库尔勒市业主大会规程(试行)

　　第一章总则
　　
　　第一条为了维护业主的合法权益,规范我市业主大会、业主委员会的活动,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和建设部颁布的《业主大会规程》规定,制定本规程。
　　
　　第二条本市行政区域内的业主大会、业主委员会的产生及其活动适用本规程。
　　
　　第三条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。是业主集体行使权力和维护全体业主合法权益的组织。
　　
　　业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会依法选举产生,并对业主大会负责。
　　
　　第四条市房地产行政主管部门负责本行政区域内业主大会、业主委员会的指导和监督管理工作。
　　
　　市房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的产生及活动进行指导和管理。
　　
　　社区居民委员会应当对业主大会成立及业主委员会的活动进行指导与监督,并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。
　　
　　第五条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担,但不得冲抵物业服务费,不得占用共用部位、共用设施设备维修资金。
　　
　　工作经费的收支情况应当定期以书面形式在物业管理区域内指定的地点公示。
　　
　　第六条业主大会、业主委员会应当按照国家财务管理规定,建立财务制度,每届届满应当进行财务审计,审计结果应在小区内公示。
　　
　　同一物业管理区域内,有20%以上业主书面提议进行财务审计的,也应当进行财务审计。
　　
　　第二章业主及业主大会
　　
　　第七条房屋的所有权人为业主。
　　
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
　　
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　
　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
　　
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　
　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
　　
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　
　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
　　
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
　　
　　（十）法律、法规规定的其他权利。
　　
　　第八条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　
　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
　　
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　
　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　
　　（五）按时交纳物业服务费用；
　　
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　
　　第九条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
　　
　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
　　
　　第十条一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　
　　第十一条下列事项由业主共同决定：
　　
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　
　　（二）制定和修改管理规约；
　　
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　
　　（四）选聘和解聘物业服务企业；
　　
　　（五）筹集和使用专项维修资金；
　　
　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　
　　（七）业主大会、业主委员会工作经费的筹集和使用；
　　
　　（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　
　　第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　
　　第十二条在一个物业管理区域内,成立首次业主大会的,建设单位（或原产权单位）应当提供业主清册、物业建筑面积、物业出售及交付使用的时间、已筹集的维修资金清册等文件资料。
　　
　　第十三条成立首次业主大会的,应在市房地产管理部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府协调和指导下，由社区居民委员会、业主代表和建设单位组成筹备组，负责业主大会筹备工作。
　　
　　筹备组的组长由社区居民委员会代表或者业主代表担任。筹备组中的业主代表可通过业主自荐或选举产生,也可由社区居民委员会推荐产生。
　　
　　建设单位、前期物业服务企业应配合筹备组开展工作。
　　
　　第十四条筹备组应当根据该物业管理区域的实际情况,制定业主委员会的选举办法,并在业主中推选选票、表决票的发放人、计票人和监票人。依法确认业主身份,并发放业主委员会投票证。投票证应当写明业主姓名及拥有的投票权数等基本内容。
　　
　　第十五条在召开首次业主大会会议15日前,筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示:
　　
　　(一)首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和会议议程及内容;
　　
　　(二)业主管理规约、业主大会议事规则草案;
　　
　　(三)业主在首次业主大会会议上的投票权数;
　　
　　(四)业主委员会委员候选人产生办法及名单。
　　
　　业主对上述公示事项有异议的,应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。
　　
　　第十六条筹备组应当自成立之日起60日内,在市房地产管理部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下,召开首次业主大会会议。逾期未召开的,筹备组应向市房地产管理部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府提出延期召开的报告,在延长期限内仍未召开的,筹备组自行解散,并将有关资料移交社区居民委员会保存。
　　
　　第十七条首次业主大会会议的内容应包括:
　　
　　(一)表决通过业主规约、业主大会议事规则;
　　
　　(二)选举产生业主委员会委员;
　　
　　(三)第十一条规定由业主共同决定事项和其他需要业主大会会议表决通过的事项。
　　
　　第十八条业主大会由业主委员会组织召开,每年至少1次。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，并将会议有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
　　
　　物业管理区域内20%以上业主书面提议召开业主大会会议的,业主委员会应当在15日内依法召开业主大会会议。提议应附上提议内容及业主本人的签名。
　　
　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
　　
　　第十九条业主参加业主大会应当持投票证。业主可以自行投票,也可以书面委托他人持业主投票证和书面委托书参加投票。书面委托书应载明受委托人、委托事项、投票权数。
　　
　　业主为法人的,由法定代表人行使投票权;业主为无民事行为能力人或限制行为能力人的,由其法定代理人行使投票权;房屋所有权证登记有共有权人的,应自行确定1名投票人。
　　
　　第二十条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
　　
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　
　　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
　　
　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
　　
　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
　　
　　业主规约对全体业主具有约束力。
　　
　　第二十一条业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。
　　
　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
　　
　　第三章业主委员会
　　
　　第二十二条业主委员会由3至11人的单数组成,具体人数由筹备组根据物业管理区域的规模确定。
　　
　　第二十三条分期建设的物业小区按照本规则规定,在分期开发期间成立业主委员会的,应根据总体规划建设情况设定业主委员会名额。后期业主入住后,应当按比例增补业主委员会委员。
　　
　　业主委员会委员缺员的,应当及时召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的,由所在地社区居民委员会协调组织增补工作。
　　
　　第二十四条业主委员会委员候选人应当是本物业管理区域内的业主,并符合下列条件:
　　
　　(一)具有完全民事行为能力,身体健康;
　　
　　(二)遵纪守法;
　　
　　(三)模范履行业主义务,按时足额交纳物业服务费、维修资金等有关费用;
　　
　　(四)热心公益事业,责任心强,公道正派;
　　
　　(五)具有必要的工作时间和一定组织协调能力,有一定的物业及相关专业知识;
　　
　　(六)与本物业管理区域的物业服务企业及其下属企业无利害关系的。
　　
　　首届业主委员会委员候选人由筹备组推荐,15名以上业主也可以在筹备组规定的时间内联名推荐1至3名候选人。筹备组应当审查候选人的资格并确定候选人名单。
　　
　　第二十五条业主委员会委员候选人以得票多少排序,得票多者依次当选为业主委员会委员,组成业主委员会。
　　
　　第二十六条业主委员会选举采取差额选举方式的,差额比例不得低于20%。
　　
　　第二十七条业主委员会应当依法履行下列职责:
　　
　　(一)宣传国家法律、法规和政策,教育业主依法履行应尽的义务;
　　
　　(二)监督业主规约的实施,督促业主履行业主规约;
　　
　　(三)召开业主大会会议,向业主大会报告物业服务的实施情况;
　　
　　(四)负责做好选聘、解聘物业服务企业之间的交接工作;
　　
　　(五)组织业主委员会的换届选举;
　　
　　(六)受业主大会委托,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
　　
　　(七)配合公安派出所、街道办事处、社区居民委员会做好本物业管理区域内的社会治安等社会管理工作;
　　
　　(八)调解业主之间、业主与物业服务企业之间的纠纷;
　　
　　(九)业主大会赋予的其他职责。
　　
　　业主委员会应当公布工作电话,及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。
　　
　　第二十八条首届业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议,由业主委员会委员推选产生业主委员会主任1名、副主任1至2名、秘书1名。
　　
　　首次业主委员会会议结束后,筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。
　　
　　第二十九条业主委员会应当自选举产生之日起30日内持下列材料同时到市房地产管理部门、所在地街道办事处（社区居民委员会）、乡镇人民政府备案。。
　　
　　(一)业主委员会成立情况和选举情况的书面报告;
　　
　　(二)已通过的业主规约;
　　
　　(三)已通过的业主大会议事规则;
　　
　　(四)选举和表决结果统计表;
　　
　　(五)业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。
　　
　　前款内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起15日内将变更情况同时向市房地产管理部门、所在地街道办事处（社区居民委员会）、乡镇人民政府备案。
　　
　　第三十条业主委员会应当持市房地产管理部门的备案证明依法刻制业主委员会印章,并报市房地产管理部门备案。
　　
　　业主委员会应当制定印章使用、管理规定,并严格执行。
　　
　　第三十一条首次业主大会成立后,业主大会重新选聘物业服务企业的,业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止,并通知前期物业服务企业。
　　
　　物业服务合同终止之日起15日内,前期物业服务企业应当将物业管理区域内的下列资料移交给业主委员会,并办理交接手续:
　　
　　(一)各类物业设施的验收、接收档案;
　　
　　(二)与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位定立的协议书、合同等;
　　
　　(三)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表;
　　
　　(四)改建、重建建筑物及其附属设施情况;
　　
　　(五)公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证;
　　
　　(六)专项维修资金的分户清册或资料;
　　
　　(七)财务收支帐册;(八)其他物业档案资料。物业档案资料属全体业主共有。
　　
　　第三十二条业主委员会应当建立业主委员会活动档案,并指定专人保管,档案一般包括以下内容:
　　
　　(一)各类会议记录、纪要;
　　
　　(二)业主大会、业主委员会决议、决定等材料;
　　
　　(三)各届业主委员会选举产生、备案的材料;
　　
　　(四)业主名册;
　　
　　(五)物业服务合同;
　　
　　(六)有关法律、法规和业务往来文件;
　　
　　(七)业主和物业使用人的书面意见、建议书;
　　
　　(八)维修资金收支情况;
　　
　　(九)其他书面和实物资料。
　　
　　第三十三条业主委员会会议一般由主任召集和主持。有三分之一以上委员提议的,应当及时召开业主委员会会议。
　　
　　业主委员会会议应当有一半以上委员出席,作出决定时应当经出席委员过半数同意。每名委员拥有1票表决权。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
　　
　　业主委员会会议可以邀请有关业主列席。
　　
　　业主委员会会议应当作书面记录,由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。
　　
　　第三十四条业主委员会每届任期在业主规约中明确。业主委员会任期届满前60日,应当做好以下换届筹备工作:
　　
　　(一)起草本届业主委员会工作情况报告;
　　
　　(二)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
　　
　　(三)确认业主身份,确定业主在业主会会议上的投票权数;
　　
　　(四)将业主委员会成员候选人的姓名、性别、年龄、工作单位、简历、物业座落和物业服务企业开具的缴纳物业服务费的证明等,在物业管理区域内进行公示;
　　
　　(五)做好召开业主大会会议的其他准备工作。
　　
　　第三十五条原业主委员会自新一届业主委员会产生后15日内,应当将印章、档案资料以及财、物等移交给新一届业主委员会。
　　
　　第三十六条业主委员会委员有下列情况之一的,经业主大会会议通过,终止其委员资格,同时在本小区内进行公告,并在15日内到市房地产管理部门备案:
　　
　　(一)已不是本物业区域业主的;
　　
　　(二)依法追究刑事责任的;
　　
　　(三)拒不履行业主义务的;
　　
　　(四)连续3次缺席业主委员会会议的;
　　
　　(五)因疾病或其他原因丧失工作能力的;
　　
　　(六)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
　　
　　(七)接受本物业管理区域物业服务企业聘请在该企业工作的。
　　
　　业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财、物移交给业主委员会。拒不移交的,业主委员会、社区居民委员会可以提请辖区公安派出所协助移交。
　　
　　第三十七条业主委员会作出以下建议的,应当以书面形式在物业管理区域内指定地点公告15日:
　　
　　(一)关于专项维修资金的续筹、使用建议;
　　
　　(二)关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议;
　　
　　(三)对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议;
　　
　　(四)关于免除委员职务的建议;
　　
　　(五)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大或建议。
　　
　　第三十八条业主委员会作出以下决议的,应当以书面形式在物业管理区域内指定地点公告15日:
　　
　　(一)根据业主大会的表决及有关法规的规定,选聘、解聘物业服务企业的决议;
　　
　　(二)关于决定召开业主大会临时会议的决议;
　　
　　(三)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。
　　
　　第三十九条业主委员会不按规定召开业主大会会议或者业主委员会不履行其职责的,经20%以上业主书面申请,在市房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，物业区域内的业主可依照本规则规定比照首次业主大会成立的相关程序另行召开业主大会选举产生业主委员会。
　　
　　第四十条业主委员会集体辞职的,应当以书面形式报市房地产管理部门备案,并将业主大会、业主委员会的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财、物移交给所在地市房地产管理部门监管,在街道办事处或者乡(镇)人民政府、社区居民委员会的指导与监督下,做好业主共同财产清算工作;未予备案造成损失的由业主委员会依法承担责任。
　　
　　第四十一条业主大会、业主委员会应当依法履行职责并对其做出的决定负责。其作出的决定违反法律、法规规定的,物业所在地的市人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主,侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
　　
　　第四章附则
　　
　　第四十二条业主委员会的名称应当与物业管理区域的名称保持一致。
　　
　　第四十三条市房地产管理部门制订发布《业主规约示范文本》和《业主大会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本,供参照使用。
　　
　　第四十四条本规程由库尔勒市房地产管理局负责解释。
　　
　　第四十五条本规程自2007年1月1日起施行。