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各区县国土房管局、各区县民政局：
为更好地贯彻落实我市第四次城市管理工作会议精神，落实《关于将居住区物业管理纳入社区建设的意见》(京国土房管物［2002］758号)的各项工作要求，现就认真做好居住区物业管理纳入社区建设工作有关问题通知如下：
一、将居住区物业管理纳入社区建设，是加强物业管理、促进社区建设的一项新举措、新任务。各区县国土房管局、民政局要积极组织有关人员，认真学习和领会京国土房管物［2002］758号文件精神，充分认识此项工作的重要意义，把握其工作的要点。将居住区物业管理纳入社区建设，要充分发挥社区自治组织的作用，巩固和发扬基层民主，探索和建立社区物业管理工作的新机制，真正实现社区事务的自主和统一管理。
二、按照我市第四次城市管理工作会议的要求，居住区物业管理纳入社区建设工作要在今、明两年内完成。今年，各区县国土房管局、民政局要做好相应的各项准备工作，为居住区物业管理纳入社区建设工作的全面推开创造条件，奠定基础。首先，各区县国土房管局要认真分析物业管理委员会管理工作的情况和问题，并会同民政局研究提出切合本区、县实际的意见，报区、县人民政府。第二，按照区、县人民政府的统一部署，各区县国土房管局、民政局要研究制定工作落实方案和计划进度表，明确责任部门和责任人：要成立领导小组，以加强领导，进行有效协调。第三，各区县要确定一至两个街道办事处进行试点。试点工作要抓住三个重点环节进行：一是符合管委会组建条件的居住区，尚未组建管委会的，要积极组织相关单位进行组建。同时要按照社区自治的原则抓紧设立和健全社区自治组织。二是物业管理委员会和社区自治组织健全的居住区，物业管理委员会的组成以及与街道办事处、社区居委会的工作关系要进行相应调整，理顺关系，明确责任。三是在物业管理纠纷的处理方面，要抓紧建立和完善由街道办事处负责的物业管理纠纷处理机制，保证物业管理纠纷得到迅速和有效的解决。
三、为加强基层行政监督和管理，提高与街道办事处、社区自治组织的协调工作的效率，各区县国土房管局要根据区、县人民政府的统一部署，按照精简、统一、效能的原则，
加快国土房管派出机构的设立和健全工作。在居住区物业管理委员会组建和日常管理工作中，派出机构应当接受街道办事处的统一领导，与社区居委会互通信息，密切配合，共同促进居住区物业管理的健康发展。
四、调动各方积极性，大力探索和建立物业管理业主自主管理和社区自治管理相结合的物业管理新体制。
(一)街道办事处要充分发挥工作力度大、协调能力强的优势特点，切实加强对物业管理的监督、检查。
新建居住区入住验收管理，街道办事处要积极参与，保证新建居住区具备居民生活的基本条件，有关专业部门对居住区的验收情况要及时通报给街道办事处，并听取街道办事
处的意见和建议。
在物业管理委员会组建工作中，街道办事处要严格把关，指导、监督居住区物业管理相关单位和居民依法选举管委会，确保管委会组建工作的合法、有序。尚未达到管委会组建条件的，街道办事处要会同政府主管部门指导热心公益事业、责任心强的居民和业主代表组成临时小组，由临时小组负责监督物业管理企业的管理服务，督促居民遵守物业管理公约和有关物业维护、使用的规则制度，协调居民与物业管理企业之间的关系。为快速、有效地解决物业管理纠纷，避免矛盾的激化和扩大，各街道办事处要组织相关专业部门成立居住区物业管理工作协调机构，建立一套完整的纠纷处理和协调机制。定期召开会议，沟通情况，研究社区居委会、物业管理委员会、物业管理企业的意见和建议，协调处理物业管理中出现的问题和纠纷。
(二)发挥社区自治组织的作用，实现物业管理与社区建设的有机融合。
社区居委会要派代表参加物业管理委员会，社区居委会代表要积极参加物业管理委员会会议和相关活动，及时将社区建设的情况和动态通报物业管理委员会，及时传达社区自
治组织作出的有关社区公共利益的决定。对于管委会作出的决议，社区居委会代表可以提出意见和建议，并及时向社区居委会反映。物业管理委员会作出的符合居民利益和社区公
共利益的决定，社区居委会要给予各方面的大力支持；物业管理委员会作出违反法律法规政策、影响社会秩序、侵犯社区公共利益的决定，社区居委会要予以制止。
(三)物业管理企业作为物业管理服务的提供者，要全面履行物业管理委托合同，按照法律、法规的规定和合同的约定为居民提供物业管理服务，服务于社区建设。同时，要自觉接受街道办事处、社区居委会的监督、检查。物业管理企业要主动与社区居委会联系，向社区居委会汇报物业管理工作开展情况，对于居民反映的问题，要听取社区居委会的意见和建议，不断提高服务质量和管理水平。
二○○二年十一月五日
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