随州市物业服务收费管理实施细则（试行）

市物价局市建设委员会关于印发《随州市物业服务收费管理实施细则（试行）》的通知

各区（市）物价局、建设局：
为了规范我市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，根据国家发展和改革委员会、建设部联合制定的《物业服务收费管理办法》和随州市人民政府《关于印发〈随州市物业管理暂行办法〉的通知》等有关规定，我们制定了《随州市物业服务收费管理实施细则（试行）》。现印发给你们，请遵照执行。
附件：《随州市物业服务收费管理实施细则（试行）》
随州市物价局 随州市建设委员会
二00五年十月三十一日
　
附件：
随州市物业服务收费管理实施细则（试行）
第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》及国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条 本细则所称的物业服务收费是指物业管理企业按照服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 随州市物价局会同随州市建设委员会负责全市物业服务收费的监督管理工作。
物业服务收费实行分级管理，随州市城区物业服务收费由随州市物价局会同随州市建设委员会管理，其它区域的物业服务收费由各区市物价部门会同同级建设行政主管部门按属地进行管理。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括住宅和非住宅物业服务费、车辆停泊服务费、特约服务费。
住宅和非住宅物业服务费含清扫保洁（小区规划红线以内，业主户门以外的公共部位）；绿化养护；公共安全秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等，不含大修、中修、更新、改造费用和水电费。
车辆停泊服务费：是指在指定的停车场地内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。
特约服务费：指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取的费用。
第八条 物业服务收费根据物业类型、收费性质的不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅和经济适用住房的物业服务收费实行政府指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。
住宅区内车辆停泊服务费实行政府指导价。
特约服务费实行市场调节价。
第九条 实行政府指导价的普通住宅物业服务收费，由物业管理协会向市物价局提出申请，市物价局会同市建设委员会，根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价格及浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价格和浮动幅度协商确定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业协商确定，并报市物价局备案。
业主与物业管理企业协商确定的具体物业服务等级和收费标准应在物业服务合同中予以明确。
第十条 物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第十一条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十二条 建设单位与物业买受人签订买卖合同时，受委托的物业管理企业应与物业买受人签订前期物业管理服务协议，约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业公共部位、公共设施、设备日常运行维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业用于该项目的固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用；
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十四条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十五条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。
第十六条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，与业主签定物业服务合同，并严格按物业服务合同约定的服务内容、服务标准，为业主提供质价相符的服务。
物业管理企业违反物业服务合同约定，擅自减少服务内容、降低服务标准或提高收费标准的，业主可向价格主管部门、房产主管部门举报，价格主管部门、房产主管部门经调查核实后，对擅自减少服务内容、降低服务标准的，可分别给予责令整改、警告和经济处罚；对擅自提高收费标准多收的费用，要督促其如数清退给业主或冲减下一期物业服务费，并依法予以处罚。
第十七条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，按国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》的有关规定办理
第十八条 业主按前期物业管理服务协议约定的时间开始全额交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十九条 物业服务收费可按月或按季度计收，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费。物业管理企业与业主另有约定的除外。
第二十条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
物业服务费用或者服务资金以房屋所有权证登记的建筑面积计算，未办证的，暂以房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、环卫、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可按不超过委托收取总额3%向委托单位收取手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。
供电企业对未实行“一户一表”的住宅小区，若按小区总表计量计费的，其结算价格应在居民生活用电价格上扣减4%-10%用于弥补总表到分表的合理损耗。具体扣减比例由供电单位与物业管理企业在委托合同中约定。
供水企业对未实行“一户一表”的住宅小区，在“一户一表”改造过渡时期，应对物业管理企业按临时性供水单位实行趸售价格。趸售价格可在居民生活用水价格上扣减4%-10%用于弥补总表到分表的合理损耗。具体扣减比例由供水单位与物业管理企业在委托合同中约定。
供水、供电企业按总表向物业管理企业收取水电费的，应视同委托物业管理企业代收。
供水、供电、供气等已实行“一户一表”的，必须严格按照物价部门规定的价格向业主收取。
住宅物业管理区域内走廊、楼梯、公共设施的公共水电费用和路灯用电费用，根据实际用量合理分摊，由业主与物业管理企业合同约定。
物业管理企业办公用水电等费用不得向业主收取。
物业管理企业每月应将水电费收取情况及分摊办法在物业管理区域内的显著位置张榜公布。
第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、或业主委员会的同意后，由业主委员会或委托物业管理企业按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十四条 物业管理企业根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十五条 普通住宅和经济适用住房小区的停车场车辆停泊服务费标准按市价格主管部门会同市建设委员会公布的指导价执行。
在保证业主停车的前提下，有条件的住宅区可设立外来临时停车位，对临时进入小区接送人的车辆，收费标准按市物价局会同市建设委员会公布的指导价执行。
第二十六条 政府价格主管部门会同建设行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十七条 曾都区、广水市可依据本细则并结合当地实际情况，制定本地具体实施办法及普通住宅物业综合管理服务费和车辆停泊服务费指导价格。并报市物价局和市建设委员会备案。
第二十八条 本细则由市物价局会同市建设委员会负责解释。
第二十九条 本细则自2006年1月1日起执行。