杭州市以人民调解方式化解住宅小区物业纠纷的指导意见

(市司法局 二〇一〇年一月十九日)

　　为充分发挥人民调解在预防、化解物业纠纷中的作用，根据《杭州市人民调解条例》、《中共杭州市委杭州市政府关于进一步加强住宅小区综合管理的若干意见》(市委〔2009〕14号)等相关规定，现就以人民调解方式化解住宅小区物业纠纷提出如下指导意见：

　　一、指导思想及工作原则

　　(一)人民调解是指人民调解组织依据法律、法规、规章、政策以及社会公德，通过说服教育和劝导协商的方法，在当事人双方自愿平等和互相谅解的基础上，解决民间纠纷的活动。人民调解具有便民利民、程序灵活、效率高、成本低、不伤和气等特点和优势，在预防化解民间纠纷、维护社会和谐稳定等方面具有十分重要的作用。

　　(二)化解住宅小区物业纠纷，要坚持以科学发展观为统领，按照构建和谐社会的总要求，充分发挥人民调解的优势作用，加大物业纠纷的预防和调处力度，促进人民调解、行政调解、司法调解相互衔接，努力实现将物业纠纷化解在基层的工作目标，力争“小事不出小区、社区，大事不出乡镇(街道)”。

　　(三)人民调解组织调解物业纠纷，应当以国家法律、法规、规章、政策为依据，形成预防为主、调防结合、案结事了的人民调解工作机制，遵循自愿、依法、合理、合情和尊重当事人诉讼权利的原则。

　　二、调解组织设置及工作职责

　　(一)实行物业管理和社区化准物业管理的住宅小区，可新设立住宅小区物业纠纷人民调解组织，负责本小区物业纠纷的受理、调解，并积极促进纠纷双方的和解。住宅小区物业纠纷人民调解组织受所在社区人民调解委员会的指导，成员一般由所在住宅小区的业主委员会成员、业主(或房屋使用人，下同)、“和事佬”协会成员、物业服务企业职工和社区物业专管员等组成。住宅小区物业纠纷人民调解组织的设立及其人员组成，应当向所在乡镇(街道)司法所备案。

　　(二)社区人民调解委员会负责本社区一般性物业纠纷的预防、受理、调解及纠纷信息的排查，开展相关法律、法规、政策的宣传教育，并接受所在乡镇(街道)人民调解委员会的工作指导。

　　(三)乡镇(街道)人民调解委员会负责本区域内较复杂物业纠纷的受理、调解等工作，积极协调物业纠纷涉及的相关部门、人员及律师等专业人士参与纠纷的调解，并接受所在区人民调解委员会的工作指导。

　　(四)城区可在现有的区人民调解委员会内设立物业纠纷人民调解工作室，负责受理、调解本区域内影响较大、情况复杂、处理难度较大的物业纠纷。建立区物业纠纷人民调解工作室的，名称统一为“XX区人民调解委员会物业纠纷调解工作室”，由区司法局聘任1至3名专职调解员负责日常工作。

　　三、调解范围

　　人民调解组织调解的物业纠纷主要包括：

　　(一)业主之间的纠纷；

　　(二)业主与业主委员会之间的纠纷；

　　(三)业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷；

　　(四)物业服务企业之间的纠纷；

　　(五)业主、业主委员会与开发建设单位或其他单位之间的纠纷；

　　(六)其他适合人民调解组织调解的物业纠纷。

　　四、调解程序

　　(一)物业纠纷当事人可以向所在地或纠纷发生地人民调解组织申请调解，人民调解组织应当受理。人民调解组织也可以根据单位、群众的需求或纠纷排查线索主动介入调解，但不得因物业纠纷当事人拒绝调解或调解不成而阻止当事人起诉、申请仲裁等。

　　(二)人民调解组织在调解物业纠纷的过程中，可以相互配合，共同调解。对于住宅小区物业纠纷人民调解组织调解不成的物业纠纷，可引导当事人向所在社区或乡镇(街道)人民调解组织申请调解，也可以直接向所在区物业纠纷人民调解工作室申请调解。对于社区、乡镇(街道)人民调解组织直接受理的物业纠纷，调解不成的，可引导物业纠纷当事人向所在乡镇(街道)人民调解组织或所在区物业纠纷人民调解工作室申请调解。

　　(三)人民调解组织可根据行政机关的相关移交开展物业纠纷调解。调解成功的，制作人民调解协议书；调解不成功的，应当告知当事人向移交机关重新申请处理，实现人民调解与行政调解的衔接。

　　(四)人民调解组织可根据法院诉前引导或委托开展物业纠纷调解。调解成功的，制作人民调解协议书；调解不成功的，应当告知当事人重新向法院提出诉讼申请，实现人民调解与诉讼程序的衔接。

　　(五)人民调解组织调解物业纠纷，一般在1个月内调结。如有特殊情况不能在1个月内调结，经纠纷双方当事人同意，可以适当延长调解期限，但延长期限一般不超过30日。

　　(六)经人民调解组织调解的物业纠纷，当事人达成调解协议的，应当制作人民调解协议书。调解协议对双方当事人具有法律约束力，当事人应当认真履行。

　　五、工作要求

　　(一)积极构建住宅小区物业纠纷调解“四级网络循环运行+专业律师参与+诉调衔接”的工作运行机制，即形成住宅小区、社区、乡镇(街道)和区物业纠纷人民调解组织等四级调解网络；以组建物业纠纷人民调解律师顾问团、开展“律师进社区”活动等形式，广泛吸纳律师等专业人士参与物业纠纷调解；加强人民调解、行政调解、司法调解和社会力量的有机结合，有效提高解决物业纠纷的效果和效率。

　　(二)坚持依靠现有人民调解骨干力量与动员社会力量广泛参与相结合的原则，充实物业纠纷人民调解组织的力量。加大对物业纠纷专兼职调解员、社区物业专管员、“和事佬”协会成员的专业知识、调解技巧、物业相关法律法规及政策等的培训力度，不断改善人民调解员队伍的专业结构。

　　(三)加强对以人民调解方式化解物业纠纷工作的指导，建立物业纠纷引导和信息报送等制度。各人民调解组织应当定期排查辖区内的物业纠纷，对容易造成一定社会影响的物业纠纷，应当及时报告所在地党委、政府。

　　(四)加强对以人民调解方式化解物业纠纷工作的物质保障，完善人民调解“以奖代补”制度。根据经济社会发展需要，将物业纠纷专、兼职调解员和“和事佬”协会成员等纳入“以奖代补”对象范围，实行“固定补贴”与“一案一补”，并切实保障司法行政部门对人民调解工作的指导、培训和表彰所需经费到位。

　　(五)各级政府应当重视和支持以人民调解方式化解物业纠纷工作。司法、房管、信访等部门要相互配合、整合资源、形成合力，推动人民调解与行政调解、司法调解的衔接互动，建立物业纠纷调解长效机制。

　　萧山区、余杭区及各县(市)可根据本地实际参照实施。

　　本意见由市司法局负责解释。