汶川县物业管理服务办法(试行）

汶府发〔2010〕37号

汶川县人民政府
关于印发《汶川县物业管理服务办法(试行）》的通知

各乡镇人民政府，县级各部门：

《汶川县物业管理服务办法(试行）》已经县十二届人民政府第46次常务会议研究同意，现印发你们，请遵照执行。

二○一○年九月十七日

汶川县物业管理服务办法(试行)

为规范物业管理服务活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国家有关法律、法规，结合我县实际，特制定本办法。
第一条 在汶川县行政区域范围内从事物业管理服务活动的，适用本办法。
第二条 本办法所称物业管理服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、安保、管理，维护物业管理区域内环境卫生和秩序的活动。
第三条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第四条 县房地产行政主管部门负责全县物业管理活动的监督管理工作。乡镇人民政府、社区居民委员会协助县房地产行政主管部门做好辖区内物业管理工作。县工商、公安、环卫、物价等部门按照各自职责，协同实施。
第五条 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业共用设施设备、社区建设等因素划定。物业配套设施设备共用的, 应划定为同一物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同物业管理区域。
无实施物业管理服务的建成居住区需要实施物业管理服务的,由乡镇人民政府征求相关业主意见后,确定物业管理区域。
对物业管理区域划定有争议的,县房地产行政主管部门应当征求乡镇人民政府、相关业主、社区居民委员会的意见后确定。
第六条 新建物业出售前, 建设单位应当将划定的物业管理区域向县房地产行政主管部门备案,并将已备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
已实施物业管理服务的区域,由物业服务企业向县房地产行政主管部门备案。
乡镇人民政府确定的物业管理区域,由乡镇人民政府向县房地产行政主管部门备案。
第七条 房屋所有权人为业主。
业主应当根据国家有关法律法规及物业管理服务合同、管理规约、业主大会或业主委员会决定，在物业管理服务活动中，依法行使权利、履行职责和义务。
第八条 业主大会由同一物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应义务。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第九条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督。
第十条 业主大会和业主委员会应当根据《物业管理条例》、住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，依法履行职责，不得作出与物业管理服务无关的决定，不得从事与物业管理服务无关的活动。
第十一条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第十二条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位和物业服务企业应向乡镇人民政府及时报送下列文件资料，申请筹备首次业主大会会议。
（一）物业管理区域备案证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）设施设备清单；
（四）业主名册；
（五）建筑规划总平面图；
（六）交付使用共用设施设备的证明；
（七）物业服务用房配置证明；
（八）其他有关的文件资料。
专有部分是指区分所有建筑物中，具有构造上和使用上独立性，能够成为区分所有权客体的建筑物的部分。专有部分面积是指业主得以独立享有和支配的建筑物的面积。
第十三条 乡镇人民政府应当在收到筹备首次业主大会会议书面申请30日内，协助业主推荐产生首次业主大会筹备组，指导和协助召开首次业主大会会议。
筹备组由业主代表、建设单位代表、乡镇人民政府代表和社区居民委员会代表7—15人单数组成。其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由乡镇人民政府代表担任。
筹备组中业主代表由乡镇人民政府会同社区居民委员会组织业主推荐产生。
筹备组成员名单应当自成立之日起7日内在物业管理区域的显著位置公告。业主对筹备组成员提出异议的，由乡镇人民政府协调解决。
筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
第十四条 乡镇人民政府对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。其履行以下职责：
（一）对不及时筹备首次业主大会、未按期组织召开业主大会定期会议、不召集业主委员会会议、不及时换届选举等行为，责令限期改正。
（二）协同县房地产行政主管部门处理业主、业主委员会在物业管理服务活动中的投诉。
（三）协同县房地产行政主管部门对业主大会、业主委员会作出的违反法律法规的决定，责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
（四）协助县房地产行政主管部门对物业管理活动中的违法、违规行为进行处罚。
（五）负责召集召开由县房地产行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加的物业管理联席会议，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向县房地产行政主管部门和乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；
（二）管理规约；
（三）业主大会议事规则；
（四）业主大会决定的其他重大事项。
业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
第十六条 召开业主委员会会议应当告知相关社区居民委员会，并听取社区居民委员会建议。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第十七条 首次业主大会筹备与设立、业主委员会选举产生、业主大会召开、业主委员会会议召开、换届等具体办法和程序，以及业主大会、业主委员会的职责和日常活动规则等，按照住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》执行。
第十八条 物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
第十九条 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
第二十条 国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。
四川省人民政府建设主管部门负责四川省二级物业管理企业资质证书的颁发和管理。
阿坝州房地产行政主管部门负责辖区内辖区内三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。
县房地产行政主管部门协助阿坝州房地产行政主管部门审查本县辖区内三级物业服务企业资质。
第二十一条 国家实行物业服务企业按资质等级承接物业管理类型和规模的制度。
一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
第二十二条 在本县从事物业管理服务活动的企业，必须具备物业服务企业资质，并按资质等级接受物业管理服务的委托。
从事物业管理服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第二十三条 新设立物业服务企业，其资质等级按照最低等级（三级）核定，并设一年的暂定期。
在本县新设立物业服务企业的，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件报送县房地产行政主管部门，经县房地产行政主管部门加注意见后，向阿坝州房地产行政主管部门申请资质：
（一）营业执照；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）物业管理服务专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
第二十四条 物业服务企业的权利：
（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理服务制度；
（二）收取物业管理服务费用；
（三）制止违反管理规约的行为；
（四）选聘专业公司承担专项经营业务。
第二十五条 物业服务企业的义务：
（一）履行物业管理服务委托合同，提供物业管理服务；
（二）接受业主、业主委员会的监督；
（三）制定物业管理服务年度计划；
（四）定期公布收支帐目，接受质询和审计；
（五）接受政府有关部门的监督管理。
第二十六条 物业服务企业资质条件、资质申请、资质核定、资质审批、资质撤销、资质年检、资质变更以及违反资质管理规定的处罚等，按照《物业服务企业资质管理办法》执行。
第二十七条 前期物业管理服务，是指对外销售的商品物业，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理服务。
建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业管理服务合同。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业管理服务合同约定的内容。
第二十八条 建设单位应当在销售物业之前，根据县房地产行政主管部门制定的示范文本，制定业主临时管理规约，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十九条 建设单位制定的业主临时管理规约，应当在物业销售前向物业买受人明示。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时管理规约予以书面承诺。
第三十条 政府鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理服务相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业。
住宅物业的开发建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业；投标人少于3个或者规模较小的（写字楼建筑面积少于3万平方米；住宅建筑面积少于5万平方米），经县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业。
第三十一条 前期物业管理服务合同期限最长不得超过3年。但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。
第三十二条 建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业管理服务用房，最低不少于50平方米，最高不超过300平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于10平方米，最高不超过60平方米。
物业管理服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业管理服务用房所在楼层不得高于四层。
物业管理服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。
第三十三条 县城乡规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前条规定明确物业管理服务用房的位置和面积。建设单位应当在物业销售时予以公布。
县房地产行政主管部门应当对物业管理服务用房进行审核并出具证明。
县房地产行政主管部门应当在办理物业所有权初始登记时，在房地产登记簿中注明物业管理服务用房面积、房号以及物业的其他共有部分。业主有权查询。
第三十四条 建设单位在交付物业前，应当对物业管理服务用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水电气计量器具。
第三十五条 物业服务企业承接物业时，应对物业共用部位、共用设施设备进行验收，并形成验收报告，需建设单位维修完善的，由建设单位维修完善后，方可接收；协议由物业服务企业维修完善的，双方应当就此项内容签订书面合同。
第三十六条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）项目规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）附属配套设施、地下管网工程竣工图；
（四）设施设备的安装、使用和维护保养技术资料；
（五）单项工程竣工验收证明材料；
（六）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（七）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业管理服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十七条 物业服务企业可在物业管理区域内依法开展适宜的多种经营活动，以其收益补充物业管理服务费用的不足。
前期物业管理服务期间，物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应取得建设单位同意并经县房地产行政主管部门批准，所得收益按比例用于补充专项维修资金。
第三十八条 物业所有人应当在开发建设单位交付物业后，按照合同约定交纳物业管理服务费用。
物业管理区域内尚未出售或者已出售但尚未交付给物业所有人的物业，其物业管理服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业管理服务费用。建设单位已承诺或者约定减免的物业管理服务费用，由建设单位承担。
第三十九条 原有住宅楼符合下列情形之一的，应当实行物业管理服务：
（一）供水、供电等管理上存在问题较多，居民反映强烈，经常发生住户上访的楼房；
（二）原建设单位或1/2以上住户要求实行物业管理服务的楼房。
第四十条 原有住宅楼实行物业管理服务，原建设单位要对房屋的共用部位和共用设施设备进行检查、修缮和改造，经县房地产行政主管部门会同有关部门验收合格后方可实行。
第四十一条 本县新建的安居房、廉租住房住宅区应当实行物业管理服务。
第四十二条 本办法所称物业管理服务是指由业主、业主大会选聘的具有相应资质的物业服务企业所从事的物业管理服务活动。
第四十三条 业主委员会应当与物业服务企业订立书面的物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当对物业管理服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业管理服务合同可参考由县房地产行政主管部门制定的示范文本。
第四十四条 物业服务企业应当自物业管理服务合同生效之日起15日内，将合同报县房地产行政主管部门和乡镇人民政府备案。
第四十五条 物业服务企业未能履行物业管理服务合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应法律责任。
第四十六条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十四条规定的资料。
第四十七条 物业管理服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业管理服务合同的，应当在物业管理服务合同期限届满2个月前书面告知业主委员会。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业管理服务合同。
业主大会决定选聘新的物业管理服务企业的，原物业服务企业应当在物业管理服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域。
物业管理服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业管理服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
第四十八条 物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：
（一）第三十四条规定的资料和财物；
（二）物业管理服务用房；
（三）物业管理服务服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；
（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备；
（五）其他应当移交的财物、资料。
第四十九条 物业服务企业自物业管理服务合同终止或者解除之日起30日内，向业主委员会结清财务，移交物业管理用房和有关资料，并报县房地产行政主管部门和乡镇人民政府备案。
第五十条 物业管理服务包括下列内容，业主可以自由选择一项或多项，并在物业管理服务合同中具体约定，服务标准在物业管理服务合同中有约定的按约定标准执行，未作约定的，按国家和四川省、阿坝州相关技术标准和规范执行。
（一）房屋及其附属的共用设施设备的使用管理、养护维修；
（二）园林绿地的管理养护；
（三）环境卫生的管理服务；
（四）公共秩序的维护及安全防范服务；
（五）车辆出入、停放管理；
（六）物业档案资料的管理；
（七）业主、使用人委托的其他服务事项。
第五十一条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业管理委托他人。
第五十二条 物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业管理服务合同的约定，为业主提供服务，并配合县政府有关部门、乡镇人民政府、社区居民委员会开展社区服务和社区文化活动。
第五十三条 物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示。
物业服务企业可根据业主的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
物业服务企业可接受有关单位的委托提供代收水电费、煤气费、有线电视费、电话安装使用费等公众代办性质的服务，并向委托单位收取公众代办性服务费用。
物业服务企业可为物业管理服务区域内的业主、使用人的个别需求提供特约服务，并向业主、使用人收取特约服务费用。
第五十四条 业主应当按照物业管理服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业管理服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第五十五条 物业管理服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业管理服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业管理服务资金的收支情况进行审计。
业主或者业主大会对公布的物业管理服务资金年度预决算和物业管理服务资金的收支情况，以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。
第五十六条 县价格行政主管部门会同县房地产行政主管部门，对物业管理服务收费进行监督。
第五十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，应与委托单位签订委托协议明确委托事项和收费标准，不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十八条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向县有关行政管理部门和乡镇人民政府报告。
县有关行政主管部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。属于乡镇人民政府职责范围的，由乡镇人民政府处理。
第五十九条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，并接受县公安机关的指导监督。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第六十条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第六十一条 县房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，乡镇人民政府给予协助。
第六十二条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。
物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第六十三条 物业应当定期养护维修，在出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及影响他人正常使用时，物业服务企业应当及时养护维修。
第六十四条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。
因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。
第六十五条 业主、使用人应按照有利于物业使用、安全、外貌美观整洁以及公平、合理的原则，在供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面不得损害公共和他人利益。
业主、使用人应当为物业服务企业、他人维护房屋及共用设施设备提供方便，因业主、使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第六十六条 业主、使用人在户外安装空调器、防护网、广告牌匾等设置物，应当符合住宅区的统一要求。
第六十七条 业主、使用人需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。使用人装饰装修房屋的，应当征得业主的书面同意。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
第六十八条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
（二）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；
（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；
（四）破坏或者擅自改变房屋外观；
（五）违法搭建建筑物、构筑物；
（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；
（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（八）损毁树木、园林；
（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；
（十）随意停放车辆；
（十一）乱丢垃圾，高空抛物；
（十二）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；
（十二）法律法规和管理规约禁止的其他行为。
物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业管理服务合同、管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政管理部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。
六十九条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约的内容、物业管理服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况书面告知业主委员会和物业服务企业。
第七十条 住宅区内的垃圾由物业服务企业负责收集清理，垃圾运输由县环境卫生管理部门负责。
第七十一条 供水、供电、供气、供热、电信、有线电视等管理单位，应依法承担物业管理服务区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
第七十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金按照专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则管理。
专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第七十三条 业主转让物业时，其交存的专项维修资金余额不予退还，一并转让给物业承受人。
第七十四条 共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。
第七十五条 物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支。
物业管理区域内依法应当由供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位承担的相关管线和设施设备的维修、养护费用,不得从住宅专项维修资金中列支。
第七十六条 需要使用专项维修资金时，由物业服务企业提出申请，并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后方可使用。面积和业主人数的计算按照下列方式确定：
（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算；
（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。
县房地产行政主管部门负责对专项维修资金的使用进行监督。
第七十七条 专项维修资金的来源：
（一）属于新建商品住房的，业主按购房价格的2％至3％（多层2%，高层3%）交存首期住宅专项维修资金，该部分资金由建设单位在销售商品住房时代收；
（二）原有商品住房依照本办法实施物业管理服务后，由业主按前款标准交纳住宅专项维修资金，该部分资金由业主委员会或物业服务企业代收；
（三）非商品住房的住房，根据县人民政府公布的住宅指导价格按照本条第一款标准交存住宅专项维修资金。
（四）专项维修资金使用完毕时，业主应当续缴。
建设单位代收专项维修资金的，应当在房屋销售前，与县房地产行政主管部门签订代收协议，代收的资金存入指定帐户。原有住宅楼业主交纳维修资金时，先由业主大会决定筹集和使用方案，然后由业主委员会或物业服务企业与县房地产行政主管部门签订代收协议，代收的资金存入指定帐户。
第七十八条 未按照本办法建立专项维修资金制度的，物业的维修、更新费用，按下列办法承担：
（一）房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；
（二）房屋本体共用部位的维修、更新，由该单元物业的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；
（三）共用设施设备的维修、更新费用，由住宅区内的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。
第七十九条 房屋的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，由物业服务企业负责维修，维修费用由责任人支付。
第八十条 物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得业主大会同意，并经县房地产行政主管部门批准。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第八十一条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并可以处10万元以下的罚款。
第八十二条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县房地产行政主管部门处以20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第八十三条 建设单位或物业服务企业违反规定，不移交有关资料的，由县房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，予以通报，并处以5万元以下的罚款。
第八十四条 未取得资质证书从事物业管理服务的，由县房地产行政主管部门没收违法所得，并责令限期改正；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，县房地产行政主管部门依照本条第一款规定处罚，并报资质证书的颁发部门吊销资质证书。
第八十五条 物业服务企业聘用未取得物业管理服务职业资格证书的人员从事物业管理服务活动的，由县房地产行政主管部门责令其限期改正；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第八十六条 物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理服务一并委托给他人的，由县房地产行政主管部门责令限期改正，并处委托合同价款10%以上30%以下的罚款；情节严重的，报资质证书的颁发部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第八十七条 挪用专项维修资金的，由县房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，并给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，报资质证书的颁发部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第八十八条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理服务用房的，由县房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处以20万元以下的罚款。
第八十九条 未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理服务用房的用途的，由县房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处以10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第九十条 有下列行为之一的，由县房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处以1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处以20万元以下的罚款。
第九十一条 违反物业管理服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第九十二条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第九十三条 县房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
本办法由县房地产行政主管部门负责解释。
本办法自印发之日起执行，原《汶川县物业管理服务办法（暂行）》（汶府发〔2009〕52号）废止。