市国土房管局关于印发《业主临时公约》示范文本的通知

　 渝国土房管发〔2004〕293号

各区县（自治县、市）国土资源和房屋管理局、房管局：
为进一步规范我市的前期物业管理服务活动，保障业主在前期物业管理服务活动中的合法权益,根据国务院《物业管理条例》，和《重庆市物业管理条例》,我局制订了《业主临时公约(示范文本)》，现将该示范文本印发给你们，请参照执行。

二OO四年六月二十八日

主题词：物业管理 示范文本 通知
抄送：建设部住宅与房地产业司，市人大办公厅，市政府办公
厅，市建委，市工商局，市物价局，中国物业协会，市
物业管理协会，物业管理企业。
重庆市国土房管局办公室 2004年6月28日印发

业主临时公约

第一章 总 则

第一条 为维护本物业全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用、维护公共秩序，创造良好的环境，根据国务院《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》以及相关法律法规的规定制订本临时公约。
第二条 建设单位在物业销售前将本临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，对本临时公约予以的书面承诺，表示认可本临时公约的内容。
建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主利益的规定，应当以本临时公约为准。
第三条 本公约对全体业主及物业使用人均有约束力。物业使用人违反本公约的规定，相关业主应当承担连带责任。
物业的所有权发生变更时，原业主对本临时公约书面承诺的效力及于新的物业继受人。
第四条 本临时公约的解释适用中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及本物业所在地的法规政策。本公约与相关法律、法规和有关政策相抵触部分无效，但不影响本公约其他部分的效力。

第二章 物业管理区域概况

第五条 本临时公约所涉及物业管理区域的基本情况如下：
物业名称：
坐落位置：
总建筑面积：
物业类型：
土地使用权证明文件：
第六条 按照有关法律法规的规定和物业买卖合同的约定，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
1、由单幢建筑物的全体业主共同享有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板等）、公共门厅、走廊通道、楼梯间、户外墙面、屋顶、、 、 等。
2、由单幢建筑物的全体业主共同享有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖气设备、照明设施、消防设施、避雷装置、、 、 等。
3、由物业管理区域内全体业主共同享有的共用部位和共用设施设备, 包括道路、围墙、绿地、沟渠、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、、 、 等。
第七条 建设单位的基本情况如下
名称： 法定代表人
注册地： 注册资本
邮编： 联系电话
第八条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同的约定，以下部位或设施设备为建设单位所有：
建设单位行使以上部位或设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。
第九条 本物业管理区域内的物业管理用房位于 ，建筑面积 平方米，该物业管理用房由建设单位按照规定配置，属全体业主所有，由物业管理企业在物业服务合同期限内无偿使用。

第三章 物业的使用

第十条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍建筑物的正常使用，不得损害其他业主的合法权益。
第十一条 业主应按照有利于物业外貌保持，使用安全方便等原则，妥善处理供电、供水、排污、通行、通风、采光、装饰装修、环卫、环保等方面的相邻关系。
第十二条 业主应按照规定的房屋用途使用房屋。需要改变房屋用途的，业主应当在征得相邻业主同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。
第十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。业主应交纳装修管理费的标准为______，应交纳装修保证金标准为______,装修验收完毕后3个月内退还装修保证金。业主应按照装饰装修管理服务协议,遵守装修注意事项，不得从事装饰装修中的禁止行为。
第十四条 因装饰装修房屋影响共用部位，共用设备设施的安全使用和维修养护以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十五条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及垃圾，不得擅自占用共用部位和公共场所，业主应严格遵守装修施工时间：
上午： 时至 时
下午： 时至 时
其他时间不得施工，以免噪音扰民。
第十六条 业主安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，没有预留位置的，应当按物业管理企业事先指定的位置安装，并按要求做好空调噪音及冷凝水的处理措施。
第十七条 业主及物业使用人使用电梯应遵守本物业区域的有关规定，为确保安全，儿童应在大人陪同下乘坐电梯；运送货物应使用载货电梯，拆除、损坏电梯设备的应承担赔偿责任。
第十八条 本物业区域的停车库或停车场仅用于停泊机动车，车位的业主或使用人应遵守区域停车场规则的有关规定。
第十九条 业主和物业使用人饲养动物，应当遵守我市相关的政策法规，不得妨碍公共卫生、公共安宁及公共安全。
第二十条 在物业使用中，禁止下列行为：
1、未经相关业主许可并依法办理有关手续，擅自改变房屋结构和外貌；
2、擅自占用或损坏公共楼梯、扶拦、走道、地下室、平台、外墙、屋面等共用部位，擅自移动或损坏共用设施设备；
3、擅自在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路等共用部位、共用场地搭建建筑物，构筑物；
4、侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观及文体休闲设施；
5、在非指定的位置倾倒或抛弃垃圾杂物；
6、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、排发有毒有害物或超标噪音；
7、未经许可并办理相关手续，在物业管理区域内私设摊点；
8、在外墙上私开门窗或乱安装、乱张贴、乱涂画；
9、利用物业从事危害社会公共利益和公序良俗的活动；
10、法律、法规、规章禁止的其他行为。

第四章 物业的维护

第二十一条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内，存在的质量问题建设单位应及时修复，建设单位拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。建设单位可以委托物业管理企业处理保修事宜，双方通过协议明确权利义务关系。
第二十二条 保修期满后,业主自行承担物业专有部分维修养护的责任，但其维修养护行为不得妨碍其他业主的财产安全及生活安宁。
业主因维修养护物业专有部分的需要，必须进入或使用相关业主的物业专有部分时，相关业主应给予必要配合。
第二十三条 因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
第二十四条 本区域物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，相关业主可以提请物业管理企业进行维修养护，费用由责任人承担。
第二十五条 物业管理企业对物业的共用部位、共用设备设施进行维修养护时，有关业主应当给予配合。业主阻扰维修养护的进行，造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复并承担赔偿责任。
第二十六条 物业管理企业为维修养护需要必须进入物业的专有部分时，应事先通知相关业主,相关业主应当配合和支持。
紧急情况下，无法通知相关业主的，为公共利益的需要，物业管理企业可在本地派出所或居民委员会的监督下，进入物业的专有部分进行维修，并应于事后及时通知相关业主。
第二十七条 单幢建筑物的共用部位、共用设施设备的维修养护责任由该幢建筑物内的全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该幢建筑物建筑面积的比例分摊；物业管理区域内由全体业主共同享有的共用部位、共用设施设备的维修养护责任，由全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该物业管理区域内全部物业建筑面积的比例分摊。
《前期物业服务合同》约定的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修养护，其费用从物业管理费用或物业服务资金中支付，物业共用部位、共用设施设备的其他维修及更新改造费用从专项维修资金中列支。
第二十八条 本物业管理区域业主交纳专项维修资金的标准为_______，交纳方式为________，专项维修资金的收取、使用、管理，按国家规定执行。因建设单位或业主大会未批准使用专项维修资金影响物业的大中修和更新改造的，免除物业管理企业的责任。
第二十九条 物业所有权因买卖、交换、继承、赠予等原因发生变更时，专项维修资金不予退还，原业主名下的专项维修资金归物业继受人所有。

第五章 物业的管理

第三十条 在业主大会成立之前，业主同意由建设单位在物业管理中代行业主大会的以下职责。
1、制定业主临时公约
2、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同
3、决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施
4、制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
第三十一条 本区域全体业主一致同意建设单位委托物业管理企业进行以下物业管理服务工作：房屋及其配套设施设备的维修、养护、管理，环境卫生管理，绿化管理，公共秩序维护，车辆停放管理，档案资料管理，装修管理、公共物业经营等等。
第三十二条 为保证有效的管理，全体业主同意在管理服务工作中授予物业管理企业以下权利：
1、根据本公约制定必要的规章制度，并以有效形式督促业主和使用人遵守；
2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反本公约及公众管理制度的行为；
3、在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节。
4、对欠费业主停止特约服务直至其履行交费义务。
第三十三条 全体业主同意，以下条件下造成的损失，可免除物业管理企业的责任：
1、因物业本身固有瑕疵造成的损害；
2、因维修、养护共用部位共用设施设备需要而暂时停水停电或停止共用设施设备的使用；
3、因不可抗力导致的中断服务；
4、因非物业管理企业责任造成的供水、供电、供气通讯及其他共用设施设备的障碍和损失；
第三十四条　本物业管理区域的物业服务收费选择以下第 种方式：
1、包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润)
根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：
(1)住宅：________元/月•平方米
(2)写字楼：______元/月•平方米
(3)商业物业：________元/月•平方米
(4)其他物业：________元/月•平方米
业主向物业管理企业交纳物业服务费后，物业管理企业按前期服务合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由物业管理企业享有或承担。
2、酬金制（酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金）
本物业管理区域物业服务资金的预收标准如下（按建筑面积计算）：
(1)住宅：________元/月•平方米
(2)写字楼：______元/月•平方米
(3)商业物业：________元/月•平方米
(4)其他物业：________元/月•平方米
物业管理企业选择以下第 种方式从物业服务资金中提取酬金：
（1）物业管理企业每月/每年按________元的标准从物业服务资金中提取；
（2）物业管理企业每月/每年按预收物业服务资金数额________%的比例提取。
预收的物业服务支出为所交纳的业主所有,由物业管理企业代管，并由物业管理企业按已公示的预算方案，主要用于以下开支：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、________________________________。
预收的物业服务支出应当全部用于本临时公约约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算后不足部分，由业主承担。
第三十五条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主报告物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的，建设单位或物业管理企业可以委托双方共同认可的专业审计机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金年度收支情况进行审计，审计费用由承担。
第三十六条 共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。
第三十七条 业主同意自物业交付使用之日起承担其所拥有物业的服务费用或服务资金。物业的服务费用或服务资金按年/季/月交纳，各业主应在每年/季/月前十日内履行交费义务。实行酬金制收费方式的，业主应于入住时一次性交纳相当于三个月物业服务资金的物业服务保证金。

第六章 业主的共同利益

第三十八条 建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，非经相关业主和物业管理企业同意并依法办理相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用，变更构造和颜色或设置广告物；物业管理区域内的道路、绿地、围墙等设施，业主和物业使用从应按设置目的与通常的使用方法使用，不得以任何形式占用公共地方作为私人用途。
第三十九条 利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后，按照有关规定办理有关手续，经营所得收益用于补充专项维修资金。
第四十条 关于停车场的约定：
1、本物业管理区域内以下停车场地由全体业主共有：
业主使用上述公共停车场地，应按（1）露天车位 元/个．月（2）车库车位 元/个．月标准向物业管理企业交纳停车费。
物业管理企业从停车场收益中按照露天车位 元/个．月、车库车位 元/个．月的标准提取停车管理服务费。
2、本物业管理区域内以下停车场地由建设单位所有：
业主有权按 元/个．月的标准向建设单位交纳停车费，优先使用上述停车场地。
物业管理企业从停车场收益中按照露天车位 元/个．月、车库车位 元/个．月的标准提取停车管理服务费。
3、业主自行购置车位的，应按 元/个．月的标准向物业管理企业交纳停车管理服务费。
第四十一条 本物业管理区域内会所由全体业主/建设单位所有，会所委托物业管理企业经营管理的，物业管理企业按以下标准向业主或物业使用人收取费用：
（1）
（2）
第四十二条 因破旧、地震、火灾、水灾、风灾或其重大变故致使建筑物存在危害公共安全的危险时，经业主大会决议，可以拆除或重建。
第四十三条 建筑物及其附属设施的拆除、重建、费用分摊、收益分配等重大事项，应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
第四十四条 个别业主违反本公约，侵害全体业主的共同利益的，在业主大会成立之前，可由建设单位或授权物业管理企业向相关业主主张权利。

第七章 违约责任

第四十五条 业主、使用人违反本临时公约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按--------的标准支付违纳金，业主未按规定交纳物业维修资金的，应按-------的标准支付违约金。拖欠费用——（时间长度）以上的，物业管理企业可依据本临时公约的授权，向违约业主提起诉讼。
第四十六条 业主违反本公约关于物业的使用、维护和管理的规定，妨碍物业正常使用或造成物业损坏或损失的，相关业主可以授权物业管理企业制止，也可依据本临时公约自行向重庆市仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼，请求排除妨碍，恢复原状、赔偿损失、消除影响。
第四十七条 业主违反本公约关于业主的共同利益的规定，怠于履行应尽义务的，导致公共利益受损的，应承担相应的违约责任，全体业主可授权物业管理企业予以处理，必要时可向重庆市仲裁委员会申请仲裁或向法院提起诉讼。
第四十八条 建设单位未能履行本临时公约第九条、第二十一条规定的，业主可向房地产行政主管部门投诉，还可向重庆市仲裁委员会申请仲裁或向法院提起诉讼，请求赔偿经济损失。

第八章 附 则

第四十九条 本临时公约中物业的专有部分是指在建筑物中能够单独使用并具有排他性的独立空间或区域，包括该空间或区域内为实现房屋使用功能而设置的相关管线设施，物业的共用部位、共用设施设备是指物业管理区域内的专有部分以外的，属于单体建筑物所有业主或全体业主共同所有或共同使用的场所、空间、设施和设备。
第五十条 建设单位应在物业管理区域内显著地方设置公告栏，用于张贴各项管理规章制度以及根据本公约应告知全体业主的通知及布告。除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达相关通告外，在公告栏上张贴通告连续——（时间）后，即视为已向每位业主及物业使用人送达相关通告。
第五十一条 业主转让或出租物业时，应提前——（时间）书面通知物业管理企业，并要求物业买受人签署本临时公约承诺书或在租赁合同中规定承租人应遵守本临时公约。
第五十二条 本公约由建设单位解释。本物业管理区域的业主大会依法成立后，可根据业主大会议事规则制定业主公约，临时公约作废。
第五十三条 本公约正本一式三份，建设单位、物业管理企业和物业所在地房地产行政主管部门各执一份。本公约副本若干份，每个签署承诺书的业主各执一份。
第五十四条 本公约自（物业所在地房地产行政主管部门核准备案）之日起生效。
建设单位
年 月 日
承诺书

致：（建设单位）
本人/本公司为______________小区/大厦________层__________室(________号停车位)(以下简称该物业)的买受人,为维护物业管理区域内全体业主的共同利益,保证物业管理工作正常进行，本人/本公司同意并声明如下：
一、确认已详细阅读（建设单位）制定的“×××业主临时公约”（以下简称“业主临时公约”）；
二、同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守业主临时公约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；
三、本人/本公司同意承担违反业主临时公约的法律责任并同意对该物业使用人违反业主临时公约的行为承担连带责任；
四、本人/本公司同意在将该物业转让、馈赠或变更的同时必须取得物业继受人签署的承诺书，在建设单位/物业管理企业收到有效的新承诺书前，本承诺仍然继续有效。

承诺人（签章）
签署日期：_______年____月___日