朝阳市物业服务收费管理办法（试行）

朝价发〔2010〕64号
关于印发《朝阳市物业服务收费管理办法（试行）》的通知

　　各县（市）区物价局、建设局：
　　为加强物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护广大业主和物业管理企业的合法权益，现将朝阳市物价局、朝阳市房产局制定的《朝阳市物业服务收费管理办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。
　　二〇一〇年八月十二日
　　朝阳市物业服务收费管理办法（试行）
　　第一章总则
　　第一条为进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《辽宁省物业管理条例》，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条本办法适用于我市行政区域内从事物业服务的物业服务企业对业主或物业使用人提供物业服务的收费行为。
　　第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，向业主收取的费用。主要用于房屋及配套设施的日常养护、管理，维护相关区域内的环境卫生、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护等。
　　第四条物业服务实行有偿服务，应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　第五条政府提倡业主通过市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费标准通过市场竞争形成。
　　第六条朝阳市价格主管部门会同朝阳市房产行政主管部门负责全市物业服务收费的管理监督。
　　第二章物业服务收费的种类和方式
　　第七条物业服务收费按照不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
　　第八条住宅物业服务收费实行政府指导价。住宅物业服务费标准实行分等定级管理，不同等级执行不同的收费标准。
　　第九条非住宅的物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主和物业使用人在物业服务合同中约定具体收费标准。
　　第十条物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方约定。
　　第十一条物业管理区域内符合规划要求的封闭式公用车库和专用停车场（停车位）、占用公共场地或者业主共有道路停放机动车辆等由业主大会决定是否收费。实行收费的，业主委员会应与车主签定书面协议，约定具体的收费标准及有关事项，车位出租收入具体使用办法由业主大会决定。
　　第十二条利用物业共用部位、公用设施设备进行经营活动的，应当征得业主委员会、物业服务企业的同意，按照规定办理有关手续，其收入按照业主委员会的决定使用。
　　第十三条物业共用部位、公用设施设备的大中小修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
　　第十四条电梯的零部件更换，日常维修等费用应在专项维修资金中支付。电梯的正常运行费用采取按户据实分摊的方式收取，由业主与物业服务企业书面约定具体的收费标准。业主可按人口数领取电梯卡，电梯卡首次领取不得收取工本费，损坏或丢失申请补发的，每张卡按不超过15元收取工本费。
　　第十五条商品房开发建设单位在取得预售许可证之前，应选聘物业服务企业实施前期物业管理，并与业主签订书面的前期物业服务合同，约定物业服务等级、收费标准、收取办法以及其它事项，并在30日内报当地房产行政主管部门备案。业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿服务事项。在取得商品房现售许可证之前的前期物业服务费按合同约定收费标准的50%收取。在开发建设单位取得现售许可证后的次月起，物业服务企业方可按合同约定的收费标准执行。
　　纳入物业服务范围的已竣工但尚未售出，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额缴纳。开发建设单位已交付物业买受人，因物业买受人的原因未入住的物业，物业服务费由物业买受人全额缴纳。
　　第十六条开发建设单位或物业服务企业不得以任何名义向业主收取装修抵押金、保证金等，但经双方自愿物业服务企业可向业主提供装修期间的装修垃圾清运等一系列服务，并协商收取服务费，服务费标准按建筑面积每平方米不超过10元收取。服务内容包括改变房屋结构的咨询、指导，装修人员管理，装修垃圾清运等，对服务收费标准及服务内容双方应以书面形式签订委托协议。
　　第十七条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第十八条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　（二）物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；
　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；
　　（四）物业管理区域绿化养护费用；
　　（五）物业管理区域秩序维护费用；
　　（六）办公费用；
　　（七）物业管理企业固定资产折旧；
　　（八）物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；
　　（九）经业主同意的其它费用。
　　第十九条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务收入属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
　　物业服务企业应当在每年的第一季度内向全体业主公布当年和上一年度的物业服务资金年度预决算，并每半年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
　　业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当在10日内答复。
　　第二十条物业服务收费采取酬金制的，物业服务企业可以按照物业服务合用约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
　　第三章物业服务费用标准的制定和收取
　　第二十一条住宅物业服务收费的计价单位为按建筑面积每月每平方米。物业服务费用以房屋所有权证登记的建筑面积计算，未办证的，暂以房屋买卖合同约定面积或房地产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
　　第二十二条住宅物业服务等级评定办法和指导性收费标准由朝阳市价格主管部门会同朝阳市房产行政主管部门制定。具体收费标准由业主委员会或业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
　　第二十三条业主委员会或业主根据本物业的需要选择相应的物业服务等级，并与物业服务企业签订书面物业服务合同。合同中约定物业服务等级、具体收费标准和其它物业服务的有关事项。物业服务企业在15个工作日内，将物业服务合同送当地房产行政主管部门备案。
　　第二十四条住宅物业服务收费实行《收费许可证》管理制度。物业服务企业收费前，应到当地价格主管部门申领《收费许可证》。物业服务企业申领《收费许可证》，应当向价格主管部门提供下列资料：实施收费的书面申请、营业执照副本、物业服务资质证书、经房产主管部门备案的物业服务合同或前期物业服务合同等相关资料。价格主管部门正式受理后，应对物业服务企业提供的各项资料真实性进行查验后，方可办理《收费许可证》，物业服务企业领取《收费许可证》后实施收费。物业服务企业按资质等级相应开展的服务范围由政府房产主管部门负责审核。
　　各县（市）价格主管部门负责本行政区域内物业服务收费监督管理和收费许可证的办理。朝阳市区（含双塔区、龙城区、开发区）内物业服务等级达到一级收费水平的由市物价局负责审核办理《收费许可证》，其他物业服务等级的由各区价格主管部门负责审核办理《收费许可证》。朝阳市区内由市、区两级物价部门按规定的检查处理权限对物业服务收费进行监督检查。
　　第二十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费或物业服务资金，物业服务企业不得委托其他垄断企业向业主代收物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以通过合法形式予以追缴。物业服务企业不得一次性向业主预收一年以上的物业服务费，当年的物业服务费应按月或季收取，具体收取办法应在服务合同中约定。
　　第二十六条物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
　　第二十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等任何额外费用。
　　第二十八条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费或物业服务资金。
　　第四章监督检查
　　第二十九条价格主管部门、房产行政主管部门分别按各自的职责权限负责对物业服务的等级、收费标准、服务合同的履行等情况进行监督检查。
　　第三十条物业服务企业在物业服务中应当遵守价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
　　第三十一条物业服务企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，可采取公示栏、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域将服务内容和收费标准进行公示，做到价目齐全、内容准确、标示醒目。
　　物业服务收费明码标价的内容包括：物业服务企业名称、服务等级、收费标准、计费方式、服务内容、监督举报电话等。
　　物业服务收费标准发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前，将所标示的相关内容进行调整，并公示新标准开始实行的日期。
　　第三十二条物业服务企业违反价格法律、法规和规章，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚实施办法》予以处罚。
　　第五章附则
　　第三十三条本办法实施后开始物业服务并收费的，按照本办法规定执行。本办法实施前业主与物业服务企业已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
　　第三十四条本办法自发布之日起施行。原《朝阳市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（朝价发[2002]134号）和《朝阳市城市普通住宅区物业管理服务价格等级考核评定办法（暂行）》（朝价发[2004]92号）同时废止。
　　第三十五条本实施办法由朝阳市物价局、朝阳市房产局在各自管理范围内负责解释。