南通市物业服务收费管理实施细则

第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》、“江苏省物价局、建设厅关于印发《江苏省物业服务收费管理办法》的通知”（苏价服[2004]383号）、“市政府办公室关于转发《南通市物业收费管理办法》的通知”（通政办发[2001]213号）的有关规定，制定本实施细则。

第二条 本细则适用于我市行政区域内符合国家物业管理资质要求的物业管理企业,对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

第三条 市、县（市）、区价格主管部门是本行政区域内物业收费的主管部门，会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和管理工作。

第四条 本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等向业主收取的服务费用。

第五条 物业服务收费包括公共性服务收费和代收代办费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

1、多层无电梯普通住宅物业服务收费（含前期物业服务收费）实行政府指导价；

2、办公房、厂房、经营性用房、其它住宅、代收代办费、特约服务费等物业服务收费实行市场调节价；

3、住宅的顶层阁楼、底层车库暂不收取物业服务费，但底层车库如果用于经营，可按经营性用房收取物业服务费。

第六条 南通市区（崇川区、港闸区、经济技术开发区）多层无电梯普通住宅物业服务收费基准价如下（按建筑面积收费）：

五级0.50元/平方米·月、 四级0.40元/平方米·月、

三级0.30元/平方米·月、 二级0.20元/平方米·月、

一级0.10元/平方米·月。

凡荣获国家、省、市物业管理优秀小区，收费标准可适当上浮，浮动幅度不超过10%，由物业服务单位与业主委员会协商确定，并在物业服务合同中约定并公示。

第七条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，实行优质优价、按质论价，其收费等级与服务内容见附件。

第八条 多层无电梯普通住宅的前期物业服务收费标准，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门核准。物业管理企业或建设单位在核准的政府指导价范围内，在前期物业管理协议或买卖（租赁）合同中，与物业买受人约定具体的收费标准，并同时约定物业服务内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式，选择前期物业管理企业。凡以招投标方式确定的物业服务收费标准，必须在政府指导价范围内，由中标企业报当地价格主管部门备案。

已成立业主委员会的住宅小区，多层无电梯普通住宅的物业服务收费，在政府指导价范围内，由业主委员会与物业管理企业协商议定收费标准、浮动幅度和服务内容，在物业服务合同中约定并公示，报当地价格主管部门备案。对特困户和低保户物业服务收费酌情给予优惠，由物业服务单位与业主委员会协商确定。

第九条 实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，物业服务费应低于规定标准收取，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

第十条 实行市场调节价的物业服务收费标准，未成立业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人在物业服务合同中约定。已成立业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后，与物业管理企业在物业服务合同中约定并公示，报当地价格主管部门备案。

价格主管部门、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价物业服务收费行为的引导和规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。

第十一条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由开发建设单位全额交纳。业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，其物业服务费用由业主按约定标准的70%交纳。物业出租或以其他方式交他人使用的，其物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。

第十二条　物业服务费用构成：

（一）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施日常维护保养费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）物业管理企业办公费用；

（七）物业管理企业固定资产折旧费用；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主大会同意的其它费用；

（十）合理利润；

（十一）法定税费。

其中，多层无电梯普通住宅物业服务费合理利润不超过8%。

第十三条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定；业主委员会尚未成立的，由业主与物业管理企业协商确定。

第十四条　物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。

第十五条　物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其它他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。

第十六条 各级价格主管部门在制定或调整本行政区域内多层无电梯普通住宅物业服务收费标准的总体水平时，应依法举行价格听证会，听取业主、物业使用人和物业管理企业的意见。

第十七条 物业管理企业不得擅自向业主、物业使用人收取一年以上押金、保证金等费用。

第十八条　物业服务收费实行明码标价，收费项目、收费标准、收费办法、服务内容应在经营场所或服务地点醒目位置公布，并定期向业主、物业使用人公布物业小区经营性设施营业收益和公共维修基金的支出情况，接受业主委员会、业主、物业使用人和有关部门的监督检查。

第十九条　物业管理企业应完善内部财务管理制度，定期公布财务状况，接受监督。物业管理企业或业主委员会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费用的收支情况进行审计。

第二十条　业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。凡违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；限期内仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。

物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。

第二十一条　各级政府价格主管部门和物业管理行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第二十二条　各县（市）可依据本细则制定具体实施意见。

第二十三条　本细则由南通市物价局负责解释。

第二十四条　本细则自2005年9月1日起执行，原南通市物价局、南通市房产管理局“关于印发《南通市普通住宅区物业管理服务等级收费实施细则》的通知”（通价房[2001]342号）、《南通市普通住宅区物业管理服务等级收费与服务标准评分细则》（通价房[2001]343号）同时废止。