海安县县城规划区物业管理实施意见（试行）

海政发[2009]35号

第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律法规，结合实际，制定本意见。

第二条 物业管理遵循“属地管理、条块结合、以块为主”的原则。

第三条 本县县城规划区内的物业都要逐步建立业主自治与物业服务企业专业服务相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，鼓励组建行业协会。

第四条 县城市管理局（县城市管理行政执法局）负责县城规划区内物业管理工作，主要职责是:

（一）研究拟定物业管理相关政策规定;

（二）住宅专项维修资金归集、监管以及使用的审核和备案管理工作;

（三）物业服务企业的监督管理工作并参与资质审核；

（四）外来（本地）物业服务企业的登记备案；

（五）物业管理项目招投标的指导备案及前期物业管理采用协议方式选聘的批准;

（六）依法查处物业管理活动中的违法行为;

（七）业主委员会的备案工作，指导制定业主大会议事规则、管理规约等物业管理制度，及时纠正业主委员会不适当的行为;

（八）履行物业管理法律法规规章规定的其他职责。

县城市管理局建立物业管理服务中心，负责县城规划区物业管理的日常工作。

第五条 海安镇、城东镇（开发区）及所属街道办事处负责本区域住宅区（含单幢、零散物业、拆迁安置房等所有物业）属地管理工作。主要职责是：

（一）参与本辖区内新建住宅项目的规划建设和竣工验收;

（二）会同有关方面划定社区物业管理区域，做好新建居住小区的交接管理；

（三）指导监督业主委员会的建立、改选和换届工作，参与选聘物业服务企业的招投标管理，组织物业服务质量的检查考评；

（四）建立健全信访投诉处理机制，协调处理业主委员会、业主与物业服务企业之间的物业服务矛盾，及时化解因物业服务等方面引发的纠纷，协助相关职能部门，做好住宅区违法建设拆除、环境污染治理、治安防范和交通秩序等执法工作，协调解决物业管理和社区建设中的综合性问题。

社区居委会配合镇、街道协助做好社区物业管理的落实工作；参与业主大会、业主委员会筹建、改选的组织工作，指导业主委员会选聘物业服务企业或者建立社区服务组织，调处物业管理服务中的矛盾纠纷，协调指导业主自治组织和物业服务企业做好小区综合治理工作，制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法违章行为并及时向有关行政执法机关反映。

第六条 县政府建立县城物业管理联席会议制度，由县城市管理局（县城市管理行政执法局）牵头召集，县公安、建设（规划）、环保、国土、财政、物价、工商等部门和海安镇、城东镇（开发区）负责人参加，协调推进条块结合。县联席会议制度各成员单位应当依据各自职能，分工协作，密切配合，共同抓好物业管理的相关工作。各相关职能部门要加大执法监管力度，对小区内违章停车、违法搭建、占用绿地、无照经营、污染环境以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为，要依法从严查处，维护小区正常的公共管理秩序。

第七条 业主在物业活动中享有以下权利和义务:

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

（二）提议召开业主大会会议，提出建议;

（三）参加业主大会会议，行使投票权，享有被选举权和监督权;

（四）遵守规约，执行决定的义务;

（五）按标准和要求交纳资金、费用的义务;

（六）法律、法规规定的其他权利和义务。

第八条 开发单位、房地产开发企业（以下统称开发建设单位）在报送小区规划设计方案时应当按小区建筑面积4‰的标准规划物业管理用房，新建小区原则上不少于80平方米；配备依法应有的公共设施（包括车库、车位、车棚、公共绿地、环卫设施、技防、消防、文化体育设施等），并按规定明确具体位置。未规划、规划设计不符合规定比例及要求的，县建设（规划）局不予核发建设工程规划许可证。

物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其产权属该住宅区全体业主所有，物业管理用房未经业主大会同意不得改变用途。

业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，开发建设单位不得出售或转让。

县建设（规划）局、县城市管理局（县城市管理行政执法局）应及时联系通报新批工程项目，联合放线。

第九条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

鼓励建立物业服务履约保证金制度。

物业服务企业的资质应按国家、省有关规定登记和备案，不得采取借用资质和挂靠的形式在我县从事物业管理活动。

物业服务合同解除或终止时，物业服务企业应按有关规定与业主委员会和街道、新选聘的物业服务企业做好交接工作。

第十条 新建小区的前期物业管理，实行开发建设单位与物业管理相分离的制度，应通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对确需采用协议方式确定物业服务企业的，应依法报县城市管理局（县城市管理行政执法局）审查批准。物业招投标前，应将相关材料报县城市管理局（县城市管理行政执法局），县城市管理局（县城市管理行政执法局）负责参与招投标物业服务企业的资质审查把关，指导招投标工作。

鼓励开发建设单位选聘物业服务企业提前介入项目的开发建设，对物业项目的规划设计、设施配套、施工安装、房屋交付等事项，结合物业管理的特点提出建议。开发建设单位在办理商品房预售许可证或商品房现售备案之前，应将前期物业服务合同、临时管理规约、小区配套建筑及设施设备的清单等资料报县城市管理局（县城市管理行政执法局）备案，并在商品房销售时将上述资料向商品房买受人明示。

新建住宅物业出售时，开发建设单位应当与物业买受人签订前期物业服务协议。该协议中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、服务费标准及其它事项应与物业服务企业和开发建设单位之间签订的前期物业服务协议中有关内容相一致。

第十一条 建立联合竣工验收制度。住宅小区在竣工验收时，县建设（规划）局牵头，县城市管理局（县城市管理行政执法局）及所属镇、街道办事处等有关单位共同参与，对未按规划要求建设物业管理用房、配备公共设施的，不予验收交付使用，同时限期整改。

第十二条 住宅小区未能通过验收的，由县建设（规划）局、县城市管理局（县城市管理行政执法局）责令限期整改，逾期未整改到位的，依法查处。

第十三条 验收合格的住宅小区，开发建设单位应按照规定将物业及档案资料在县城市管理局（县城市管理行政执法局）的监督指导下向物业服务企业和业主委员会移交。未及时移交、不移交和不按要求移交的，由县城市管理局（县城市管理行政执法局）依法予以处罚。

第十四条 物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅物业服务收费实行政府指导价。

非普通住宅、别墅、办公房、厂房、营业性用房、其它住宅、代收代办费、特约服务费等物业服务费实行市场调节价，县物价局、县城市管理局（县城市管理行政执法局）或行业协会定期公布市场平均价格水平。

第十五条 普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由县物价部门核准。

第十六条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、环卫、有线电视等公用事业单位向业主或者物业使用人提供的服务，应当按户计量，直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业服务企业代收代缴有关费用，确需委托的，应当与物业服务企业签订委托合同，实行有偿服务。物业服务企业代收代缴有关费用时，不得价外加价，也不得向业主另外收取手续费用。

第十七条 业主或物业使用人装饰装修物业时，应遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定，应当事先告知物业服务企业，并与其签订物业装饰装修管理服务协议。

物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容;

（二）装饰装修工程的实施期限;

（三）允许施工的时间;

（四）废弃物的清运与处置;

（五）物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能等安装要求;

（六）禁止行为和注意事项;

（七）违约责任;

（八）其他需要约定的事项。

物业服务企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为，应当立即制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理。

第十八条 开发建设遗留问题由相关单位督促开发建设单位妥善处理；因物业服务质量引发的矛盾和纠纷由县城市管理局（县城市管理行政执法局）和街道督促物业服务企业及时妥善处理。

业主应按照物业服务合同约定足额交纳物业服务费（未售出的或尚未交给物业买受人的物业由开发建设单位按规定交纳物业费），业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。

第十九条 依据规定筹集的住宅专项维修资金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第二十条 专项维修资金由开发建设单位根据《关于海安县住宅专项维修资金收取及管理办法》的标准，在商品房销售时统一代收后集中解缴至县财政局专用帐户。专项维修资金的交存、管理和使用按建设部《住宅专项维修资金管理办法》实施。

建立健全查询制度，住宅专项维修资金管理部门应以物业管理区域为单位设立数据库，按房屋户门号设分户帐；在国库单一账户体系下设立专户，专款专用，定期公布使用情况。

县财政、审计、监察部门对专项维修资金的交纳、归集、管理、使用加强监督。

第二十一条 新建商品房的开发建设单位应当在办理新建商品房屋所有权初始登记前，足额交纳代收的住宅专项维修资金；未出售商品房的维修资金由开发建设单位代交。在办理商品房所有权初始登记时，应当向房地产登记部门提供交款凭证，未交纳或未足额交纳的不得发放房屋产权证。

原开发建设单位未按规定交纳专项维修资金的，应连同滞纳金进行补交；专项维修资金挪作他用的，由县城市管理局（县城市管理行政执法局）责令限期改正，逾期不改正的，加收滞纳金并予以处罚。

第二十二条 进一步强化物业服务行业监管，规范市场准入。

县城市管理局（县城市管理行政执法局）应逐步引进县外成熟的、资质高、服务优、信誉好、业绩佳的物业服务企业参与我县物业市场竞争，推动物业服务行业健康发展。

参与县城规划区物业管理活动的县内外物业服务企业（含参与招投标），应当及时将相关材料送县城市管理局（县城市管理行政执法局）审核备案。

第二十三条 未按规划建设到位的物业，限期开发建设单位整改到位，无法改正到位的，应当缴纳补建价款并由县城市管理局（县城市管理行政执法局）依法处罚。补建价款纳入财政专户管理，专项用于该小区的物业服务及配套公共设施的完善。

按规定建设的老旧小区，其功能完善由县城市管理局（县城市管理行政执法局）、县建设（规划）局牵头，海安镇、城东镇（开发区）具体组织实施。按照统一规划，分步实施的原则，各镇制定整治计划，逐年进行解决。所需经费由县、镇两级财政以及街道、业主、开发建设单位等多方筹集。

县建设（规划）局根据城市总体规划要求，本着尊重历史、面对现实、实事求是的原则，对老旧小区的整合、改造进行规划完善。

第二十四条 县城规划区内住宅小区应依法召开业主大会，成立业主委员会，按照有关程序选聘物业服务企业，实施分级物业服务，其收费标准，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定。对暂不具备条件的，由街道和社区建立小区物业服务组织，实施物业服务或者采取“楼幢管理”模式，落实以保洁、保绿、保畅为主要内容的基础性管理。规模较小及分布零散的住宅区，可并入相邻小区，实施一家管理，其收费标准参照相关文件规定，报县物价局、县城市管理局（县城市管理行政执法局）核定后执行。

第二十五条 物业服务企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策，政府扶持物业服务行业，物业服务企业享受下列税费优惠政策：

（一）物业服务企业新增的岗位中，当年新招用持《再就业优惠证》人员与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险的，经县劳动和社会保障局审核，按实际招用人数，予以定额依次扣减当年实际营业税、城市建设维护税、教育费附加和企业所得税优惠。

（二）对物业服务企业在新增加的岗位中使用上述人员，符合条件的按实际招用人数，享受社会保险补贴。

国家今后对税收制度进行改革和下岗再就业优惠政策调整，按规定执行。

（三）供电、供水等部门对物业服务企业及物业小区内公共服务项目的收费应按有关规定给予优惠。

（四）对老旧住宅小区、农民安置房提供物业服务的企业，政府扶持五年，三年期内地方规费全额减免、税收留成部分全额返还，后两年减半征收。享受优惠政策的物业服务企业，其优惠部分应用于小区公共设备、设施的建设和改造。普通住宅物业服务企业利润最高不超过8%。

第二十六条 对物业管理区域内未经建设（规划）部门审批进行建设的建筑物、构筑物或其它设施以及违反市容环境卫生、市政管理、绿化管理等法律、法规、规章规定的行为，物业服务企业和业主委员会应当及时以书面形式予以制止，制止无效时，应当向县城市管理局（县城市管理行政执法局）报告，由其依法处理；违反《住宅室内装饰装修管理办法》进行室内装修、拆改房屋原结构的由相关部门依法处理。

第二十七条 物业服务企业除承担合同义务外，还需要承担法律法规赋予的其他法定义务，提倡物业服务企业开展多种形式的便民有偿服务。

第二十八条 县城市管理局（县城市管理行政执法局）应加强对物业服务活动的监管，积极开展示范小区、优秀物业服务企业评比活动，对表现突出的给予表彰和奖励。物业服务企业不按有关法律法规的规定或不按服务合同约定从事服务和履行义务的，县城市管理局（县城市管理行政执法局）应限令其立即整改，并依法予以查处。

县城市管理局（县城市管理行政执法局）建立对两镇、街道及各成员单位履职情况的专项考核评比制度。两镇、街道及各成员单位应将物业管理履职情况纳入年度目标考核。

开发建设单位不按规定和要求从事房地产活动的，由县建设（规划）局、县城市管理局（县城市管理行政执法局）按国家相关法律法规限期改正和行政处罚。

对无正当理由拒缴、欠缴物业服务费的业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

建立机关、事业单位工作人员欠费抄告制度，把干部职工支持参与物业管理和及时缴纳物业服务费用的情况，作为机关作风建设与创建文明单位的重要考核内容。

特困、低保家庭足额交纳物业管理费确有困难的，由街道、社区负责协调解决。

第二十九条 县城市管理局（县城市管理行政执法局）和街道办事处应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主、物业使用人和物业服务企业等对违反法律规定和本意见行为的投诉。投诉接待的地点、时间应予以公布。

第三十条 对不认真履行本意见规定的相关职责的行政机关及其工作人员，依据法律法规及相关的过错责任追究制度进行处理。

第三十一条 本实施意见由县城市管理局（县城市管理行政执法局）负责解释。

第三十二条 本意见自公布之日起施行。