中卫市住宅专项维修资金管理办法

中卫市人民政府关于印发中卫市住宅专项维修资金管理办法的通知

各县人民政府，沙坡头区工作办公室，市政府各部门、直属机构：
　　《中卫市住宅专项维修资金管理办法》已经市人民政府第29次常务会议研究通过，现予以印发，望认真遵照执行。

二00八年九月二十六日

中卫市住宅专项维修资金管理办法

第一章　总则

　　第一条　为了规范住宅专项维修资金的交存、使用和管理，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《国务院物业管理条例》、《建设部、财政部住宅专项维修资金管理办法》等规定，结合中卫市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区域内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

　　第三条　本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于商品住宅、售后公有住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
　　本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第四条　住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。

第二章　交存

　　第五条　下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
　　（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。
　　（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
　　前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

　　第六条　建设行政主管部门应当委托商业银行作为本市（县）住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户。

　　第七条　接受委托开设专项维修资金专户的银行应当与建设行政主管部门签订资金监管协议，并符合以下要求：
　　（一）开立的住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
　　（二）建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
　　（三）建立住宅专项维修资金收取、使用、分摊、过户等资金管理制度。

　　第八条　商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金按下列标准交存：
　　无电梯的住宅每平方米建筑面积15元；有电梯的住宅每平方米建筑面积18元；非住宅每平方米建筑面积20元。
　　建设行政主管部门应当根据本地区情况合理确定、及时公布住宅专项维修资金的首期交存数额，并适时调整。

　　第九条　出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
　　（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
　　（二）售房单位按照无电梯住宅售房款的20%、有电梯住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

　　第十条　物业管理区域内的物业服务用房、公用设施设备间、设备架空层、按规划配建的非机动车车库（棚）、建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺全体业主所有的配套房屋不交住宅专项维修资金。
　　物业管理区域内，不属全体业主所有的车库等其他非住宅物业的所有人应当按本办法第八条规定，依据产权证上登记的建筑面积交存住宅专项维修资金，并以户门号或车位号设分户帐。
　　房地产开发项目办理权属初始登记时，开发建设单位未售出的物业，由开发建设单位按相应的标准交存。

　　第十一条　住宅专项维修资金应当按以下程序及时限交存：
　　（一）商品房购房人与开发建设单位签订商品房买卖合同后，购房人应将首期专项维修资金足额存入专户。具体程序如下：
　　1、房屋竣工交付使用时，由所在地建设行政主管部门给购房人出具《住宅专项维修资金交存通知单》。
　　2、购房人持交存通知单到指定银行交存住宅专项维修资金。
　　（二）已售公有住房的业主应当在办理房改手续前，将首期住宅专项维修资金存入专户或者交由售房单位存入专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入专户。

　　第十二条　业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金属于售房单位所有。

　　第十三条　业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金由建设行政主管部门负责代管。
　　业主大会成立后，决定自行管理专项维修资金的， 应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行。接受委托的商业银行应当符合本办法第七条的规定。
　　业主大会决定委托建设行政主管部门管理住宅专项维修资金账目的，建设行政主管部门应在专项维修资金账户下为业主大会开设专户，将已缴纳的专项维修资金全额转入该账户，由业主大会管理。

　　第十四条　业主大会在银行开立住宅专项维修资金专户后，业主委员会应当书面通知建设行政主管部门。建设行政主管部门应当在收到业主委员会通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

　　第十五条　业主的住宅专项维修资金分户帐面余额不足首期住宅专项维修资金的30%时，应当及时续交首期规定的标准。
　　住宅专项维修资金续交的标准和方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，业主委员会具体负责实施。
　　未成立业主大会的，住宅专项维修资金续交标准按当年度市建设行政主管部门公布的标准执行，业主应当将续交的住宅专项维修资金交存到专户管理银行。

　　第十六条　本办法实施前，商品房和公有出售住房未建立专项维修资金的，购买人和公有住房售房单位应当按申请年度公布执行的交存标准补交住宅专项维修资金。

第三章　使用

　　第十七条　使用住宅专项维修资金应当满足以下条件：
　　（一）物业共用部位、共用设施设备保修期满后。
　　（二）列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用。

　　第十八条　使用住宅专项维修资金的，应当分别从列支范围内具有共有关系的业主帐户中，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊列支。

　　第十九条　住宅专项维修资金划转至业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
　　（一）物业服务企业、房屋管理单位或相关业主根据维修和更新、改造项目提出使用建议，在所涉及业主的公共活动区域公示7日。
　　（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。
　　（三）物业服务企业、房屋管理单位或相关业主按使用建议组织实施；需要对使用建议的必要性及费用预算进行鉴定的，应当委托专业机构鉴定并出具鉴定报告，鉴定费用计入本次使用成本。
　　（四）物业服务企业、房屋管理单位或相关业主持下列资料向建设行政主管部门申请列支：
　　1、资金支用申请及付款进度。
　　2、相关业主出具的书面确认证明（经鉴定的，应提供专业机构鉴定报告）。
　　3、专项维修资金列支范围的业主名册。
　　（五）经财政部门审核，建设行政主管部门审批后，按申请额度的30%-50%，通知专户管理银行向维修单位划转。
　　（六）工程竣工验收合格后，申请人持下列资料到建设行政主管部门办理资金结算手续，通知专户管理银行划转所需资金的剩余部分：
　　1、施工承包合同。
　　2、经审定的工程（预）决算书。
　　3、工程发票。
　　4、业主委员会或相关业主代表验收合格证明。

　　第二十条　住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
　　（一）物业管理单位按年度或项目提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。
　　（二）业主委员会在物业区域内公示使用方案，并经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。
　　（三）物业管理单位按照使用方案向业主委员会申请列支。
　　（四）业主委员会持资金预支备案表、施工合同、维修费用分摊明细表报建设行政主管部门进行预支备案。建设行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。
　　（五）业主委员会查验相关材料后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。
　　（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　第二十一条　住宅专项维修资金余额不足支付维修工程款时，差额部分由业主大会或相关业主提出分摊方案。

　　第二十二条　发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
　　（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第十九条第四项、第五项、第六项的规定办理。
　　（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十条第三项、第四项、第五项的规定办理。
　　发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，建设行政主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

　　第二十三条　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
　　（一）依法应当由开发建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。
　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。
　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。
　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第二十四条　下列资金应当转入住宅专项维修资金专户滚存使用：
　　（一）住宅专项维修资金的存储利息。
　　（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益。
　　（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外。
　　（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

　　第二十五条　代管住宅专项维修资金期间发生的资金管理系统运行维护费用及管理费用，应编报预算，经财政部门审批核定后，从住宅专项维修资金中列支。

第四章　监督管理

　　第二十六条　业主转让房屋时，该房屋节余的住宅专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户，受让人应当持住宅专项维修资金过户协议、房屋权属证书、身份证等办理更名手续。原业主未交纳住宅专项维修资金的，应当按物业交付当年规定标准补交。

　　第二十七条　因拆迁、自然灾害或其他原因致使房屋灭失的，住宅专项维修资金按帐面余额退还给业主。

　　第二十八条　建设行政主管部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
　　（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。
　　（二）发生列支的项目、费用和分摊情况。
　　（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。
　　（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
　　业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

　　第二十九条　市建设行政主管部门会同市财政部门负责沙坡头区住宅专项维修资金的管理。
　　中宁县、海原县建设行政主管部门会同财政部门参照本办法，负责本行政区域内住宅专项维修资金的管理。
　　建设行政主管部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
　　住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计、监察部门的审计、监督和监察，财务管理和会计核算应当执行财政部的有关规定。

第五章　法律责任

　　第三十条　售房单位有下列行为之一的，由财政部门会同建设行政主管部门责令限期改正：
　　（一）未按本办法第八条、第九条规定交存住宅专项维修资金的。
　　（二）违反本办法第十一条规定将房屋交付买受人的。
　　（三）未按本办法第十八条规定分摊维修、更新和改造费用的。

　　第三十一条　开发建设单位未按本办法第十八条规定分摊维修、更新和改造费用的，由建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

　　第三十二条　违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由建设行政主管部门追回挪用资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
　　物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　建设行政主管部门禁止抵押、质押住宅专项维修资金。挪用住宅专项维修资金的，由上级人民政府责成有关部门追回挪用资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十三条　建设行政主管部门违反本办法第二十四条规定的，由市人民政府责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　财政部门违反本办法第二十四条规定的，由市人民政府责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　业主大会违反本办法第二十四条规定的，由市建设行政主管部门责令改正。

　　第三十四条　对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

　　第三十五条　市建设行政主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十六条　本办法自2008年10月1日起施行。