成都市物业管理区域秩序维护暂行规定

成都市物业管理协会关于印发《成都市物业管理区域秩序维护暂行规定》的通知

成物协〔2006〕10 号

各会员单位、协会各部门：

为进一步规范物业管理秩序维护行为,加强行业自律，提高我市物业管理区域公共秩序维护工作水平，构建文明、安全、和谐的物业管理区域，根据国务院《物业管理条例》、《企事业单位内部治安保卫条例》等相关法规政策规定，我会制定了《成都市物业管理区域秩序维护暂行规定》，现印发给你们，请遵照执行。执行中有什么问题，请及时与我会联系。

附：成都市物业管理区域秩序维护暂行规定

二OO六年八月十八日

附：成都市物业管理区域秩序维护暂行规定

第一条 为加强我市物业管理区域公共秩序维护工作，切实维护公民的合法权益和人身、财产安全，根据国务院《物业管理条例》和《企事业单位内部治安保卫条例》等有关规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条 在本市行政区域内从事物业管理区域秩序维护的，适用本规定。

第三条 本规定所称物业管理区域秩序维护（以下简称“秩序维护”），是指业主选聘物业管理企业，双方依据物业服务合同为维护物业管理区域内公共秩序而实施的防范性、服务性安全保卫活动。

第四条 本规定所称物业秩序维护员，是指受聘于物业管理企业，按有关规定、行业规范（标准）或物业管理企业规章制度，具体实施维护物业管理区域公共秩序的工作人员。

第五条 物业秩序维护员来源：

（一）从合法保安机构聘请的专业保安人员；

（二）退役、复员军人；

（三）城镇再就业人员；

（四）农村剩余劳动力转移人员；

（五）其他来源。

行业提倡物业管理企业从合法保安机构聘请专业保安人员，担任秩序维护任务。

第六条 物业秩序维护员应符合以下条件：

（一）初中以上文化程度；

（二）身体健康，品行端正，作风正派，具备执行行业服务规范（标准）的基本条件；

（三）具有完全民事行为能力，无精神病史；

（四）遵守法律法规规定，无违法犯罪记录；

（五）依法规定的其他条件。

第七条 市物业管理协会建立全市统一的物业管理区域秩序维护员名册（以下简称名册），并予以公告，供社会监督、选择。

申请成为名册成员的，应当参加全市统一的培训、考核；经考核合格的，由市物业管理协会纳入名册监督管理并出具名册证明。

名册证明是物业秩序维护员的执业证明之一，由本人保管和使用。

第八条 物业秩序维护员应积极配合房产管理部门和公安机关对物业秩序维护的指导和监督工作。

市物业管理协会建立物业秩序维护员执业信用档案，对其优良行为、不良行为报请市房产管理部门记入信用档案，予以公示；对表现优秀的物业秩序维护员，报请市房产管理部门纳入我市物业管理专业人才库统一管理。

物业秩序维护员执业信用档案作为物业管理企业及从业人员信用档案的组成部分。

第九条 物业管理企业选聘物业秩序维护员时，可核查拟聘人员在名册中的相关记载。

第十条 物业管理企业应当自聘用名册成员之日起30日内，持物业秩序维护员名册证明、身份证、照片、双方签订的物业秩序维护服务合同复印件等向市物业管理协会办理备案手续。

物业管理企业将物业管理区域内的物业秩序维护专项委托给合法保安机构的，物业管理企业持双方签订的物业秩序维护专项委托合同向市物业管理协会备案。

第十一条 物业秩序维护员因故离职的，物业管理企业应将物业秩序维护员服务期间的执业情况及离开原因，以书面形式报市物业管理协会、区（市）县片会。

第十二条 物业秩序维护员的着装、标识在本市行政区域内实行统一，不得着仿警服。

非合法保安机构监督管理的，不得称保安人员、穿着保安服装。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 第十三条 物业秩序维护员应当履行下列职责：

（一）严格执行行业服务规范和物业秩序维护员服务行为规范，维护业主在物业管理中的合法权益；

（二）协助业主、街道办事处、社区居委会、有关主管部门和公安机关，共同做好物业管理区域安全防范工作；

（三）向业主、使用人宣传安全防范、公共秩序维护等的法规政策和相关知识；

（四）落实防火、防盗、防爆、防破坏等治安防范措施，发现物业管理区域内存在治安隐患，应当迅速向有关行政管理部门报告，并采取临时防制措施； 天下房地产法律服务网编辑出版

（五）对发生在物业管理区域内的违法犯罪行为等立即采取措施予以制止，及时报告公安机关及有关部门，并保护现场和协助救助、调查，对现行违法犯罪嫌疑人应当扭送公安机关处理，预防、发现、制止影响物业管理区域公共秩序的行为；

（六）按规定做好物业管理区域内犬只管理的相关工作；

（七）实施物业服务合同约定的其它物业秩序维护服务。

第十四条 物业秩序维护员不得有下列行为：
（一）剥夺、限制公民人身自由；

（二）搜查他人携带物品或者扣押他人证件、财产；

（三）侮辱、殴打他人或者唆使殴打他人；

（四）阻碍国家机关工作人员依法执行公务；

（五）工作时间内为业主、使用人或本单位追索各类债务或者解决劳务纠纷；

（六）侵犯服务对象的商业秘密或个人隐私；

（七）擅离职守或酒后执勤；

（八）其他违反法律法规规章政策的行为。

第十五条 物业秩序维护员在受聘服务期内，经认定有下列情形之一的，由市物业管理协会注销其名册成员资格并记入其信用档案中：

（一） 不能执行行业服务规范，履行规定职责的；

（二）因服务失职，造成重大事故或严重不良影响的；

（三）利用服务条件，侵犯业主、使用人、物业管理企业等的合法权益的；

（四）对业主、使用人的投诉置之不理，经查证属实又不服从行政主管部门指导、监督的；

（五）一年内经查属实被业主、使用人投诉在5次以上或对同一事项重复投诉3次以上的；

（六）在受聘从事物业秩序维护服务合同期内，被媒体负面报道2次以上情况属实，影响重大的；

（七）其他应予注销名册成员的情形。

第十六条 物业秩序维护员被注销名册成员的，自注销之日起两年内，物业管理企业一般不得聘请其从事物业管理服务活动。

第十七条 物业管理企业应当履行下列物业秩序维护职责：

（一）接受物业管理相关主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）的指导、监督；

（二）按规定聘请物业秩序维护员，加强对物业秩序维护员的日常教育和管理；

（三）结合实际依法建立健全并落实物业管理区域内各项物业秩序维护管理制度，组织物业秩序维护员参加全市统一的专业培训；

（四）执行成都市物业管理区域公共安全防范指导意见；依据（前期）物业服务合同组织实施防火、防盗、防爆、防破坏等安全防范活动，定期开展安全防范演练；

（五）依法配置必要的安防器材，并依照（前期）物业服务合同对物业管理区域内配置的安防设施设备和器材进行检查、维护和保养，确保其完好有效；

设置有安全防范手段的，应当向物业所在地公安机关备案，接受其指导和监督；

（六）根据受聘提供物业服务的物业管理区域的实际情况，对无自动安防设施的物业管理区域出入口等重点部位，配备必要的物业秩序维护员；

（七）依法履行物业秩序维护服务中的报告、配合、劝阻和制止义务；

（八）定期在受聘提供物业服务的物业管理区域开展安全防范检查，及时发现并消除安全隐患；同时根据有关主管部门下达的整改要求，及时整改；

（九）按规定、约定协助搞好物业管理区域的消防管理工作；

（十）根据物业服务合同约定做好其它物业秩序维护服务。

第十八条 物业管理企业应当制定包括日常防范和应急预案在内的公共区域安全防范方案，其主要内容应当有：

（一） 公共区域安全防范的范围；

（二）公共区域安全防范的责任；

（三）公共区域安全防范的措施；

（四）公共区域安全防范的效果评估和检查考核。

第十九条 物业管理企业应当加强对物业的养护和维修，定期检查消除隐患；对公共区域安全防范的重点部位设置警示标识、可能引发人身伤亡事故的部位或场所要设置统一规范、文明礼貌、用语简明且醒目的警示标识，告示注意事项，明确禁止行为；并对下列部位强化防范措施：

（一）水景、亲水平台：标明水深，照明及线路应有防漏电装置。

（二）儿童娱乐设施、健身设备：由生产企业在醒目位置设置使用说明标牌，注明使用方法、生产企业名称，提供质保承诺和维修电话。

（三）假山、雕塑：标明禁止攀爬等行为。

（四）楼宇玻璃大门：有醒目的防撞条等防护措施及警示标识。

（五）电梯：设有安全使用和故障注意事项的标识，维修养护时应设置围护措施。

（六）电表箱、消防箱：保持箱体、插销、表具和器材完好，设置警示表识。

（七）水箱、水池：加盖或加门并上锁。

（八）窨井、化粪池：保持盖板完好，维修养护时应设置围护和警示标识。

（九）垃圾堆放：规定生活和建筑垃圾分类堆放，建筑垃圾实行袋装化。

（十）挖沟排管：标明施工期、设置围护和警示标识。

（十一）脚手架：确保稳固、警示标识明确、行人出入口有防护、底挡笆牢靠。

第二十条 物业管理企业对需业主、使用人自我检查防范的，应当予以告示，对雨蓬、花架、晾衣架、空调室外机架等部位和阳台搁置物、悬挂物等行为，进行安全警示。

第二十一条 物业管理企业应当根据实际情况的变化及时修订物业管理区域内的公共区域安全防范方案，对安全防范应急预案进行全面检查、调整完善，明确安全防范应急处理程序。

第二十二条 物业管理企业应当组建安全应急防范抢险预备队伍，每年组织开展安全防范知识培训和对突发事件处理的实战演练，并结合所在物业管理区域实际，配备常用应急抢险器材，平时加强检查和补充，防止失效。

第二十三条 物业管理企业应当加强对公共区域安全防范重点部位的日常巡查，发现问题及时整改，不留隐患。

第二十四条 市物业管理协会对物业管理企业未能履行（前期）物业服务合同导致业主人身、财产安全受到损害的，在给予及时通报批评的同时，报请主管部门予以不良行为记入其信用档案中。

市物业管理协会可定期会同有关部门组织力量加强对物业管理区域安全防范工作的检查和指导，对发现的安全隐患加强督促，限时整改。

第二十五条 本规定由市物业管理协会解释。

第二十六条 本规定自2006年9月1日起施行。