各区县房地局、业主委员会：
现将《关于委托中介机构进行商品住宅维修资金财务管理的暂行规定》印发给你们，请遵照执行。
上海市房屋土地资源管理局
二○○四年九月十三日
关于委托中介机构进行商品住宅维修资金财务管理的暂行规定
第一条 （目的和依据）
为规范商品住宅维修资金的使用和管理，保障商品住宅及其相关公共设施的正常维修、更新，根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》及有关法规、规章，制定本规定。
第二条 （适用范围）
本市业主大会委托社会中介机构进行商品住宅维修资金代理记帐、审计以及工程预决算审价（以下简称维修资金财务管理）的活动，适用本规定。
第三条 （社会中介机构的条件）
从事商品住宅维修资金代理记帐和审计业务的机构，应当是从事相关业务且无不良记录的会计师事务所；从事商品住宅维修工程预决算审价业务的机构，应当具备工程预决算审价资格。
从事上述业务的社会中介机构应当配备专业人员，并对从业人员进行培训。
第四条 （社会中介机构名单目录）
市注册会计师协会和相关行业协会可以定期推荐并公布会计师事务所、工程预决算审价机构的名单目录（以下简称社会中介机构名单目录），供业主大会选择。
第五条 （委托事项和内容）
业主大会可就下列事项分别委托给符合本规定的社会中介机构，但不得将下列第（一）项、第（二）项委托给同一会计师事务所：
（一）代理记帐。对维修资金收支的真实性、合法性和合理性进行审核，按时进行会计核算、编制会计报表和核对帐目（含维修资金收支分摊明细帐的复核）。按规定或约定公布维修资金收支情况分析报告及明细帐，并妥善整理、保管各类会计档案。
（二）审计。对维修资金收支进行审计，出具审计报告。
（三）工程预算、决算审价。对小区物业大修、专项维修工程预算或决算进行审价，出具工程预决算审价报告。
第六条 （业主大会职责）
业主大会委托维修资金财务管理的，可以在社会中介机构名单目录中选择受托管理单位。
业主大会委托维修资金财务管理的，应事先就委托机构、委托事项和委托管理费用及费用来源等事项，经业主大会讨论通过。其中，业主大会委托社会中介机构代理记帐的，应当与物业管理企业变更物业管理服务合同，约定由物业管理企业专人负责日常货币收支保管，以及现金、银行日记帐的登录。
第七条 （社会中介机构职责）
从事商品住宅维修资金财务管理业务的社会中介机构，应当委派专业人员按照相关法规和本市商品住宅维修资金管理规定进行管理，并接受业主及业主委员会的查询；对违反国家相关法规和维修资金收支使用管理规定以及损害业主利益的行为，应当向业主委员会提出改正建议；业主委员会不接受或不完全接受的，应当及时向全体业主和政府主管部门报告有关情况，并在维修资金收支分析报告、审计报告、工程预决算审价报告中予以注明。
第八条 （委托管理合同的订立）
从事商品住宅维修资金财务管理业务的社会中介机构，应当与业主大会就委托项目分别订立书面商品住宅维修资金委托代理记帐合同、维修资金收支审计业务约定书、物业维修工程委托审价合同（示范文本见附件），并载明下列主要内容：
（一） 业主大会和社会中介机构的名称、住所；
（二） 物业管理区域范围；
（三） 委托事项和要求；
（四） 委托管理费用；
（五） 委托管理期限；
（六） 违约责任；
（七） 合同终止和解除的约定；
（八） 当事人双方约定的其他事项
社会中介机构应当自合同生效之日起十五日内，将该合同报区、县房地局备案。
第九条 （收费）
社会中介机构从事商品住宅维修资金管理业务的收费，应当按市房地资源局和市物价局制定的有关规定执行，并在委托合同中予以约定。
第十条 （参照执行）
本市业主大会委托社会中介机构代为管理公有住宅售后维修资金，参照本规定执行。
第十一条 （解释权）
本规定由市房地资源局负责解释。
第十二条 （施行日期）
本规定自二○○四年十一月一日起施行。
附件：1. 商品住宅维修资金委托代理记帐合同 (示范文本)
2. 委托审计商品住宅维修资金收支情况的业务约定书
(示范文本)
3.物业维修工程委托审价合同（示范文本）
附件1
商品住宅维修资金委托代理记帐合同 (示范文本)
委托方： 业主大会 （以下简称甲方）
受托人： 会计师事务所 （以下简称乙方）
根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》和国家有关法规，经甲、乙双方协商，本着平等、自愿原则，签订本合同。
第一条 委托代理记帐的物业区域范围及事项
(一)甲方将位于＿＿＿＿区＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅区范围内的商品住宅维修资金的帐务委托给乙方管理。
（二）委托事项包括：
1、建帐、记帐、对帐和报帐；
2、编制商品住宅维修资金报表；
3、有关商品住宅维修资金核算工作。
第二条 委托期限
委托管理期限为＿＿ 年，自＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。
第三条 权利和义务
（一）甲方的权利和义务
1、甲方或甲方委托的物业管理企业对本小区发生的商品住宅维修资金收支费用，及时向乙方提供真实、合法、完整的原始凭证和相关资料，并办理书面交接手续（书面交接单见附件）。
2、甲方应当委托物业管理企业专人负责日常货币收支和保管，以及现金、银行日记帐的登录。
3、甲方对乙方退回的不符合国家统一会计制度和本市商品住宅维修资金管理规定的原始凭证，应当及时予以更正、补充。
4、甲方或甲方委托的物业管理企业向乙方提供工作和档案保管的条件。
5、甲方应按本合同约定支付代理记帐费用。
6、
7、
（二）乙方的权利和义务
1、乙方根据本市商品住宅维修资金管理规定，对维修资金收支的真实性、合法性和合理性进行审查，如实反映维修资金的收支活动，并承担相应责任。对不符合国家财经法规和本市商品住宅维修资金管理规定的原始凭证，不予入帐；对于损害业主正当权益的行为，应向业主委员会提出改正建议，若业主委员会不接受或不完全接受的，应当及时向全体业主和政府主管部门报告有关情况。
2、乙方应根据相关财务会计法规和本市商品住宅维修资金管理规定设置会计科目，进行会计核算。对日常维修资金收支按季结算并分摊到户，对大修和专项修理项目按次或按项结算并分摊到户。按期编制商品住宅维修资金收支报表和分析报告。每半年张榜公布一次财务分析及收支明细帐。
3、乙方按月对现金、银行日记帐与总帐进行核对；不定期盘点库存现金和有价证券，并进行帐、实核对。
4、乙方必须加强对工作人员的培训，熟悉维修资金管理与使用法规，遵守执业规范，确保代理记帐质量。
5、对所代理记帐的记帐凭证，应专人负责，分户编号、每月终了装订成册；帐簿、报表应分户整理、分类排列登记，集中建档保管、并遵照会计档案保管规定处理
6、乙方负责保管代理记帐期间的全部会计档案。本合同终止之日起一日内，乙方应将代理记帐期间的全部会计档案移交给甲方，并办理交接手续。
7、乙方应当接受业主及业主委员会对维修资金收支业务的咨询，对业主或业主委员会提出的疑义负有解释义务。
8、乙方对在执行业务中知悉的商业秘密，负有保密义务。
第四条 代理记帐收费
甲乙双方按照市房地资源局和市物价局制定的收费标准执行。每月每户 元，合计 元。甲方与乙方 个月结算一次代理记帐费用。
第五条 合同的变更和终止
（一）经双方协商一致，可对本合同条款进行修订和补充，修订和补充的合同条款与本合同具有同等法律效力。
（二）合同期满，本合同自然终止。甲、乙双方如欲续订合同，须提前一个月向对方提出书面意见。
第六条 违约责任
本合同甲方或乙方发生违约，按下列约定承担违约责任：
（一）甲方原因造成违约，按合同费用总额 支付乙方 %违约金；
（二）乙方原因造成违约，按合同费用总额 支付甲方 %违约金；
乙方违反注册会计师法的规定及本合同约定，给甲方及其他利害关系人造成损失的，乙方应当依法承担赔偿责任。
第七条 争议解决办法
甲方或乙方在履行本合同中发生争议，应本着友好协商的精神妥善处理。如协商不成，按下列途径处理（取消的条款，在其编号前括号内标示“×”）：
（ ）（一）向上海仲裁委员会申请仲裁。
（ ）（二）向人民法院起诉
第八条 其他事项
（一）本合同自甲乙双方签订之日起生效。
（二）本合同正本一式四份，甲、乙双方和物业公司、区、县房地局各执一份。
甲方（盖章）： 乙方（盖章）：
负责人或授权代理人： 法定代表人或授权代理人：
（签字） （签名）
年 月 日 年 月 日
附件2
委托审计商品住宅维修资金收支情况的业务约定书(示范文本)
委托方： 业主大会 （以下简称甲方）
受托方： （以下简称乙方）
兹由甲方委托乙方进行商品住宅维修资金收支情况的审计，经双方共同协商达成以下约定：
一、委托的目的、范围和审计原则
（一）委托目的：对 小区的商品住宅维修资金收支情况及其会计报表的公正、客观及一致性原则提供审计报告。
（二）审计范围： 年度。
（三）审计原则：按照国家有关法规规章、《中国注册会计师独立审计准则》、《上海市商品住宅维修基金管理办法》对 物业管理有限公司提供的会计凭证、会计帐册、会计报表等会计资料进行审计。
二、甲方的责任和义务
（一）甲方的责任是：保护基金安全、完整，保证会计资料的真实、合法、完整，保证会计报表充分披露有关的信息。
（二）义务：
1.配合乙方审计工作的需要，及时提供所需的全部会计资料及其他有关资料。
2.指派有关人员协调开展审计工作，并提供必要的工作场所。
3.按本约定的规定及时足额支付审计费用。
三、乙方的责任和义务
（一）乙方的责任是：按照《中国注册会计师独立审计准则》、《上海市商品住宅维修基金管理办法》的要求进行审计，出具审计报告，对审计报告的真实性和合法性负责。如甲方提出要求，乙方有责任向业主代表大会介绍审计情况及有关查出的问题。
（二）义务：
1.按照约定时间完成审计业务，出具审计报告。
2.在执行审计业务过程中，对知悉的甲方商业秘密负有保密责任。
3.在 年 月 日之前出具审计报告。
四、审计收费
（一）本审计业务的收费，按照乙方各类人员预计花费的时间及上海市有关部门规定的收费标准确定为人民币（大写） 。
（二）甲方在约定书签订后预付上述费用的 %，其余 %在提交审计报告时一次付清。
五、审计报告的使用责任
乙方向甲方出具的审计报告一式 份，这些审计报告由甲方分发和正确使用，因使用不当而造成的后果，与乙方无关。
六、约定书的有效时间
本约定书一式二份，甲、乙双方各执一份，并具有同等法律效力。
本约定书自 年 月 日起生效，并在本约定事项全部完成日之前有效。
七、约定事项的变更
由于出现不可预见的情况，影响乙方审计工作如期完成的，或甲方需要提前出具审计报告时，甲、乙双方可要求变更约定事项，但因及时通知对方，并由双方协商解决。
八、争议的解决及违约的责任
发生争议，由甲、乙双方友好协商解决，发生违约，按照有关规定承担违约责任。
九、甲、乙双方对其他有关事项的约定
甲方（盖章）： 乙方（盖章）：
负责人或委托代理人： 负责人或委托代理人：
经办人： 经办注册会计师：
年 月 日 年 月 日
地址： 地址：
电话： 电话：
传真： 传真：
邮编： 邮编：
附件3
物业维修工程委托审价合同（示范文本）
委托方： 业主大会（以下简称甲方）
受托方： （以下简称乙方）
按照《中华人民共和国合同法》和其他有关法规，经甲乙双方协商，本着平等自愿原则，订立本合同。
第一条 工程概况
1、 工程名称：
工程地点：
开工日期：
竣工日期：
建筑面积： 平方米
结构类别：
预算造价： 元
决算造价： 元
2、物业业管理企业：
3、施工单位：
4、监理单位：
5、其他：
第二条 合同内容（取消的条款，在其编号前括号内标示“×” ）
（ ）1、甲方委托乙方编制该工程预算（或概算）；
（ ）2、甲方委托乙方审核该工程预算（或结算）；
（ ）3、甲方委托乙方承办工程造价技术经济鉴定；
（ ）4、其他。
第三条：甲方权利与义务
1、甲方可向乙方索取与委托内容有关的技术经济报告；
2、甲方可向乙方询问委托工作进展情况及相关内容（政府有规定者例外）；
3、甲方可向乙方书面阐述对工程及具体问题的意见；
4、甲方应向乙方及时提供工程所需的修缮方案和必要的施工图纸及其他有关的书面资料；
5、甲方为乙方的工作开展提供必要的配合；
6、甲方须按约及时向乙方支付服务费用；
7、其他。
第四条 乙方权利与义务
1、乙方可向甲方索取与委托内容有关的各类技术经济资料；
2、乙方可要求甲方对有关问题做出解释和补充有关资料；
3、乙方可要求甲方在工作进展中提供必要的配合；
4、乙方接受本合同第二条第三项委托内容的，应当加强维修工程事前、事中、事后的跟踪检查；
5、乙方应遵循公平、公正、公开及合法的原则，认真、细致、周到地进行服务工作；
6、其他。
第五条 合同费用
1、甲乙双方按照市房地资源局和市物价局制定的收费标准执行。
2、基本费：
按 为取费基础，计 元。
人民币（大写）：
3、差额费：
按 为取费基础，计 元。
人民币（大写）：
4、甲乙双方商定：
按 元，一次确定，不另调整。
人民币（大写）：
5、上列三款费用不得同时计取，如发生差异，应按其中金额最大一类收费。
6、付款办法：
第一次支付： 元。
人民币（大写）：
支付日期： 年 月 日
第二次支付： 元。
人民币（大写）：
支付日期： 年 月 日
如有余款，待合同履行完毕时，一次结清。
第六条 合同时效
1、本合同自签订之日起生效。
2、双方确定，本合同所含工作内容至 年 月 日结束。
3、双方完成工作，付清费用后，本合同自行失效。
第七条 违约责任
本合同如发生违约，按下列约定承担违约责任。
1、甲方原因造成违约，按合同费用总额 支付给乙方 ％违约金；
2、乙方原因造成违约，按合同费用总额 支付给甲方 ％违约金；
第八条 争议解决办法
甲方或乙方在履行本合同中发生争议，如协商不成，按下列途径处理（取消的条款在其编号前括号内标示“×”）：
（ ）1、向上海仲裁委员会申请仲裁；
（ ）2、向人民法院起诉。
第九条 附则
1、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行协商或签订补充协议，所达成的一致意见或协议与本合同具有同等效力。
2、本合同一式 份，其中正本 份，副本 份；甲乙双方各执正本 份，副本 份；
甲方（盖章）： 乙方（盖章）：
地址： 地址：
负责人或委托代理人： 负责人或委托代理人：
（签字） （签字）
电话： 电话：
开户银行及帐号： 开户银行及帐号：
邮政编码： 邮政编码：
合同订立日期： 年 月 日