大连市物业管理招标投标管理办法

大连市人民政府办公厅关于印发大连市物业管理招标投标管理办法的通知

各区市县人民政府，各先导区管委会，市政府各委办局、各直属机构，各有关单位：
    《大连市物业管理招标投标管理办法》业经大连市第十六届人民政府第二十二次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

大连市人民政府办公厅 
2018年11月8日 

大连市物业管理招标投标管理办法

大政办发〔2018〕150号

 

第一章  总  则

第一条 为了规范物业管理招标投标活动，保护当事人合法权益，促进市场公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《辽宁省物业管理条例》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位（以下简称住宅建设单位），应当通过招标投标方式选聘前期物业服务企业；同一物业管理区域住宅物业建筑面积在3万平方米以下的，经物业所在地的区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

业主大会和其他物业所有权人选聘物业服务企业，提倡采用招标投标的方式进行。

第三条 大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和大连高新技术产园区内的住宅建设单位选聘前期物业服务企业，以及业主大会和其他物业所有权人自愿采用招标投标的方式选聘物业服务企业的活动，适用本办法。

其他区市县（先导区）可参照本办法执行。

第四条 物业管理招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第五条 市物业管理行政主管部门负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。

各区物业管理行政主管部门负责本辖区物业管理招标投标活动的监督管理。

街道办事处负责本辖区业主大会招标投标选聘物业服务企业的具体指导工作。

第六条 市物业管理行政主管部门委托市物业管理招标投标管理机构负责全市物业管理招标投标活动的管理、服务和指导工作。物业管理招标投标活动纳入市公共资源交易平台（以下简称交易平台）组织实施，各区物业管理行政主管部门通过交易平台对招标投标活动进行监督管理。

市物业管理招标投标管理机构行使以下工作职责：

（一）负责物业管理招标投标政策法规及业务咨询，制定招标投标文件示范文本，组织业务培训；

（二）负责建设和管理大连市物业管理评标专家库；

（三）收集、统计、管理物业管理招标投标信息数据。

第二章  招标一般规定

第七条 住宅建设单位选聘前期物业服务企业的，应当执行以下规定：

（一）新建住宅物业，应当在取得商品房预（销）售许可证之前完成前期物业服务企业选聘；非出售的新建住宅物业，应当在交付使用前90日完成。

（二）在物业服务项目交付的专有部分面积未超过建筑物总面积50%时，物业管理区域内发生下述情形之一，住宅建设单位应按前期物业服务合同条件，在物业管理区域公告后，按照本办法第二条的规定选聘新的物业服务企业：

1.物业服务合同主体灭失的；

2.依法解除物业服务合同的；

3.前期物业服务合同期满的。

物业服务项目交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%的，由业主大会选聘新的物业服务企业。

第八条 业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应形成决议，明确招标文件有关事项。街道办事处应对业主大会决议进行签章确认。

业主委员会组织选聘物业服务企业，应持有业主大会通过的授权委托书和选聘方案。

其他物业所有权人或单一业主通过招标投标方式选聘物业服务企业，参照业主大会方式组织实施。

第三章  招  标

第九条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

住宅建设单位选聘前期物业服务企业的，必须采用公开招标方式。

第十条 招标人可以自行组织实施招标，也可以委托招标代理机构办理。

物业管理招标代理机构应当遵守本办法对招标人的有关规定，在招标人委托的范围内办理招标事宜。

物业管理招标代理机构在代理招标事宜前，应当到交易平台进行信息录入。

第十一条 招标文件应当包括以下内容：

（一）招标人（授权委托人）基本情况，包括名称、地址、联系方式等；

（二）招标日程安排； 

（三）招标项目基本情况，包括项目名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、配套设备的技术参数、绿化情况、物业管理用房配置、规划总平面图及隐蔽工程图纸等；

（四）物业管理服务内容、标准、收费价格;

（五）物业服务合同及签订说明；

（六）对投标人及投标文件的要求，包括投标人的资格、投标文件的格式、主要内容及投标保证金交纳方式等；

（七）评标标准和评标方法;

（八）其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。

第十二条 评标标准可以参照下列原则制定：

（一）同等服务标准选聘投标价低的物业服务企业； 

（二）同等投标价选聘服务标准高的物业服务企业。

评标方法一般应采用综合评估法，采取电子评标系统。

采用法律、行政法规允许的其他评标方法进行评标的，应当事先在招标文件中说明。

第十三条 招标人应当确定提交投标文件截止时间，给予投标人充分的编制投标文件时间。

公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20个工作日。 

第十四条 招标人可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的，招标人应当在提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人；不足15日的，招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

潜在投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在提交投标文件截止时间10日前提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。

第十五条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，到物业所在地的区物业管理行政主管部门备案。区物业管理行政主管部门自收到招标备案材料之日起3个工作日内，对符合条件的出具《大连市物业管理招标备案联络单》。

（一）建设单位选聘前期物业服务企业，应持以下材料：

1.营业执照原件及复印件；

2.建设工程规划许可证及经规划部门批准的修建性详细规划图或规划总平面图（或竣工验收备案材料）原件及复印件；

3.招标代理机构授权委托书或代理协议；

4.招标公告；

5.招标文件；

6.法律、法规和规章规定的其他材料。

（二）业主大会选聘物业服务企业，应持以下材料： 

1.业主大会决议；

2.招标代理机构授权委托书或代理协议；

3.招标公告或投标邀请书；

4.招标文件；

5.法律、法规和规章规定的其他材料。

第十六条 招标人应持《大连市物业管理招标备案联络单》原件及招标备案材料到交易平台进行招标活动。邀请招标的还应提交意向邀请单位名单。

第十七条 采取公开招标方式的，招标人应在交易平台发布招标公告等相关信息，公告期不少于5个工作日。招标公告应当载明以下主要内容：

（一）招标人（授权委托人）名称及联系方式；

（二）招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况；

（三）投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法；

（四）提交投标文件截止时间、开标时间、评标时间与地点；

（五）招标人要求的其他事项。

采取邀请招标方式的，招标人应当按照意向邀请单位名单向不少于3个物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十八条 招标人可以组织投标申请人踏勘物业项目现场。投标申请人如有疑问，应当以书面形式向招标人提出，招标人应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件购买人。

第四章  投  标

第十九条 招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的百分之二，投标保证金有效期应当与投标有效期一致。

招标人不得挪用投标保证金。

第二十条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应当包括以下内容：

（一）开标一览表（投标人签字、加盖公章并单独封存）;

（二）投标函，包括物业管理服务费（新建物业项目在建设工程保修期内的管理成本不应计入物业管理总成本中）、管理目标及其他履约承诺等；

（三）技术部分，包括服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、物业服务企业的内部管理制度；

（四）商务部分，包括物业管理服务费、特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准报价，物业管理服务费收费形式以及相应的项目财务收支测算；

（五）资信部分，包括营业执照复印件、管理业绩、项目主要管理人员资格证书等情况；

（六）招标文件要求提供的其他资料。

第二十一条 投标人应当在提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

第二十二条 投标人在招标公告要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十一条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第五章  开标、评标和中标

第二十三条 招标人应当按照招标公告规定的时间、地点开标。

第二十四条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经投标人确认无误并签字后，由工作人员当众拆封《开标一览表》，宣布投标人名称和投标价格。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。

开标过程应当记录，并存档备查。

投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人应当当场作出答复，并做好记录。 

第二十五条 评标由招标人依法组建的评标小组负责。

评标小组由招标人代表和物业管理、建筑工程、成本会计等专家组成，成员为5人以上的单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。

与投标人有利害关系的人不得担任相关项目的评标专家。

第二十六条 招标人应当在开标前1个工作日内到交易平台申请抽取评标专家。

交易平台从物业管理评标专家库中自动抽取专家，经专家回复确认后确定为有效评标专家。

评标专家名单应当在开标后公布，并在中标结果确定前保密。

第二十七条 招标人根据招标文件确定的评标标准和评标方法，制定综合评分表及具体评分方法。

评分方法应当按照综合评分表规定的内容，采取百分制的方法，合理确定技术部分、商务部分、资信部分和现场答辩等各项内容的比重和分值。

物业服务企业诚信信息纳入本市物业管理招标投标诚信体系，招标人可依据物业服务企业诚信信息在评分方法中给予适量加分或减分。

第二十八条 评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和评标方法，根据投标文件评分、现场答辩等情况进行综合评标，并对评审结果签字确认。除现场答辩部分外，评标应当在保密情况下进行。

第二十九条 评标小组经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

第三十条 评标专家可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作出必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第三十一条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明在评分方法中所占的评分比重。

第三十二条 评标小组完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标小组对各投标文件的评审意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排名顺序的中标候选人。

第三十三条 招标人应当按照中标候选人的排名顺序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

同等条件下，招标人可优先确定诚信度高的物业服务企业为中标人。

招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

第三十四条 中标人确定后，招标人应在交易平台将中标结果进行公示，公示期不少于3日。

招标人为业主大会的，业主委员会还应当将中标结果在物业管理区域内明显位置向业主公示，公示期不少于3日。

投标人或其他利害关系人对中标结果有异议的，应当在中标结果公示期间提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。

第三十五条 中标结果公示期满后无异议或者异议无效的，招标人应当向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。同时应当返还未中标投标人的投标保证金，中标人投标保证金在与招标人签订物业服务合同后5日内返还。

第三十六条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件依法订立物业服务合同。

第三十七条 招标人应当自物业服务合同签订之日起30日内，到物业所在地的区物业管理行政主管部门备案中标结果。备案应提交中标通知书及物业服务合同副本。

区物业管理行政主管部门同时应将中标通知书抄送至物业所在地的街道办事处。

第六章  法律责任

第三十八条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关行政监督部门投诉。

投诉人捏造事实、伪造材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉的，相关部门应当予以驳回。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十九条 住宅建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，按照《物业管理条例》及其他物业管理相关文件的规定予以处理。

第四十条 招标人、投标人、招标代理机构、评标专家以及指导服务招标投标的有关工作人员在物业管理招标投标活动中违反规定的，依据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》等法律法规的相关规定进行处罚。

物业管理招标代理机构在招标投标活动中经监督管理部门确定存在违规行为的，通过交易平台予以公示，1年内不受理其承办的物业管理招标事宜。

第四十一条 市物业管理行政主管部门应建立全市物业管理招标投标信用管理制度，依法公告对招标人、投标人、招标代理机构及评标专家等当事人违法行为的行政处理决定。

招标人、投标人、招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息，应纳入本市物业管理招标投标信用体系。

第七章  附  则

第四十二条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

第四十三条 本办法自2019年3月1日起施行。