关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉有关问题的意见

各区（县）房地局:

    现将《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉有关问题的意见》印发给你们，请遵照执行。 
 

上海市房屋土地资源管理局 
   
二○○五年二月四日 
 

关于实施《上海市住宅物业管理规定》有关问题的意见

    为贯彻《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》），现就有关实施问题提出如下意见，请遵照执行。

    一、关于物业使用与维护中若干损害公共利益行为的认定
    （一）擅自改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的，属于损坏房屋承重结构的行为。
    （二）在住宅物业管理区域内已交付使用的物业，有下列情形之一的，属于违法建筑物、构筑物：
    1、未取得建设工程规划许可证建造的建筑物、构筑物；
    2、未按照建设工程规划许可证核准的图纸及相关技术规定建造的建筑物、构筑物；
    3、其他违法的建设工程。
    上述违法建筑物、构筑物包括擅自在天井、庭园、平台、晒台（露台）、屋顶、道路或其他场地搭建的建筑物、构筑物，开挖地坪、以及在房屋内部插层增加的建筑面积等。
    （三）擅自改变房屋原始设计外立面及其色调、擅自在非承重外墙上开门、窗的，属于破坏房屋外貌的行为。
    二、关于改变物业使用性质的认定
    在住宅物业管理区域内有下列情形之一的，属于擅自改变物业使用性质的行为：
    （一）未经规划管理部门批准，将住宅改为非住宅使用、将非住宅改为住宅使用，以及改变非住宅的规划批准用途使用的。
    （二）将房屋内卧室、起居室等部位改为卫生间或厨房间，或者改变卫生间、厨房间的原始设计位置。
    三、关于物业管理企业对违法行为的劝阻制止义务
    物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装修过程中有违反国家和本市有关规定以及《业主（临时）公约》的行为，应当及时采取积极有效措施予以劝阻、制止，直至向其发出《违法（规）行为整改通知书》；经劝阻、制止无效的，物业管理企业应在24小时内书面报告相关行政管理部门及业主委员会（《违法（规）行为整改通知书》及《违法（规）行为报告单》样张详见附件一）。
    四、关于违法行为处理中法规适用问题
    （一）2004年11月1日前发生的物业使用禁止行为的事实认定和处理，适用《上海市居住物业管理条例》（以下简称《条例》）的相关规定。但违法行为自发生之日起超过两年的，不予行政处罚，应通过责令限期改正等其他行政执法方式予以处理。
    （二）2004年11月1日前发生的物业使用方面行为，按《条例》和《规定》的规定均属违法行为的，违法事实的认定适用《条例》，处理罚种和幅度可按《条例》与《规定》中较轻的掌握。
    在处理上述违法行为过程中，行政执法程序适用《规定》。
    五、关于附有违法建筑并结构相连房屋的认定和处理程序
    违法搭建的建筑物、构筑物依附于房屋的，属附有违法建筑并结构相连的房屋。
    “附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产机构不予办理房地产转移、抵押登记”，按下列程序处理：
    （一）区、县房地产管理部门经查证认定后，制作附有违法建筑并结构相连房屋的认定书（详见附件二），并送达当事人及房地产登记机构；认定书中可要求当事人限期自行拆除违法建筑。
    （二）房地产登记机构收到认定书后，应在房地产登记册予以注记，并不予办理房地产转移、抵押登记。
    当事人自行拆除违法建筑的，应及时告知区、县房地产管理部门；区、县房地产管理部门经核实后通知房地产登记机构注销附有违法建筑并结构相连房屋的注记；违法建筑被依法执行拆除的，区、县房地产管理部门应通知房地产登记机构注销附有违法建筑并结构相连房屋的注记。
    事实认定不清或违法建筑已被依法拆除，区县房地产管理部门未及时告知登记机构注销限制处分注记的，由区县房地产管理部门承担相应责任。属当事人未及时告知造成后果的，由当事人承担相应责任。
    六、关于物业管理用房
    建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应当将物业管理用房的座落、面积、室号在预测面积（实测面积）报告中予以注明，并加盖建设单位公章；建设单位提交的资料符合《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》规定的物业管理用房配置条件的，市或者区县房地产管理部门方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记，并按规定予以注记。
    七、关于物业的验收
    物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备，包括房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装饰、水、电、气、卫、消防、电梯等进行查验。查验中发现房屋质量和配套设施等问题，应书面告知建设单位或业主委员会，并就存在问题及解决方案形成共识后按规定办理交接手续。
    物业管理企业与建设单位办理物业验收的具体程序和标准按照建设部有关房屋接管验收标准执行。
    建设单位或业主委员会应当按照《物业管理条例》第二十九条第一款的相关规定向物业管理企业移交物业管理资料。 
 

附件一

违规行为整改通知书

                号   室      （业主/使用人）： 
    经查，你在物业使用/装饰装修过程中有下列行为： 
    (一)
    (二)

 

    上述行为违反了物业管理的有关规定，现根据《上海市住宅物业管理规定》第二十九条的规定，请你立即停止上述违规行为，并予整改。

                                                                 （物业管理企业盖章） 
                                                                 二○○   年   月   日

    注：本通知书一式三份，一份送达业主/使用人、一份由物业管理企业留存，一份备报相关行政管理部门。---------------------------------------------------------
 

送  达  回  证

送达人（盖章）                      送达地点               

送  达  日 期                       送达方式               

被送达人（签名）                    见证 人

违 规 行 为 报 告 单

           （行政管理部门）： 
    经本物业管理企业查实，            号   室      （业主/使用人）在物业使用/装饰装修过程中有下列行为： 
    (一)
    (二)

 

    上述行为违反了物业管理的有关规定，本物业管理企业根据《上海市住宅物业管理规定》第二十九条的规定，已书面通知其立即停止上述违规行为。因劝阻、制止无效，现报告行政管理部门依法处理。 


                                             （物业管理企业盖章） 
                                             二○○   年   月  日

 

    附：1、《违规行为整改通知书》 
            2、违规行为的事实经过与主要证据


    注：本报告单一式三份，一份送违规行为人、一份报送行政管理部门，一份由物业管理企业留存。

违约行为整改通知书

            号   室      （业主/使用人）： 
    经查，你在物业使用/装饰装修过程中有下列行为： 
    (一)
    (二) 

 
    上述行为违反了《业主临时公约》/《业主公约》第  条第  款第    项的规定，现根据《上海市住宅物业管理规定》第二十九条的规定，请你立即停止上述违约行为，并予整改。 
  

                                 （物业管理企业盖章） 
                                  二○○   年   月   日

    注：本通知书一式三份，一份送达业主/使用人、二份由物业

管理企业留存--------------------------------------------------------
 

送  达  回  证

送达人（盖章）                      送达地点               

送  达  日 期                       送达方式               

被送达人（签名）                    见 证 人               
 

违 约 行 为 报 告 单 

           （业主委员会）：

    经查，            号   室      （业主/使用人）在物业使用/装饰装修过程中有下列行为： 
    (一)
    (二) 
 

    该行为违反了《业主临时公约》/《业主公约》第  条第  款第    项的规定，本物业管理企业根据《上海市住宅物业管理规定》第二十九条的规定，书面通知其立即停止上述违规行为。因劝阻、制止无效，现报告业主委员会处理。 

  
                                 （物业管理企业盖章） 
                                 二○○   年   月  日 


    附：1、《违约行为限期整改通知书》

            2、 

    注：本报告单一式三份，一份         一份报送业主委员会、一份由物业管理企业留存。 


附件二

附有违法建筑并结构相连的房屋认定告知书

          （房地产权利人）：

    你所有的座落于上海市_____区（县）      路    弄(新村)   号   室的房屋，现被认定为附有违法建筑并结构相连的房屋。根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款的规定，在违法建筑拆除前，房地产登记机构将不予办理该房屋的房地产转移以及抵押登记手续。 
    你对本认定告知书不服的，可在收到本认定告知书之日起的六十日内向          申请行政复议，也可在三个月内向人民法院起诉。 
 

__________（区/县房地产管理部门）
二○○   年   月   日

附有违法建筑并结构相连的房屋认定通知单 

           区（县）房地产登记处：
    经认定，下列房屋附有违法建筑并结构相连：  
    1、上海市_____区（县）      路    弄(新村)   号   室
房地产权利人：
    2、上海市_____区（县）      路    弄(新村)   号   室
房地产权利人：
    3、上海市_____区（县）      路    弄(新村)   号   室
房地产权利人：
    4、上海市_____区（县）      路    弄(新村)   号   室
房地产权利人：
    5、上海市_____区（县）      路    弄(新村)   号   室
房地产权利人：
    现根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款的规定，请你处不予办理上述房屋的房地产转移以及抵押登记手续。

   
    特此通知

__________（区/县房地产管理部门）

二○○   年   月   日

上海市           住宅物业管理区域

附有违法建筑并结构相连的房屋调查表