市价管字[2009]124号
关于修订《晋中市物业服务收费管理实施细则》的通知
各县（市、区）物价局、建设局，物业管理企业：
《晋中市物业服务收费管理实施细则》（以下简称《细则》）实施两年以来，对解决我市物业管理中的矛盾和问题，促进物业管理行业的良性发展，促进经济发展和社会和谐，起到了积极的作用。为进一步规范物业管理企业的收费行为，结合我市物业市场实际，现对《细则》部分条款进行修订。
一、《细则》第二条修订为：本细则适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、建设部门资质认定的物业管理企业向业主提供物业管理服务的收费行为。
二、《细则》第五条修订为：物业服务收费遵循合理、公开、质价相符的原则，按照不同性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。
１、住宅物业服务收费实行政府指导价，市物价局会同市建设部门适时公布住宅物业服务收费指导标准。
２、非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业按照国家物业管理有关规定以合同形式约定,并报同级物价部门备案。
三、《细则》第六条修订为：物业服务收费由市、县物价局会同建设部门管理。城区范围内（含开发区）物业服务收费由市物价局会同市建设部门管理。
物业服务收费实行《价费登记证》制度，由市、县物价局根据管理权限办理并年度审验。凡物业管理资质证书动态管理结论为限期整改或不合格的，物业服务收费降低一个等级或执行最低标准。
四、《细则》第七条修订为：物业服务收费的审批。
１、未成立业主委员会的小区，由开发建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业承担。开发企业在销（预）售房屋同业主签订售房合同时，应就物业服务相关事项征求业主意见，并进行约定。物业管理企业在申请收费审批时需向物价、建设部门提供业主选择物业服务等级意见，作为审批物业服务收费标准的依据。
２、已成立业主委员会的小区，物业服务内容和收费标准由业主委员会与物业管理企业根据政府公布的等级标准协商提出意见，报当地物价、建设部门备案。
３、经济适用住房、拆迁安置房、廉租住房物业服务收费标准按不高于三级的原则，由提供物业服务的单位报物价、建设部门核定。
五、《细则》第八条修订为：物业管理企业向物价、建设部门申请确认、核准服务等级和收费标准时，应提供以下资料。
１、书面申请报告。应包括以下内容：物业管理单位概况，物业小区概况，物业管理服务内容明细、质量承诺，成本核算资料和收费标准意见等。
２、物业管理资质证书、工商营业执照副本、物业管理委托合同原件及复印件,业主选择物业服务等级相关资料及意见汇总表。
３、外地物业管理企业在晋中承接物业服务项目，应提供晋中市建设部门的企业备案资料。未经备案登记，不予办理收费审批。
４、已成立业主委员会的需提供业主委员会成立的文件和证明材料，以及业主委员会（业主）对物业服务和收费标准的意见。
六、《细则》第十条修订为：物业服务费按业主法定产权面积计收。未办理产权证的，以物业买售合同中载明的建筑面积计算。物业服务费按月收取，经业主同意，可按季或按年度计收。物业服务收费以外的特殊服务和收费由双方在合同中约定，没有合同约定的不得收费。
七、《细则》第十四条修订为：按照《山西省机动车停放服务收费管理实施细则》，住宅区内设有专用停车场（库）的，可向车主收取车辆停放服务费，责任和义务由双方约定。车辆停放服务费实行政府指导价，收费基准价和浮动幅度由市、县物价局核定。
在小区内道路、空地上设置停车位并收费的，必须征得业主委员会（业主）同意，收费收入除用于停车服务外，结余部分用于物业管理开支，收支情况向业主公布。
八、《晋中市住宅小区物业服务等级和收费标准》仍按市价管字[2007]4号文件规定执行。
附件：《晋中市物业服务收费管理实施细则》
二〇〇九年九月二十一日
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主题词：修订 物业服务 收费管理 细则 通知
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报送：省物价局、省建设厅，市政府办公厅、张璞市长、杨随亭副市长、李年善副市长
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抄送：市直有关单位
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晋中市物价局 2009年9月21日印发
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附件：
晋中市物业服务收费管理实施细则
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》和《山西省物业管理条例》及《山西省物业服务收费管理实施办法》等有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、建设部门资质认定的物业管理企业向业主提供物业管理服务的收费行为。
第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。
第五条 物业服务收费遵循合理、公开、质价相符的原则，按照不同性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。
１、住宅物业服务收费实行政府指导价，市物价局会同市建设部门适时公布住宅物业服务收费指导标准。
２、非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业按照国家物业管理有关规定以合同形式约定,并报同级物价部门备案。
第六条 物业服务收费由市、县物价局会同建设部门管理。城区范围内（含开发区）物业服务收费由市物价局会同市建设部门管理。
物业服务收费实行《价费登记证》制度，由市、县物价局根据管理权限办理并年度审验。凡物业管理资质证书动态管理结论为限期整改或不合格的，物业服务收费降低一个等级或执行最低标准。
第七条 物业服务收费的审批。
１、未成立业主委员会的小区，由开发建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业承担。开发企业在销（预）售房屋同业主签订售房合同时，应就物业服务相关事项征求业主意见，并进行约定。物业管理企业在申请收费审批时需向物价、建设部门提供业主选择物业服务等级意见，作为审批物业服务收费标准的依据。
２、已成立业主委员会的小区，物业服务内容和收费标准由业主委员会与物业管理企业根据政府公布的等级标准协商提出意见，报当地物价、建设部门备案。
３、经济适用住房、拆迁安置房、廉租住房物业服务收费标准按不高于三级的原则，由提供物业服务的单位报物价、建设部门核定。
第八条 物业管理企业向物价、建设部门申请确认、核准服务等级和收费标准时，应提供以下资料。
１、书面申请报告。应包括以下内容：物业管理单位概况，物业小区概况，物业管理服务内容明细、质量承诺，成本核算资料和收费标准意见等。
２、物业管理资质证书、工商营业执照副本、物业管理委托合同原件及复印件,业主选择物业服务等级相关资料及意见汇总表。
３、外地物业管理企业在晋中承接物业服务项目，应提供晋中市建设部门的企业备案资料。未经备案登记，不予办理收费审批。
４、已成立业主委员会的需提供业主委员会成立的文件和证明材料，以及业主委员会（业主）对物业服务和收费标准的意见。
第九条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或物业服务支出一般包括以下部分：
１、物业管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；
２、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用及公共水、电费用；
３、物业管理区域清洁卫生费用；
４、物业管理区域绿化养护费用；
５、物业管理区域秩序维护费用；
６、物业管理企业办公费用；
７、物业管理企业固定资产折旧；
８、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
９、经业主委员会同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当由共用部位共用设施设备维修基金予以列支，不得计入物业服务成本。
第十条 物业服务费按业主法定产权面积计收。未办理产权证的，以物业买售合同中载明的建筑面积计算。物业服务费按月收取，经业主同意，可按季或按年度计收。物业服务收费以外的特殊服务和收费由双方在合同中约定，没有合同约定的不得收费。
第十一条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位交纳。
第十二条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，违反合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当会同所在社区督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可依照《物业管理条例》第67条的规定向人民法院起诉追缴。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第十三条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受上述服务的最终分户使用人。
任何单位不得强制物业管理企业代收前款规定费用，也不得因物业管理企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。
物业管理企业接受委托代收费用的，必须严格执行政府规定的价格，不得加价、加量收费。代收手续费由委托单位支付，可在不超过收费额2%的范围内约定。
第十四条 按照《山西省机动车停放服务收费管理实施细则》，住宅区内设有专用停车场（库）的，可向车主收取车辆停放服务费，责任和义务由双方约定。车辆停放服务费实行政府指导价，收费基准价和浮动幅度由市、县物价局核定。
在小区内道路、空地上设置停车位并收费的，必须征得业主委员会（业主）同意，收费收入除用于停车服务外，结余部分用于物业管理开支，收支情况向业主公布。
第十五条 物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在服务区域内显著位置或收费地点设置明码标价牌（栏），公示物业服务内容明细和收费标准。明码标价牌（栏）由当地物价局监制，并公布价格举报电话12358。
物业管理企业要定期公布物业服务费用的收支情况。
第十六条 物业管理企业有下列行为的，由市、县物价局依法进行查处。
１、物业服务收费、停车服务收费未经审批或核准的；
２、不执行核准的物业服务收费标准，或不按政府规定的水、电、气、暖等价格收费的；
３、擅自设立强制性收费项目，乱收费用的；
４、不按规定明码标价的；
５、其他价格违法行为。
第十七条 本细则由晋中市物价局会同晋中市建设局负责解释。
第十八条 本细则自2009年10月1日起执行, 以往有关文件规定与本细则不一致的,以本细则为准。
《晋中市住宅小区物业服务等级与收费标准》说明
为了提高我市物业管理服务水平，促进物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理服务质量，根据国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》和中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行），参照外地城市物业管理的有关规定，结合我市物业服务现实状况和收费水平，修订了《晋中市住宅小区物业服务等级与收费标准》（下称《标准》）。现将有关问题说明如下：
一、物业服务内容和等级划分
本《标准》根据物业服务内容、质量的不同要求、将物业服务分为六个方面：综合管理与基本要求；共用设施设备运行、保养、维修服务；共用部位维护、管理服务；公共区域秩序维护服务；公共区域清洁卫生服务；绿化及日常养护服务。各项服务内容分别细化为四个等级，各个等级有明确的服务质量要求，多层住宅一级至四级收费标准分别为每月每平方米0.80元、0.60元、0.40元、0.30元；高层住宅收费标准可在多层住宅各等级收费标准基础上上浮30%—50%。
二、物业服务收费标准的确定
物业服务各等级指导性收费标准是在本市现行物业服务社会平均成本和收费水平基础上，根据各项服务所需成本占全部成本的比例测算的，各等级之间保持一定的合理差价。物业服务质量要求越高，所投入的人力、物力就越大，收费也相应较高；物业服务质量要求不高，物业服务投入人力、物力就小，收费也相应较低。
各等级标准可根据小区的规模、服务内容等情况进行上下浮动，规模低于4万米2的可适当上浮，规模大于10万米2的可适当下浮，上下浮动幅度不超过20%。
三、公共水电费用（包括水、电损耗，二次加压电费等）并入物业服务收费。具体标准：水每平方米控制在0.01-0.03元，电每平方米控制在0.03-0.06元，已含在“共用设施设备运行、保养、维修服务”项目中。该标准是结合小区水、电现行平均加价水平，在保证用户实际负担不增加的前提下，根据城区住宅户均建筑面积和每户月均水、电费支出情况测算的。由物业管理企业和业主委员会根据现行公共水电费平均支出情况提出意见，报市、县物价局核准后执行。
四、高层住宅电梯运行费用未包含在物业服务收费标准内，物业管理企业可另行收取。具体收费标准可根据实际运行成本费用情况进行核算，报市、县物价局核准后执行。同一小区内各楼或单元应执行统一的电梯运行费用标准。
计算收费标准公式：电梯运行费用（元/M2月）=电梯年运行总费用÷总台数÷总建筑面积÷12个月。
电梯运行总费用包括：1、电梯电费；2、电梯定期常规保养费用；3电梯年安全检测费用；3、零星配件和维修费用。
晋中市住宅小区物业服务等级和收费标准
一 级
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项 目
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内 容 和 标 准
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综合管理和基本要求
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1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。应用计算机等现代化设备进行科学管理。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修及时到达，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费标准。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务内容、收费标准和物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、协助召开业主大会并配合其工作。每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上。
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共用部位维护、管理服务
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1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各幢、单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
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共用设施设备维修养护服务
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1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
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公共区域秩序维护服务
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1、保安人员在小区主出入口24小时值勤，其中12小时站岗执勤。上岗时统一着装、佩戴统一标志，仪容仪表整洁，精神饱满，姿态良好。配备对讲机或其他必备的保安器械。
2、设置智能化安全管理系统，实施24小时监控，做好相应运行记录，监控资料保存期限不少于30天。发生故障及时排除。
3、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。
4、对小区内车辆实施证、卡管理。停车场（库）有人员巡视和引导停车，保证车辆有序停放。车库内配置监视设施，地标、照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
5、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理。
6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
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公共区域清洁卫生服务
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1、有健全的卫生保洁制度，有明确的分工和责任范围，并实行监督管理，发现问题及时处理。
2、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，垃圾每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
4、保持共用雨、污水管道畅通，每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水设备按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
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绿化及日常养护服务
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1、 绿化率达到30%以上。绿化养护措施完善，有专业人员实施绿化养护管理。
2、 草坪生长良好，有缺损及时补栽补种，做到及时修剪和无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。
6、大型活动和重大节日根据季节摆花装扮，美化环境、增加气氛。
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基准价格
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每月每平方米0.80元，上下浮动幅度为20％。
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二 级
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项 目
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内 容 和 标 准
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综合管理和基本要求
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1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。应用计算机等现代化设施进行科学管理。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费标准。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务内容、收费标准和物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、协助召开业主大会并配合其工作。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
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共用部位维护、管理服务
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1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各幢、单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
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共用设施设备维修养护服务
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1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
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公共区域秩序维护服务
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1、保安人员在小区主出入口24小时值勤，其中8小时站岗执勤。上岗时统一着装、佩戴统一标志，仪容仪表整洁，精神饱满，姿态良好。配备对讲机或其他必备的保安器械。
2、设置智能化安全管理系统，实施24小时监控，做好相应运行记录，监控资料保存期限不少于15天。发生故障及时排除。
3、对重点区域、重点部位每日至少巡查1次。
4、对小区内车辆实施证、卡管理。停车场（库）有人员巡视和引导停车，保证车辆有序停放。车库内配置监视设施，地标、照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
5、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理。
6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
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公共区域清洁卫生服务
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1、实行卫生保洁责任制度，并进行监督检查，发现问题及时处理。
2、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每半月拖洗1次；一层共用大厅每3日拖洗1次；楼梯扶手每3日擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
4、保持共用雨、污水管道畅通，每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水设备按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
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绿化及日常养护服务
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1、绿化率达到25%以上，有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。
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基准价格
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每月每平方米0.60元，上下浮动幅度为20％。
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三 级
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项 目
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内 容 和 标 准
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综合管理和基本要求
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1、 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。应用计算机等现代化设施进行科学管理。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示24小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费标准。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务内容、收费标准和物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、协助召开业主大会并配合其运作。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。
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共用部位维护、管理服务
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1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、及时巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，各幢、单元（门）、户有明显标志。
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共用设施设备维修养护服务
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1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯保证正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
9、路灯、楼道灯完好率不低于85%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志。
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公共区域秩序维护服务
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1、小区主出入口24小时有人值守。
2、对重点区域、重点部位经常巡查。配有安全监控设施的，实施24小时监控。
3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
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公共区域清洁卫生服务
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1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼道每周清扫1次，楼梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃、路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。
3、共用雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏疏通；化粪池每半年检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水设备按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
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绿化及日常养护服务
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1、 绿化率达到20%以上，有专业人员实施绿化养护管理。
2、 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、适时喷洒药物，预防病虫害。
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基准价格
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每月每平方米0.40元，上下浮动幅度为20％。
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四 级
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项 目
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内 容 和 标 准
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综合管理和基本要求
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1、 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示24小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
9、协助召开业主大会并配合其运作。
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共用部位维护、管理服务
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1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、对小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4、做好装修管理，对装修中影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、各幢、单元（门）、户有明显标志。
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共用设施设备维修养护服务
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1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备做好巡查记录。小修项目及时组织修复；大、中修项目及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯正常运行。
6、消防设施设备完好，消防通道畅通。
7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。
8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志。
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公共区域秩序维护服务
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1、小区门房24小时有人值守。
2、保证重点区域、重点部位的安全有序。
3、车辆停放有序。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
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公共区域清洁卫生服务
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1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾日产日清。
2、小区公共场地、道路等每日清扫1次；楼道每周清扫1次；楼梯扶手每半月擦洗1次；共用部位玻璃、路灯、楼道灯每半年清洁1次。
3、共用雨、污水井、化粪池定期清掏，发现异常及时疏通。
4、二次供水设备按规定清洗，水质符合卫生要求。
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绿化及日常养护服务
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1、有一定的绿化面积。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、预防花草、树木病虫害。
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基准价格
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每月每平方米0.30元，上下浮动幅度为20％。
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相关法律法规链接：关于印发《晋中市物业服务收费管理实施细则》和《晋中市住宅小区物业服务等级和收费标准》的通知
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2010/4/19 11:23:00