（徐政发〔2007〕115号）
各县（市）、区人民政府，徐州经济开发区管委会，市各委、办、局（公司），市各直属单位：
为贯彻落实市政府《关于进一步加强社区建设的意见（试行）》（徐政发〔2007〕27号）文件精神，切实做好老居民小区管理工作，不断提高人民群众居住质量和生活水平，现就在老居民小区经整治后推行社区准物业管理工作通知如下：
一、充分认识做好老居民小区推行社区准物业管理工作的重要性和紧迫性。
老居民小区由于建设年代较早，原规划设计标准较低，普遍存在排水不畅、道路失修、设施不全、私搭乱建严重、小区环境脏乱差等现象，居民反映强烈，迫切要求加大整治力度，巩固整治成果，实现长效管理。为此，在借鉴外地的经验基础上，结合我市实际，对整治后的老居民小区推行社区准物业管理。这是一项为民办实事、办好事的民心工程，有利于巩固老居民小区整治成果，有利于提高老居民小区的生活质量，有利于和谐社会的建设。各区政府、市各有关部门要站在以人为本的高度，充分认识老居民小区推行社区准物业管理的重要性和紧迫性，各负其责，密切配合，全力做好这项工作。
二、实施社区准物业管理的方法和模式
实施社区准物业管理要按照“属地管理，分类指导，条块结合，以块为主”的原则，由各办事处组建企业性质的社区物业服务中心，对辖区内整治后的老居民小区实施“准物业管理”。具体要求如下：
（一）各辖区政府牵头，各街道办事处因地制宜设置老小区物业服务中心。规模大、具备条件的可单独设置；规模小不宜单独设置的，由办事处牵头成立1-2个社区物业服务中心，对辖区内的老居民小区实施管理，并按照市场要求竞争提供服务。
（二）社区物业服务中心按股份制企业要求进行工商注册，按《公司法》的要求，自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展，并给予三年的过渡期，三年后达到物管企业标准的，过渡为正式物管公司，不合资质要求的予以淘汰。
（三）街道办事处、区房管处按照国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等法规政策的要求，共同指导老居民小区依法召开业主大会，成立业主委员会，区房管处负责依法备案。业主委员会代表全体业主与社区物业服务中心签订物业委托服务合同，原则上就小区内的卫生保洁、安全秩序、绿化养护、基础设施的日常维修管理、下水道疏通和化粪池清理等五个方面进行服务，同时明确服务内容、服务标准、收费标准和违约责任等。
（四）社区物业服务中心在街道居委会的领导下，在业主委员会的监督下开展工作，业务上接受区房管处的指导，由街道居委会、业主委员会制定物业管理工作目标任务及考核评分细则，依据细则按月组织考评，进行半年小结、全年总结。
（五）社区物业服务中心人员工资从物业管理服务费中支出，服务费要经市物价局批准，按每月每平方米建筑面积015元左右的标准收费。
（六）在老居民小区整治过程中，依据《江苏省物业管理条例》的要求，按小区总建设面积3-‰的比例建设物业管理服务用房，为社区物业服务中心和业主委员会办公所用，同时配备必要的传达室。
（七）市政府对各区政府推行老小区准物业管理工作实行以“以奖代补”政策，即对实行准物业管理的每个小区奖励5万元，用以购置设备。购置的固定资产属全体业主所有，服务中心撤出小区时，不得带走或损坏，移交给下一个管理部门。奖励考核工作由市房管局具体负责实施，在老小区整治合格后奖励，一年后复检；复检不合格的，每个小区罚区政府5万元。市房管局与各区签订“以奖代补”协议，市财政局予以鉴证。
（八）按照先易后难原则，今年先选择个整治后的老居民小区实行准物业管理试点，所需0万元费用从今年市政府小区整治剩余经费中支出，以后市政府根据小区整治状况，每年搞一批，逐步推广到全市。
三、强化老居民小区准物业管理工作的组织领导
为加强这项工作的组织领导，市政府成立老居民小区推行社区准物业管理工作领导小组，由分管市长任组长，各区和市有关部门负责同志为成员。各相关部门要认真履行职责，密切协调配合，强化监督检查。市房管局在试点的基础上，负责具体指导准物业管理工作的开展；规划局负责老居民小区违章建筑的界定、物业管理服务用房和门卫传达室的规划定点工作；市容与行政执法局负责拆除老居民小区内的违章建筑，查处社区物业服务中心违法违规行为；物价局负责按低于普通住宅小区物业服务费的标准，制订社区物业服务中心的服务收费指导价；民政局负责对社区居委会进行监督指导；公安局负责小区内综合治安治理防范，保障居民的人身和财产安全；财政局负责老居民小区推行准物业管理的财政补助工作；徐州工商局负责办理新设立社区物业服务中心工商营业执照。各区也要成立相应的组织机构，明确工作目标和责任分工，确保此项工作顺利开展。
2007年8月9日
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