江门市市区住宅专项维修资金管理实施细则

（送审稿）

第一章 总 则
第一条 为了加强江门市市区住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位及其共用设施设备的维修、更新和正常使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院令第504号）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部 、财政部令第165号）和《广东省物业管理条例》、《广东省建设厅、广东省财政厅关于贯彻建设部、财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》等法律法规的有关规定，结合市区的实际情况，特制定本实施细则。　　
第二条 江门市市区行政区域（蓬江区、江海区、新会区）住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本实施细则。
第三条 市房地产行政主管部门负责本实施细则的组织实施以及市区住宅专项维修资金的监管工作。市财政部门负责市区住宅专项维修资金的指导和监督检查。市审计部门依法对市区住宅专项维修资金进行审计监督。
第四条 市房地产行政主管部门负责组织建立市区住宅专项维修资金管理机构（以下简称“管理机构”）。 管理机构负责市区住宅专项维修资金归集与使用的监管和指导工作。
第五条　住宅专项维修资金管理实行统一归集、专户存储、核算到户、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第六条　本实施细则所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
（一）本实施细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、走廊通道、门厅、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。
（二）本实施细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备以及其他在使用上、功能上为单幢物业或整个物业管理区域服务的设施设备，一般包括供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天燃气）管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等等。

第二章　交 存
第七条 下列物业的业主应当按照本实施细则的规定交存住宅专项维修资金：
（一） 住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有住宅共用部位、共用设施设备的除外；
（二） 住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
第八条 住宅专项维修资金首次交存主体、标准和时间
（一） 1998年9月30日《广东省物业管理条例》实施前取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目，业主应当交存住宅专项维修资金，交存标准由相关业主自行组织业主大会决定，可参照本条款的（三）、（四）、（五）、（六）、（七）项规定交存。
（二） 1998年10月1日《广东省物业管理条例》实施后至2003年8月31日国务院《物业管理条例》实施前取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目的住宅专项维修资金，由开发建设单位一次性按物业总投资的百分之二交存。
（三） 2003年9月1日国务院《物业管理条例》实施后取得《商品房预售许可证》且没有设电梯的商品住宅（含别墅）项目，住宅专项维修资金由业主或购房者按照所拥有物业的建筑面积以每平方米20元的标准交存。
（四） 2003年9月1日国务院《物业管理条例》实施后取得《商品房预售许可证》且内设电梯的商品住宅项目，住宅专项维修资金由业主或购房者按照所拥有物业的建筑面积以每平方米30元的标准交存。
（五） 2003年9月1日国务院《物业管理条例》实施后，2010年1月1日前已取得房屋权属证书的商品住宅项目，可分两年期交存住宅专项维修资金，即2010年1月1日至2011年12月31日止。参照本条第（三）、（四）款的交存标准，由业主或购房人按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。首次交存住宅专项维修资金的金额不应少于交存标准总额的50%。如果业主需办理房屋转让、抵押的，由业主按照所拥有物业的建筑面积一次性交存住宅专项维修资金。
（六） 与住宅相连的非住宅参照本条款的交存标准，由业主或购房者按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。
（七） 开发建设单位在2003年9月1日国务院《物业管理条例》实施后取得《商品房预售许可证》的预售房或正现售的房屋，从竣工交付使用之日起，开发建设单位空置满一周年以上（含一周年）的房屋，应参照本条的第（三）、（四）、（六）款规定的交存标准，由开发建设单位按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。
市区住宅专项维修资金的首次交存标准，可根据社会经济发展情况的变化作适当调整。
第九条　业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
第十条　由市房地产行政主管部门委托一家商业银行（以下简称“代管银行”）作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并与代管银行签订相关协议。
第十一条　管理机构在代管银行开立市区住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为核算单位，按幢建账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，可以幢为核算单位建账，按房屋户门号设分户账。
第十二条　住宅专项维修资金的交存按照下列程序办理：
（一）开发建设单位在房屋销售（预售）时，与购房者签订《交存住宅专项维修资金协议书》。《交存住宅专项维修资金协议书》的内容包括住宅专项维修资金的交存标准、交存金额，以及住宅专项维修资金其他相关管理规定。
（二）商品住宅购房者（业主）在办理房屋交付使用手续前或办理房屋交易手续（办理房产证、房屋抵押、房屋产权转让等）前，须持管理机构核对盖章的《住宅专项维修资金交存通知书》自行到代管银行将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
（三）商品住宅购房者（业主）到代管银行交存住宅专项维修资金，代管银行向购房者发放《住宅专项维修资金登记簿》（以下简称 “登记簿”）和 由广东省财政厅统一监制的《住宅专项维修资金专用收据》。
（四）购房者如未按本实施细则交存住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购买人使用。
（五）商品住宅购房者（业主）已办理房屋权属证书，但未能按规定期限交存住宅专项维修资金的，在办理房屋产权转让、房屋租赁登记、房屋抵押登记等手续时，应当补交存住宅专项维修资金。如未按本实施细则补交存住宅专项维修资金的，房屋登记机构将不予受理。
（六）商品住宅购房者（业主）交存首期的住宅专项维修资金，若建筑面积在国家《房产测量规范》规定的允许误差值范围内，则不予办理退回或补交手续。
（七）开发建设单位或者物业服务企业已经代收代管的，应在规定时间内将首期住宅专项维修资金转存入管理机构所设立的住宅专项维修资金专户。
（八）2003年9月1日国务院《物业管理条例》实施后取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目，开发建设单位或物业服务企业与购房人（业主）在签订房屋买卖合同时已经约定首期住宅专项维修资金交存标准，并由开发建设单位或物业服务企业代收代管的，应在规定时间内将首期住宅专项维修资金转存入管理机构所设立的住宅专项维修资金专户。当交存标准低于第八条的第（三）、（四）款的交存标准时，应由购房人（业主）按照第八条的第（三）、（四）款的交存标准补交。当原约定的交存标准超出交存标准的，全额存入管理机构所设立的住宅专项维修资金专户，不作退回购房人（业主）。
（九）房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让方应及时持住宅专项维修资金过户的协议书、《登记簿》凭证、房屋权属证明、身份证等到管理机构办理分户账更名手续。
如原业主未交存首期住宅专项维修资金的，业主在办理房屋所有权转移登记前应协商足额交存。
（十）开发建设单位应当在与购房者签订《商品房买卖合同》时，同时签订《交存住宅专项维修资金协议书》，并按约定交存首次住宅专项维修资金。
（十一）物业服务企业应当在物业服务合同中就物业服务费所包含的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用进行约定，但不得扩大超越本实施细则规定的住宅专项维修资金范围。
第十三条　业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。续交后的住宅专项维修资金余额不得少于其按本实施细则应交首期住宅专项维修资金的数额。
第十四条 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金全额返还业主。业主可以持本人身份证件、房地产权证注销证明，到管理机构办理住宅专项维修资金个人帐户注销手续，并提取其个人账户中的余额。

第三章　使 用
第十五条 业主大会成立前，需要使用住宅专项维修资金的，应按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议和方案。没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议和方案。使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目、费用预算、列支范围、相关业主分摊的费用、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的处置办法、专项维修工程的具体实施要求和措施、维修工程的施工方案等。
（二）由物业服务企业或相关业主组织召开业主大会决定住宅专项维修资金的使用方案。业主大会的决定应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签署确认同意才能生效，并在小区内公示不少于5天。
（三）由物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案，并与施工企业签订专项维修工程的施工合同。施工合同应当包括专项维修工程项目、价格、完成时间、工程安全责任、工程质量验收标准、组织工程质量验收的方式和程序，以及支付工程款项的划款方式、方法和要求等。
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向管理机构申请列支。
（五）管理机构审核同意后，按施工合同的约定向代管银行发出划转住宅专项维修资金的通知书。
（六）代管银行将所需住宅专项维修资金划转至维修工程的施工单位。
（七）管理机构如发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令其改正。
第十六条 业主大会成立后，需使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用建议和方案，使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目、费用预算、列支范围、相关业主分摊的费用、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法、专项维修工程的具体实施要求和措施、维修工程的施工方案等。
（二）由业主委员会组织召开业主大会决定住宅专项维修资金的使用方案。业主大会的决定应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签署确认同意才能生效，并在小区内公示不少于5天。
（三）由业主委员会委托物业服务企业组织实施维修方案，并与施工企业签订专项维修工程的施工合同。施工合同应当包括专项维修工程项目、价格、完成时间、工程安全责任、工程质量验收标准、组织工程质量验收的方式和程序，以及支付工程款项的划款方式、方法和要求等。
（四）业主委员会持有关材料，向管理机构申请列支。
（五）管理机构审核同意后，按施工合同的约定向代管银行发出划转住宅专项维修资金的通知书。
（六）代管银行将所需住宅专项维修资金划转至维修工程的施工单位。
（七）管理机构如发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令其改正。
第十七条　当业主大会同意使用住宅专项维修资金的决议生效时，物业服务企业或者相关业主、业主委员会应当持下列材料到管理机构备案和提出申请列支：
（一）住宅专项维修资金使用申请表（向管理机构索取或从市房地产行政主管部门的网站下载）；
（二）业主大会关于同意使用住宅专项维修资金的书面决议文件。书面决议文件应当载明具体维修工程项目、金额、相关业主分摊和相关业主投票同意签署确认等情况；
（三）相关业主签署确认同意的书面材料；
（四）住宅专项维修资金的使用方案、施工合同书、施工单位的工商登记证、施工企业资质证书、预结算书。
第十八条　管理机构收到上述材料后，在10个工作日内完成材料审核，并出具备案文件和根据施工合同书的约定办理有关划款手续。相关业主、业主委员会应当对该款项的使用履行监管职责。
第十九条　维修工程竣工验收合格后，物业服务企业或相关业主、业主委员会持下列材料报管理机构备案：
1．工程决算单；
2．维修和更新、改造工程的发票；
3．相关业主意见反馈表；
4．维修费用分摊明细表；
5．其他相关材料。
第二十条　物业服务企业、业主委员会或业主在日常的检查中，发现住宅（房屋）共用部位、共用设施及设备存在安全隐患或出现法律、法规、规章和相关强制性技术标准规定必须进行大、中修、更新和改造的或经消防、安监、技监、房屋安全鉴定等相关职能部门鉴定为危及房屋使用安全和公共安全等紧急情况，要求相关业主或业主委员会限期实施整改，但逾期不实施整改的，由属地区房地产行政主管部门会同街道办事处或社区居委会、乡镇人民政府组织代修，维修费用由相关业主共同承担，从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支，并将专项维修费用的列支情况向业主公告。
第二十一条 发生危及房屋使用安全和公共安全等紧急情况需要立即抢修时，物业服务企业、业主委员会或相关业主应迅速向相关职能部门报告，经相关职能部门确认需即时抢修的，及时向管理机构和属地区房地产行政主管部门报告有关情况，由相关职能部门立即组织抢修，其费用由相关业主共同承担，从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支，并将专项维修费用的列支情况向业主公告。完成抢修后，按照第二十二条的要求进行备案。
第二十二条 属地区房地产行政主管部门组织代修的，应按照以下程序办理：
（一）组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告。
（二）由属地区房地产行政主管部门会同街道办事处或社区居委会、乡镇人民政府组织代修，制定代修施工方案、施工合同书和住宅专项维修资金的使用方案。
（三）由属地区房地产行政主管部门委托具有相应资质的施工单位制作维修项目的工程预算，并经工程造价部门审定。
（四）属地区房地产行政主管部门向管理机构提出列支划转住宅专项维修资金的申请和备案。
（五）申请列支住宅专项维修资金应提交的材料：
1．属地区房地产行政主管部门组织代修的会议决定和代修施工方案。
2．相关专业部门对维修项目的鉴定报告。
3．住宅专项维修资金的使用方案，其内容应当载明具体维修工程项目、金额、相关业主分摊等情况。
4．施工合同书，其内容包括专项维修工程项目、价格、完成时间、工程安全责任、工程质量验收标准、组织工程质量验收的方式和程序，以及支付工程款项的划款方式、方法和要求等。
5．施工单位的工商登记证、施工企业资质证书、经工程造价部门审定的维修项目的工程预结算书等。
（六）管理机构收到上述材料后，在10个工作日内出具备案文件和根据施工合同书的约订办理有关划款手续。
第二十三条　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
本条第（一）、（二）、（三）款规定情形，因维修责任人之间发生费用支付争议而导致诉讼或仲裁，无法即时支付相关维修、修复、养护、更新和改造费用的，经业主大会决定，可以从住宅专项维修资金中先垫支。相关费用收回后，应当即时补充住宅专项维修资金。
第二十四条 商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（一）用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）用于房屋本体楼宇共用部位、共用设施设备的，由该楼宇房屋业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）用于二户或者二户以上住宅共用部位、共用设施设备的，由专属相关业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。
（四）在一幢住宅内，专属于一层住宅内全体业权人使用的住宅共用部位、共用设施设备的维修费用由该层住宅内的全体业权人按所拥有物业建筑面积的比例分摊。
（五）开发建设单位尚未售出的房屋应当依其占全部物业建筑面积的比例分摊。
第二十五条　按照国家的有关规定，住宅专项维修资金专户所产生的利息收入进行全额分配。每年的年初按照业主账户的累计积数计入到业主账户。

第四章 监 管
第二十六条　管理机构负责建立信息化管理系统，依法对住宅专项维修资金的归集、查询、使用等环节进行管理。
第二十七条 尚未交存住宅专项维修资金的房屋，由市房地产行政主管部门组织住宅专项维修资金清缴工作。市财政、规划、市政、工商、税务、行政执法部门及其他相关部门应当依法配合住宅专项维修资金的清缴工作。
（一）市房地产行政主管部门对市区内的商品住宅项目进行全面清理，对未按规定交存住宅专项维修资金的开发建设单位，应当责令限期交存；
（二）开发建设单位尚未按规定交存住宅专项维修资金的，应当补交首期住宅专项维修资金。逾期仍不交存的，市房地产行政主管部门视其情节的严重性，依法协助相关业主通过司法途径向开发建设单位追缴住宅专项维修资金，并暂缓办理开发建设单位房地产开发企业资质。
（三）对于已经办理房屋权属证书的业主，经多次督促催交仍拒不交存住宅专项维修资金的，由市房地产行政主管部门提请相关部门配合追缴，并适时在小区内予以公布，协助区域内的业主通过司法途径追缴。
第二十八条 管理机构和业主委员会，应每年至少一次与代管银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：
（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况。
（三）业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。
（四）其他有关专住宅项维修资金使用和管理的情况。
管理机构及业主、业主委员会对住宅专项维修资金账户变化情况有异议的，可以要求代管银行进行复核。
第二十九条 代管银行每年至少一次向管理机构、业主委员会报告住宅专项维修资金情况。
市房地产行政主管部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可要求代管银行进行复核。
代管银行负责建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十条 住宅专项维修资金的管理和使用，依法接受审计部门的审计监督。
第三十一条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算需执行财政部门的有关规定。
《住宅专项维修资金专用收据》的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受市财政部门的监督检查。
市财政部门负责加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第五章　法律责任
第三十二条 开发建设单位违反本实施细则的第十二条第四款规定，将房屋交付给购房者使用的，由开发建设单位负责交存购房人的住宅专项维修资金，并由市房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
第三十三条 开发建设单位如未按本实施细则的第二十四条规定分摊维修、更新和改造费用的，由市房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
第三十四条　开发建设单位、物业服务企业违反本实施细则规定，挪用住宅专项维修资金或将住宅专项维修资金用于其他用途的，由市房地产行政主管部门依法追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，处挪用金额两倍以下的罚款，并责令限期改正；逾期不改正的，情节严重的，依照《物业管理条例》第六十三条和《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条的规定，由办理企业资质证的行政主管部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第三十五条 任何单位和个人不得侵占、挪用住宅专项维修资金，不得以任何理由和形式，将住宅专项维修资金用于本实施细则第六条规定范围以外的用途。
业主委员会侵占、挪用住宅专项维修资金或将住宅专项维修资金用于其他用途的，由市房地产行政主管部门协助和指导相关的业主依法追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，责令限期改正，并通告全体业主；逾期不改正，情节严重，并造成经济损失的，责任人负责赔偿；构成犯罪的，依法追究直接责任人员的刑事责任。
管理机构违反本实施细则的规定，挪用住宅专项维修资金或者造成住宅专项维修资金损失的，市房地产行政主管部门依法追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
市房地产行政主管部门和市财政部门违反本实施细则的规定，挪用住宅专项维修资金的，按照《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条规定执行。
第三十六条 各市的住宅专项维修资金交存、使用和监管应参照本实施细则执行。
第三十七条 本实施细则由市房地产行政主管部门负责解释。
第三十八条　本实施细则自2010年1月1日起施行。