重庆市业主自治机构管理办法

第一条 为规范业主自治机构管理行为，根据《重庆市物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称业主自治机构是指业主大会、业主代表大会及业主委员会。
业主大会是代表和维护同一物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治机构，一个物业管理区域内应当成立一个业主大会（业主代表大会）。
业主委员会是业主大会（业主代表大会）的执行机构。
第三条 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。
业主决定共同事务的表决权，属于住宅类物业的一户一票，属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计为一票；单户不足一百平方米的，计为一票，但业主公约另有规定的除外。
第四条 业主人数较多的，可以按一定比例推选代表组成业主代表大会，业主代表人数由业主协商确定，业主代表大会行使业主大会的职权。
第五条 一个物业管理区域内有下列情形之一的，物业建设单位或出售单位应当在物业所在一区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织召开首次业主大会（业主代表大会），选举主生业主委员会：
（一）新建物业建筑面积售出达50%以上的；
（二）物业自首次出售之日起已满两年的。
第六条 房屋建设单位或出售单位应将出售的房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清册等材料在报区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门的同时，抄送所在地街道办事处、乡镇人民政府，区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门应在接到材料之日起三个月内，会同街道办事处、乡镇人民政府指导房屋建设单位或出售单位组织业主做好召开第一次业主大会（业主代表大会）的筹备工作：
（一）成立第一次业主大会（业主代表大会）筹备组。筹备组由房屋建设单位或出售单位、前期物业管理企业和业主代表组成，筹备组组长由业主担任，并将有关筹备事项在物业管理区域内公示。建设单位或出售单位具体实施筹备工作，所在地区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应参与和指导筹备工作；
（二）协商推荐业主委员会候选人；
（三）成立业主代表大会的，由业主协商产生业主代表；
（四）起草业主委员会章程、业主公约草案并向业主征求意见；
（五）确定召开业主大会（业主代表大会）的时间、地点，并做好各项会务准备工作。在会议召开前半个月将会议召开时间、地点、内容、形式、候选人名单、投票权数及投票人的权利和义务等在物业管理区域内公示。
第七条 第一次业主大会或业主代表大会按下列程序召开：
（一）由大会筹备组介绍大会筹备情况；
（二）公布选举程序；
（三）由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；
（四）业主投票选举产生业主委员会委员；
（五）业主委员会委员协商产生业主委员会主任、副主任候选人；
（六）业主投票选举产生业主委员会主任、副主任；
（七）审议通过业主会章程和业主公约；
（八）其他事项。
第八条 业主因故不能参加会议的，应书面委托代理人参加，并行使表决权；不具有民事行为能力的业主，由其监护人代为行使有关权利。
业主大会或业主代表大会应邀请一定比例的非业主的房屋便用人列席会议。列席会议的成员没有表决权和被选举权。
第九条 业主大会（业主代表大会）会议需要的物业管理区域内过半数的表决权的业主（业主代表）参加，方可召开。业主大会（业主代表大会）作出的决定，应当经参加会议业主（业主代表）过半数表决权通过。业主大会（业主代表大会）对通过或修改业主公约、商定业主委员会的办公场所和必要经费、选聘或解聘物业管理企业、维修基金续筹和使用作出决定，必须经全体业主（业主代表）三分之二以上表决权通过。
业主大会（业主代表大会）表决权可采用投票或其他方式进行，但对通过或修改业主公约、商定业主委员会的办公场所和必要经费、改选或罢免业主委员会委员或业主委员会主任、副主任、选取聘或解聘物业管理企业、维修基金续筹和使用作出决定，必须采取投票方式。
召开涉及改选或罢免业主委员会委员、主任、副主任的业主大会（业主代表大会），业主委员会应邀请区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处，乡镇人民政府参加会议。
第十条 下列事项由业主大会或业主代表大会会议决定：
（一）审议通过、修改业主公约和业主委员会章程；
（二）选举、改选、罢免业主委员会委员、主任、副主任；
（三）商定业主委员会的办工场所、必要经费；
（四）选聘、解聘物业管理企业；
（五）改变、撤销业主委员会不造当的决定；
（六）改变物来专有部分、部分共用部分、全体共用部分既定用途；
（七）定期听取业主委员会、物业管理企业关于物业管理事务处理情况和物业维修基金的使用情况的报告；
（八）决定物业管理企业在物业管理区域内进行物业管理以外的经营活动；
（九）决定物业大、中修费用的续筹和使用；
（十）决定共用部分收益的管理、使用和分配；
（十一）决定与全体业主有重大利害关系的其他事项。
第十一条 业主委员会由业主大会（业主代表大会）选举产生，业主委员会委员应当由业主或其他配偶担任，业主委员会由五人以上的单数组成。
第十二条 业主委员会每年至少召开一次业主大会（业主代表大会），有特殊需要时可召开临时会议。经十分之一以上业主或三分之一以上业主委员会委员提议，业主委员会主任应当及时召集。业主委员会主任也可委托业主委员会副主任主持召集。
业主大会由业主委员会召集，经十分之一以上业主或三分之一以上业主委员会委员提议召开业主大会（业主代表大会），业主委员会应在按到提议后的三十日内就所提议题召开业主大会（业主代表大会）。
第十三条 业主大会（业主代表大会）作出的决定，对全体业主、使用人、业主委员会委员有约束力，但与法律、法规和业主公约相抵触的除外。
第十四条 业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生，每届任期不超过三年，可经连任。
业主委员会委员、主任、副主任换届选举应由上一届业主委员会在任期届满前三个月内组织实施，并邀请所在地区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府指导监督。
第十五条 业主委员会委员须符合下列条件：
（一）遵守物业管理法律、法规、规章和业主委员会公约、业主委员会章程；
（二）履行业主委员会委员职责；
（三）品行端正，热心公益事业，具有公信力；
（四）身体健康，有一定协调能力和组织能力；
（五）维护业主合法权益；
（六）与物业管理企业无利害关系；
（七）具有完全民事行为能力。
业主委员会委员、主任、副主任不得兼任为所辖区域的物业管理企业的工作人员，不得利用职权谋取私利，侵犯其他业主的合法权益。
第十六条 业主委员会应当自产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门备案：
（一）业主委员会名称和业主委员会委员、主任、副主任名单；
（二）业主委员会章程；
（三）业主公约；
（四）业主委员会办公场地，联系电话；
（五）其它资料。
第十七条 业主委员会履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会（业主代表大会）；
（二）对业主公约、业主委员会章程，提出修改意见；
（三）代表全体业主签定物业服务合同；
（四）拟订物业共用部分收益的管理、使用和分配方案；
（五）审批物业维修基金的使用预算；
（六）物业公用部分维修、更改、改造的竣工验收；
（七）定期听取物业管理企业关于物业服务合同履行情况和物业维修基金使用情况的报告；
（八）按照业主公约或者业主委员会章程的规定，定期向业主公布物业管理事务处理情况和物业维修基金的使用情况，并定期向业主大会报告；
（九）听取业主、使用人的意见和建议，协调业主、使用人与业主委员会或物来管理企业的关系；
（十）根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼；
（十一）监督物业管理企业实施物来服务的其他行为；
（十二）业主公约、业主委员会章程规定的其他职责。
第十八条 本办法由重庆市国土资源和房屋管理局解释。
第十九条 本办法自二oo三年元月十日起施行。