加强吉安市中心城区物业管理工作暂行办法

吉府发〔2010〕13号

井冈山管理局，各县（市、区）人民政府，市直有关单位：

　　为进一步加强我市中心城区物业管理工作，理顺管理体制，完善监管机制，提高物业管理服务水平，改善人民群众生活质量，加快推进“山水吉安、和谐庐陵”、宜居宜业宜商城市建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规和规定，结合我市实际，现就加强吉安市中心城区物业管理工作提出如下暂行办法：

　　一、充分认识物业管理工作的重要性

　　物业管理是城市管理的重要组成部分，是住房商品化、社会化的产物。加强物业管理工作，对于改善城市人居环境，提高群众生活质量，维护社会稳定，推进城市精神文明建设，保障物业的合理使用，促进物业的保值、增值，增加就业岗位，维护社区秩序，营造和谐社会氛围具有十分重要的意义。各级各有关部门要高度重视物业管理工作，坚持属地管理原则，按照“铺平群众出行路，点亮百姓门前灯，净化居民小环境，清理社区下水道，贯通城区排污管，连上沿街绿化带，平安社区大家创”的总体要求，切实加强领导，强化措施，健全机制，充分发挥社区基层组织与业主自治组织的作用，实行与社区建设相结合的社区物业管理模式，实现社区建设与物业管理相互促进、共同发展。

　　二、物业管理工作的主要任务

　　（一）加强前期物业管理工作

　　开发建设单位应当按照建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房[2003]130号）的规定，在办理商品房预售许可证前采取招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。建设单位要与选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》，未签订《前期物业服务合同》的，房管部门不予以办理商品房预售许可证和产权登记手续。开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳前期物业服务费的时间、标准和方式。同时物业买受人应当对遵守《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》予以书面承诺，并作为附件载入商品房买卖合同。

　　（二）落实物业管理用房

　　新规划建设的开发项目，应当按照不低于项目总建筑面积3‰的比例配建物业管理用房。物业管理用房应当是地面±0.0以上三层以下的房屋，具备独立的水、电、采光、通风等基本使用功能，具备办公或商业经营条件。主要用于物业服务企业办公员工宿舍等方面，其所有权属于全体业主。业主委员会办公用房可以从物业管理用房中调剂，面积不得小于20m²。

　　建设单位应当将物业管理用房及附属配套设施设备纳入建设项目总体规划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。城乡规划建设行政主管部门应当将物业管理用房的位置和面积的审查，纳入建设项目修建性详细规划及建筑方案的审查内容，并在建筑工程规划许可证中注明物业管理用房的位置和面积。在主体工程质量验收合格后，由城乡规划建设部门会同房管部门组织综合竣工验收备案审查，把与物业管理相关的配套设施设备的建设和完善，纳入到备案审查范围，凡未通过验收备案审查交房的，按《房地产开发经营管理条例》第三十六条严肃处理。房管部门对物业管理用房实行独立测量、计算面积（其面积不计入分摊的公用建筑面积内），并在房地产平面图相应的位置上标注物业管理用房字样。

　　（三）推进业主委员会建设

　　中心城区和各县城乡镇、街道办事处要根据行政组织和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设，并列入街道办事处和社区居委会年度工作目标考核。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐产生。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。中心城区和各县城乡镇、街道办事处要支持业主委员会的工作，业主委员会集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。

　　（四）规范物业服务收费行为

　　发改部门会同房管部门，按照国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格 [2003]1864号）及省计委、省建设厅《江西省物业管理服务收费办法》（赣计商价字[2003]766号）的规定，加快建立“分等定级、质价相符”的收费机制。物业服务收费实行政府定价和指导价。物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由市、县（市、区）物价部门会同房管部门制定并组织实施。同时根据我市物业管理的实际情况，适当提高物业服务收费标准，具体办法由物价部门另行制定。各物业服务企业要认真落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务帐目，严格按标准收费，按规定项目收费，自觉接受物价、房管部门及业主的监督。业主大会、业主委员会要全面履行职责，既要监督物业服务企业的服务，还要督促业主按时交纳物业服务费。业主不得以房屋空置、开发遗留问题、无需接受服务等原因拒交物业服务费。对物业服务企业不按规定标准、项目收费的，业主有权拒绝交费。

　　（五）规范物业企业服务行为

　　物业服务企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出服务合同的事宜，要与开发建设单位、业主委员会协商确定后实施。各级房管部门要会同街道办事处，加强对物业服务企业的监督，建立健全物业服务企业信用档案制度，认真评定物业服务企业的服务业绩和信用程度，把它作为资质评定和年审、物业招投标中的重要条件。要建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，督促物业服务企业整改，切实保障业主合法权益；建立健全物业管理淘汰、退出机制，对物业服务不到位、业主投诉较多的物业服务企业，按有关规定予以处理。同时加强物业管理从业人员的培训工作，在新申报企业和资质年审中，把从业人员的持证上岗比例提高到80%。采取“请进来、走出去”的办法，积极引进外地高水平的大型物业企业进驻我市，以促进我市物业管理行业水平的整体提升；已驻市物管企业每年派驻从业人员到外地先进物业实习、交流，提高自身管理水平。

　　（六）改造老住宅小区

　　充分调动各方面的积极性，多渠道筹措资金，在5年内有计划分期分批完成老住宅小区改造工程。一是抓好老住宅小区整改资金的筹集工作。本着政府拿一块、受益业主负担一块、社会筹一块的原则，对有责任单位的老住宅小区由责任单位负责，无责任单位的由市区财政负责，即按照市财政出60%、区财政出40%的比例在市中心城区设立老住宅小区整改统筹基金。二是分类治理。对问题较多的老住宅小区，由两区政府以社区居委会为单位牵头进行调查摸底，市城乡规划建设局根据摸底情况，提出分类治理计划，明确小区市政改造的项目、范围及责任单位，有责任单位的，由各责任单位实施改造，完善小区设施配套功能，搞好小区环境卫生。有物业管理企业的小区，重点是规范、提高、上水平。同时，没有进行水电气改造的小区，按照“谁受益、谁投资”原则，加快一户一表改造步伐，尽快实现抄表收费到户。三是大力推进物业管理的市场化进程。在老住宅小区实施整改的同时，有关部门要及时组织、指导小区的开发建设单位和居民，召开首次业主大会，民主选举产生业主委员会，使业主委员会自治管理与物业公司社会化管理相结合。对达不到规模效益的小区，按照成熟一个片区，改造一个片区，逐步完善的原则，打破原有单位、院落界限，搞好规模改造，吸引物业服务企业进场经营。物业企业自行改造的，由市财政按一定标准进行一次性补贴。对进驻拆迁安置房、保障性住房小区的物业企业，由市财政按一定标准给予补贴。

　　三、物业管理职责分工

　　（一）市房管局为我市物业管理的行业主管部门，负责全市物业管理的日常工作

　　1、拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套政策，提出工作意见；

　　2、负责中心城区专项维修资金的归集、使用和管理，会同财政等部门做好专项维修资金的指导和监督；

　　3、落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；

　　4、监管物业服务企业，规范物业管理服务行为，调解物业管理重点纠纷案件；

　　5、负责全市物业服务企业资质等级的申报、审定和管理。

　　（二）区政府对本辖区物业管理工作负总责

　　1、组织落实各项物业管理政策措施，全面开展社区物业管理工作；

　　2、落实办事机构，建立健全区、街道、社区三级物业管理工作体系，明确相应的物业管理机构；

　　3、落实管理责任，加强本辖区物业管理工作并进行部署、检查和督导。

　　（三）街道办事处配合主管部门，指导和监督辖区内的物业管理活动

　　1、配合业务主管部门对物业管理活动进行监督管理；

　　2、组织居委会、开发公司成立业主委员会，监督业主委员会的成立、改选和换届工作，做好业主委员会的备案工作；

　　3、负责整合社会公共资源，建立物业管理责任主体、社区、政府相关职能部门的沟通机制，及时交流情况和信息；

　　4、协调处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作。

　　（四）社区居委会指导协调业主委员会，配合社区物业管理的组织实施

　　1、配合街道办事处协调辖区内的物业管理活动；

　　2、组织业主委员会制定管理规约和业主大会议事规则，并签订到户，规范业主和物业服务企业的公共行为；

　　3、配合业务主管部门指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，签订物业服务合同，监督物业管理活动，调处管理服务中的矛盾纠纷。

　　（五）其他各职能部门，做好与物业管理相关的工作

　　1、规划建设部门负责住宅小区区域的划定和物业管理用房及配套设施的规划，并督促其落实到位；监督小区物业的建筑质量，负责需要办理施工许可证的装饰装修的监督管理，负责改变建筑外立面和搭建建（构）筑物的审批，查处擅自改变建设工程规划许可证内容的违法建设行为；督促开发建设单位做好房屋保修期内的维修工作，及时处理关于房屋质量方面的投诉。

　　2、公安部门负责指导、督促、支持业主委员会和物业管理企业落实各项治安管理措施；指导物业管理企业在管理区域内划分停车位及制定合理的行车路线；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大中型客车货车和载有危险品车辆的行为由物业服务企业通知交警部门依法采取强制措施；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法查处管理区域内破坏消防设施的行为。

　　3、城市管理部门负责对小区违法违规搭（拆、改）建筑物和户外广告非法设置的监管和查处，督促检查小区物业服务企业对市容环境卫生管理工作的落实情况，并对管理工作不到位进行处罚。

　　4、物价部门负责制定《物业服务收费管理办法》，核定物业管理和车辆停放的收费标准，并对其进行监督检查；协调业主（委员会）与物业服务企业在收费方面的矛盾。

　　5、环保部门负责对有可能引发环境污染的城市房屋装修工程进行环境影响评价审批，并负责做好环境监测工作，为解决环境纠分提供法律依据。依法查处擅自开设餐饮，加工等行业造成的噪声、油烟废气等污染行为。

　　6、园林部门负责小区绿化管理的指导工作，负责制定小区绿化的具体量化标准，负责小区绿化的相关审批，及时处理关于绿化质量方面的投诉，查处擅自占用绿地等违法违规行为。

　　7、环卫主管部门负责督促新建小区垃圾中转站按要求建设到位；负责小区生活垃圾的统一收集和及时转运工作，居民应交纳的城市生活垃圾处理费，可以委托自来水公司代收。

　　四、扶持物业服务企业做大做强

　　（一）税收规费方面

　　1、住宅物业服务企业免缴防洪保安资金、残疾人就业保障金、人防工程维修建设费、工会经费等行政事业性收费或政府性基金；

　　2、住宅物业服务企业按规定缴纳的营业税和所得税地方留成部分扣除征管经费后，由政府通过以奖代补的方式支持物业服务企业的发展；

　　3、物业服务企业受委托管理改造后的老小区、拆迁安置小区、保障性住宅小区，其收费列入代办项目，使用物业服务专用票据。

　　（二）政府补贴方面

　　1、市、区政府统一建设的拆迁安置房、保障性住房，在2011年12月31日前由政府按每月0.2元/㎡的标准补贴物业服务企业（单位），其中吉州区所辖范围内物管企业的补贴，市、区财政分别负担60%和40%，青原区所辖范围内物管企业的补贴，市、区财政各负担50%。

　　2、改造后的老小区，物业服务交接费由政府按5元/㎡的标准进行一次性补贴，其中小区在市中心城区的市、区财政各负担50%。

　　3、区财政相应增加社区办公经费，以适应物业管理的需要。

　　4、物业小区内生活困难并持有民政部门发放的《最低生活保障金领取证》的业主和使用人，由社区统一申报并经房管部门审核后，可减免物业服务费50%，减免的费用由政府补贴给物业服务企业。

　　（三）表彰奖励方面

　　1、市财政每年安排相应的经费，对受到上级政府及部门关于物业管理方面表彰的物业服务企业、社区居委会、业主委员会和个人，按照上级政府及部门明确的奖励标准进行奖励。

　　2、镇（街道、办事处）应安排相应的经费，对作用发挥好、规范程度高的业主委员会予以表彰奖励。

　　（四）建立物业管理基金制度

　　由开发建设单位在办理商品房预售许可证时，按开发面积每平方米1元的标准归集，对已办理商品房预售许可证但未归集物业管理基金的，由开发建设单位在办理房屋分套间初始登记时予以缴纳。在小区（含改建后的老住宅小区）召开首次业主大会条件成熟时，由房管局将物管基金拨付给街道办事处，以解决首次业主大会的召开费用或者业主委员会成员报酬等问题，确保业主委员会的顺利成立和正常运转（具体实施细则另行制定）。

　　（五）加强房屋保修期内的维修管理，建立房屋质量保证金制度

　　由开发建设单位在项目综合验收备案审查前，按房屋总造价的5%的比例缴交房屋质量保证金，由市规划建设主管部门专户管理，负责房屋在保修期内，开发建设单位未及时履行保修义务，经房屋质量主管部门鉴定，委托专业维修机构代为履行，费用从房屋质量保证金中支付。保修期满后，经规划建设主管部门和房地产行政主管部门认可，余额返还开发建设单位。

　　五、加强领导，确保物业管理工作健康持续发展

　　各级各有关部门要把物业管理工作摆上重要议事日程，研究政策，制定措施，扎实推进。

　　一是建立健全组织领导体系。吉州、青原两区政府是物业管理工作监管的第一责任人，要根据辖区的规模和任务明确相应的物业管理机构，落实人员和经费。各街道办事处要明确一名副主任分管物业管理工作。

　　二是建立健全社区管理网络。各街道办、社区要理顺物业管理与社区建设的关系，把物业管理纳入社区建设规划，积极配合、支持和参与到物业管理工作中，以物业管理服务推动社区服务发展、拓展社区服务范围，逐步形成物业管理与社区建设良性互动的新机制。房管部门在建立诚信档案、办理物业管理资质年审、业主委员会备案时应当征求街道办事处及居民委员会的意见。

　　三是健全投诉受理网络。吉州、青原两区政府要建立投诉处理制度，向社会公开投诉受理电话，并落实专人负责，及时处理群众投诉，自觉接受业主监督。

　　四是营造良好氛围。新闻媒体和各有关单位要采取多种形式，大力宣传物业管理法律法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业管理的商品消费观念，及时缴纳物业服务费用，引导他们主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境。

　　五是形成执法合力。物业管理涉及的规划、房屋质量、违章建筑拆除、治安防范、消防、环保等职能部门，要各司其职，密切配合，从严依法，共同建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人居和谐的现代化社区。

　　本暂行办法由市房管局负责解释，自发布之日起实施，适用于市中心城区，各县（市、区）可参照执行。