审批。
　　凡成立了业主委员会的小区（大厦），价格主管部门经过听证程序制定收费标准。
　　为鼓励物业管理实现社会化、专业化管理，引入市场竞争机制，凡通过招投标方式实行的物业管理，其收费标准由物业管理企业与业主委员会根据本办法规定的原则，双方协商确定，报市价格主管部门备案。
　　物业管理服务收费标准经审核批准后，由负责审核的价格主管部门核发《湖北省经营及服务价格收费监审证》（含正、副本）及收费价目表。
　　第十三条 物业管理服务收费标准审批，实行试行标准和正式标准。试行期一般不超过一年。试行期满，经征求有关方面的意见，转为正式标准或适当调整。
　　第十四条 物业管理服务收费应明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准，接受价格主管部门、房地产行政管理部门和业主监督。
　　第十五条 在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理费用，由开发建设单位承担；房屋交付后，由业主承担。 空置的房屋，第一年按不低于收费标准的50%缴纳，第二年起按不低于收费标准的75%缴纳。
　　第十六条 物业管理服务收费原则上应按月收取，有合同约定除外，但一次收取不得超过6个月。物业管理企业应每6个月公布一次物业管理服务费收支情况。
　　第十七条 对租住公有住房并交纳房租的，物业管理企业应按租金标准的15%核减物业管理综合服务费，核减的部分由房租收取单位交纳。
　　第十八条 业主、使用人不依照规定交纳有关费用的，业主委员会应当协助物业管理企业催其交纳；逾期仍不交纳的，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定加收违约金。
　　物业管理企业提供车辆管理服务的，应与车辆停放人合同约定。因管理原因发生的人为损坏或被盗，按合同约定承担相应的经济赔偿责任。
　　第十九条 物业管理企业违反本实施办法规定，有下列情形之者，属价格违法行为：
　　（一）擅自提高收费标准的；
　　（二）擅自设立收费项目，自行确定收费标准的；
　　（三）不执行明码标价规定，不亮证收费的；
　　（四）不履行合同只收费不服务或多收费少服务的；
　　（五）其他违反国家规定的收费行为。
　　第二十条 对有前条行为之一的，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》作出如下处罚：
　　（一）属于本办法第十九条第（一）项的，所收取的费用为违法所得，超过部分应退还业主，无法退还的予以没收，并处相应罚款；
　　（二）属于本办法第十九条第 （二）项的，所收取的费用为违法所得，在核定正式标准后，超过部分应退还业主，无法退还的予以没收，并处相应罚款；
　　（三）属于本办法第十九条第 （三）项的，除责令改正外，按国家计委《关于商品和服务实行明码标价的规定》予以处罚；
　　（四）属本办法第十九条第（四）项的，由物价部门按收费标准构成核定，多收部分应退还业主，无法退还的予以没收，并处相应罚款。
　　（五）其他违反本办法的价格违法行为，按照国家有关价格法规予以处罚；
　　第二十一条 本办法由市物价局负责解释。
　　第二十二条 本办法从发布之日起施行。《武汉市城镇物业管理服务收费办法（试行）同时废止。凡与本实施办法相抵触的，以本办法为准。