北京市物业服务项目管理办法(征求意见稿)

　　第一条【目的】 为加强物业服务项目及其负责人的监督管理，规范建设单位、物业服务企业和项目负责人的服务行为，根据《北京市物业管理办法》,制定本办法。

　　第二条【适用】 本市行政区域内的物业服务企业、物业服务项目及其负责人的管理适用本办法。

　　本办法所称物业服务项目，是在依法确定的物业管理区域内，物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业共用部分进行的管理与服务活动。一个物业管理区域通常视为一个物业服务项目，本办法简称项目。

　　本办法所称的物业服务项目负责人，是指物业管理区域内管理与服务活动的组织者和责任人，本办法简称项目负责人。

　　第三条【行政管辖】 市房屋行政主管部门负责全市项目及项目负责人的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内项目及项目负责人的监督管理工作。

　　北京物业管理行业协会（本办法简称北京物协）负责制定、组织实施本市物业服务行业人才培养方案，对违法违规企业及项目负责人按照行业自律办法进行处理，并向市房屋行政主管部门提出建议。

　　第四条【网签与备案制度】 本市实行（前期）物业服务合同网上签约与备案制度，对项目进行动态监督管理。

　　前期物业服务合同作为商品房预售或现房买卖合同的附件，在建设单位与购房人完成商品房预售或现房买卖合同网上签约、联机备案时一并签定，签约后即为备案完成。

　　本市及外埠在京的物业服务企业，应当自物业服务合同签订之日起15日内向项目所在地区县房屋行政主管部门备案。

　　全体业主决定自行管理的，应当自业主共同决定之日起15日内，书面告知项目所在地区县房屋行政主管部门。

　　第五条【备案内容】 前期物业服务合同备案时，应当提供下列书面材料：

　　（一）《前期物业服务合同》；

　　（二）《北京市物业服务项目负责人岗位考核合格证书》（本办法简称《合格证书》）、项目负责人身份证；

　　（三）物业服务费用评估报告摘要。

　　物业服务合同备案时，应当提供下列书面材料：

　　（一）《物业服务合同》；

　　（二）企业资质证书正、副本；

　　（三）企业法人营业执照副本、分支机构营业执照副本；

　　（四）组织机构代码证；

　　（五）《合格证书》、项目负责人身份证；

　　（六）物业服务项目的合法来源证明文件。

　　第六条【变更备案】 （前期）物业服务合同中物业服务内容及费用、项目负责人等主要事项发生变更的，或项目退出或解除合同的，原备案申请人应当在变更后15日内到原备案部门办理变更或注销备案。

　　第七条【备案时限】 各区县房屋行政主管部门受理（前期）物业服务合同备案、变更和注销的，应在受理后10日内办理备案手续，并在备案后5日内将相关信息告知项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

　　第八条【信息公示】 （前期）物业服务合同网上签约和备案的项目基本信息，将通过北京建设网和北京市房地产交易管理网及时向社会公布。

　　第九条【申报责任】 物业服务企业应当坚持诚实守信的原则，保证所申报的物业服务合同及项目管理信息真实、合法、有效。拟退出项目的企业，应当在发出退出公告的同时，以书面形式告知项目所在地区县房屋行政主管部门及街道办事处乡镇人民政府。

　　第十条【项目负责人责任制】 本市实行项目负责人责任制。项目负责人对所在项目负有依照合同约定向全体业主履约的责任。

　　一个物业服务项目应当有一名驻场项目负责人，物业服务合同另有约定的除外。

　　第十一条【岗位资格】 本市实行项目负责人持证上岗制度。项目负责人经考核合格的，由市房屋行政主管部门颁发《合格证书》。

　　北京物协负责组织实施项目负责人的培训，负责项目负责人的继续教育工作。

　　第十二条【信用档案】 市房屋行政主管部门建立项目负责人信用档案，区县房屋行政主管部门负责对项目负责人岗位职责的日常监督工作。

　　第十三条【岗位条件】 项目负责人应当具备以下条件：

　　（一）恪守职业道德；

　　（二）掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；

　　（三）具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科知识；

　　（四）能够熟练运用物业服务相关法律、法规和有关规定；（五）具有物业管理实践经验；

　　（六）具有岗位资格考核《合格证书》、参加继续教育；

　　（七）无违法违规行为处罚记录。

　　第十四条【岗位职责】 项目负责人应当履行以下职责：

　　（一）制定并组织实施物业服务方案，教育和督导专业人员安全作业，保障物业服务质量达到合同约定标准；

　　（二）审定并监督执行项目物业服务财务预算；

　　（三）法律法规规定和《物业服务合同》约定的其他事项；

　　（四）接受房屋行政主管部门的信用管理。

　　第十五条【证书管理】 项目负责人有下列情形之一的，市房屋行政主管部门应注销其《合格证书》，并在项目负责人信用档案中予以记录：

　　（一）在房屋行政主管部门或北京物协组织的岗位考核、继续教育中连续两年不合格、连续两年未参加继续教育的；

　　（二）在一个记分年度被累计扣分超过规定分值的；

　　（三）其他应予注销《合格证书》的情形。

　　项目负责人被注销《合格证书》的，自证书注销之日起三年内不得在本市担任项目负责人，不得受聘担任本市物业管理行业专家；三年后可重新参加岗位资格考核，取得《合格证书》。

　　项目负责人的违法违规记分、处罚和《合格证书》的取得、注销信息，将在北京建设网予以公告。

　　第十六条【动态监管】 本市建立物业服务企业及项目负责人信用信息系统，对物业服务活动实行动态监督管理。市、区县房屋行政主管部门对物业服务企业、项目负责人做出的行政处罚决定、处理决定、检查记录和所扣分值记入相应的信用档案及建设系统行政管理执法监督平台。

　　第十七条【施行】 本办法自2010年**月**日起施行。