关于天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见【过期】

津国土房物〔2005〕102号

各区县房地产管理局，各物业管理企业：

　　为了规范新建住宅物业管理接管验收活动，明确开发建设单位和物业管理企业对房屋及配套设施设备的开发建设与日常管理服务责任，新建住宅物业竣工后，物业管理企业应当本着“认真负责、严格验收、明确责任、保证安全”的原则与开发建设单位做好接管验收工作。

　　一、接管验收条件

　　新建住宅物业具备下列条件后，物业管理企业与开发建设单位应当办理物业管理接管验收手续。
　　（一）建设工程全部施工完毕，并竣工验收合格；
　　（二）取得《新建住宅商品房准许交付使用证》；
　　（三）供水、供电、供热、道路、绿化和卫生等设施设备建设完毕，能够正常使用；
　　（四）电梯取得准用证、二次供水和消防设施取得合格证书。

　　二、接管验收内容
　　（一）基础资料：
　　1、竣工验收合格报告；
　　2、小区规划详图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，绿化平面图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；
　　3、物业质量保证文件和使用说明文件文本；
　　4、供水合同；
　　5、供电协议书；
　　6、供气协议书；
　　7、供热协议；
　　8、消防设施合格证；
　　9、电梯准用证；
　　10、机电设备出厂合格证、设备使用说明书、安装、调试报告和设备保修卡、保修协议；
　　11、业主购房合同文本；
　　12、维修基金交纳明细；
　　13、《新建住宅商品房准许交付使用证》；
　　14、《前期物业管理服务合同》约定的文件、资料和法律、法规规定的资料。

　　（二）房屋本体：
　　1、房屋部位：包括屋顶、外墙面、内墙面、地面、厨房、卫生间、楼地面和楼道等。
　　2、房屋设施设备：包括各种管线、表具、电器设备及有关设施设备。
　　
　　（三）共用配套设施设备：
　　1、共用配套设施：道路、绿化、雕塑小品、路灯、检查井、化粪井、机动车停车场、非机动车车棚、信报箱、物业管理服务用房、会馆和消防等设施。
　　2、共用配套设备：变配电设备、安防监控、楼宇自控、电梯、水箱和水泵等设备。

　　三、接管验收程序
　　（一）书面通知验收。新建住宅物业具备上述条件后，开发建设单位应当及时以书面形式通知物业管理企业进行物业管理接管验收工作。其中：分期建设的项目可以根据工程竣工进度情况，分期进行接管验收。
　　
　　（二）成立验收小组。接管验收前成立由开发建设单位和物业管理企业组成的验收小组，根据工程竣工和项目的实际情况，做好接管验收的相关工作。
　　
　　（三）移交基础资料。验收小组应当对基础资料进行查验。资料完整齐全的，开发建设单位应当与物业管理企业及时办理资料交接手续。不齐全的，开发建设单位应当书面说明情况并明确移交的时间和明细，待资料齐全后办理交接手续。
　　
　　（四）查验房屋及设施设备。验收小组要按照国家和本市建筑工程质量标准和接管验收标准逐项对验收内容进行查验，并作好查验记录。对符合接管标准的房屋及设施设备，物业管理企业应当及时接管。
　　
　　（五）限期组织修复。对查验中发现的问题，开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准。其中，对影响房屋和设备使用的问题，开发建设单位应当限期进行修复；对于不影响房屋和设备使用的问题，开发建设单位可行自行修复，也可以委托物业管理企业进行修复，委托修复费用由开发建设单位支付。
　　　　
　　（六）签订接管验收文件。验收小组对验收内容逐项验收后，物业管理企业与开发建设单位应当及时签订物业管理接管验收文件。
接管验收文件应当包括：项目名称、验收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在问题、修复责任和参加验收的人员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的基础资料明细。
　　
　　（七）资料保管。物业管理企业与开发建设单位办理接管验收手续后，应当将基础资料、接管验收文件由物业管理管理企业妥善保管。

　　四、接管后维修责任
　　新建住宅自验收接管之日起，应当执行建筑工程保修的有关规定，在国家和我市规定的保修期限内，由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，自用部位、设施、设备，由业主负责维修、养护；共用部位、设施、设备的日常维修、养护由物业管理企业负责。

　　五、接管验收备案
　　物业管理企业与开发建设单位办理接管验收手续后30日内，物业管理企业应当书面告知辖区物业管理行政主管部门，并将接管验收文件及基础资料明细复印件送物业管理行政主管部门留存。
　　物业管理行政主管部门应当将上述留存资料存入项目档案。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　天津市国土资源和房屋管理局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇五年十一月三日