关于印发重庆市渝北区物业专项维修资金管理暂行办法的通知

渝北府发〔2007〕93号

重庆市渝北区人民政府

关于印发重庆市渝北区物业专项维修资金管理暂行办法的通知

各镇人民政府，区政府各部门，各街道办事处，各园区（风景区）管委会，有关单位：

《重庆市渝北区物业专项维修资金管理暂行办法》已经2007年8月13日区第十六届人民政府第11次常务会议审议通过，现予以印发，请遵照执行。

二○○七年八月十七日

重庆市渝北区物业专项维修资金管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了加强我区物业专项维修资金管理，保障物业正常维修、更新和改造，维护物业专项维修资金所有人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》、建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等法律、法规，结合本区实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本区行政区域内物业专项维修资金的交存、管理、使用和监督。

本办法所称物业专项维修资金，是指业主交存的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。业主交存的物业专项维修资金属业主所有。

本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、大门、门厅、楼梯间、走廊通道及共用设施设备专用房屋及构筑物。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的上下水表前管道、落水管、暖气线路、水箱、加压水泵、阀门、应急发电机、电梯、共用天线、闭路电视共用设施、线路、户门外供电线路及设备、安全防卫设施设备出户外的线路及设备、户外照明、锅炉、煤气、天然气表前的户外管线、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、不收费的游泳池、雨污水井、化粪池、非经营性的停车场、车库、不收费的公益性文化体育设施、会所等。

第三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法规定交存物业专项维修资金。

纯非住宅物业参照住宅物业交存物业专项维修资金。

第四条 物业专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。

第五条 区房产行政主管部门负责指导本区行政区域内物业专项维修资金的管理工作，区物业专项维修资金管理中心负责具体的归集、运作和代管工作，并建立物业专项维修资金明细帐，记载个人物业专项维修资金的缴存、使用等情况。

第二章 交 存

第六条 首次物业专项维修资金，业主应按区房产行政主管部门核定的标准，按购房建筑面积缴交首期物业专项维修资金。物业专项维修资金由业主直接向区物业专项维修资金管理中心交存，也可委托开发商（建设单位）代收代缴。

第七条 首次物业专项维修资金，预售商品房和现房由业主在办理房屋预售合同登记和现房合同登记时向区物业专项维修资金管理中心交存。建设单位未售出物业，其首次物业专项维修资金，由开发商在办理总证时向区物业专项维修资金管理中心交存。

违反前款规定，业主未交存物业专项维修资金的，区房产行政主管部门不予办理合同登记。

第八条 区房产行政主管部门收取物业专项维修资金，应当向交存人出具财政部门统一监制的物业专项维修资金专用票据。

第九条 一幢房屋的物业专项维修资金余额不足一次性使用或低于首次交存的物业专项维修资金30％时，该幢房屋的业主应当续筹物业专项维修资金。业主续筹物业专项维修资金有困难的，经所在单位证明，可由业主及其配偶申请提取其个人住房公积金进行续筹。

利用物业公用部位、公用设施设备进行经营的，业主税后所得纯收益应当主要用于补充物业专项维修资金，业主大会另有决定的除外。

物业共用设施设备报废后回收的残值，统一纳入物业专项维修资金。

物业专项维修资金续筹的标准和方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。

第三章 管 理

第十条 业主交存的物业专项维修资金，由区物业专项维修资金管理中心进行代管，在物业专项维修资金专户中以物业管理区域为单位设立账户，并按幢、按户设置明细账目。

物业专项维修资金应当自存入专户之日起按幢设帐，按户核算，结息到户。

第十一条 业主大会成立后，业主委员会应当到区物业专项维修资金管理中心查询所在物业管理区域内交存物业专项维修资金的业主名单和金额，并在物业管理区域内公示。

业主未交存物业专项维修资金的，业主委员会应当督促其交存。逾期仍未交存的，业主委员会可以向人民法院起诉。

第十二条 在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将物业专项维修资金用于购买一级市场国债，用物业专项维修资金购买的国家债券按实际支付的金额计价入帐。

购买的国家债券应视同货币资金妥善保管，确保帐实相符。物业专项维修资金购买国债的增值部分，扣除财政部门核定的管理费用外，应当纳入物业专项维修资金，在物业管理区域内统筹使用。

禁止任何单位和个人挪用物业专项维修资金及增值部分。

第十三条 物业因拆迁或者其他原因灭失的，区房产行政主管部门应当督促区物业专项维修资金管理中心将业主交存的物业专项维修资金账面余额返还业主。

第四章 使 用

第十四条 物业专项维修资金的使用，应当遵循程序规范、公开透明、权利与义务相一致的原则。

第十五条 物业专项维修资金的使用范围包括：

（一）物业共用部位维修工程

1、主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的；

2、户外墙面损坏需要重新进行防水或者保温层施工的；

3、整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30％以上，需要修缮的；

4、整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等破损需要整体修缮的；

5、经业主大会或者相关业主2/3以上同意使用物业专项维修资金的其他维修工程。

（二）物业共用设施设备维修、更新、改造工程

1、物业管理区域内路面破损30％以上，需要整体修复的；

2、整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的；

3、智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件的；

4、电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件的；

5、二次供水及消防水泵等损坏，需要更新、改造的；

6、物业管理区域内的围墙、大门等损坏，需要整体修缮、更新的；

7、水、电、气的“一户一表”改造工程，其改造费用由收取的物业专项维修资金支付表前的改造费用，表后部分的改造费用由业主自行承担；

8、经业主大会或者相关业主2/3以上同意使用物业专项维修资金的其他维修、更新和改造工程。

第十六条 物业管理的下列费用，按照下列规定承担，不得从物业专项维修资金中列支：

（一）根据物业管理服务合同，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业管理企业从业主缴纳的物业服务费中支出；

（二）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担；

（三）物业管理区域内总表前的供水、供电、供气的相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担；

（四）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

第十七条 使用物业专项维修资金应当遵循下列程序：

（一）实施物业管理并已经成立业主大会，对全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经业主大会通过并公示7天，在公示期间无1/3以上（含1/3）业主实名反对的，报区物业专项维修资金管理中心按规定程序审批；对部分业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经具有共有关系的业主2/3以上通过并公示7天，在公示期间无1/3以上（含1/3）业主实名反对的，报区物业专项维修资金管理中心按规定程序审批。

（二）实施物业管理但尚未成立业主大会的，由物业管理企业按照年度提出物业专项维修资金使用计划，并由所在地街道办事处、居委会组织业主代表共同商议初步审定通过后，在物业管理区域内显著位置公示7天，在公示期间无1/3以上（含1/3）业主实名反对的，报区物业专项维修资金管理中心按规定程序审批。

（三）未实施物业管理也没有物业管理单位的，可由1/10以上对共有部位、共有设施设备具有共有关系的业主联名向所在地居委会提出物业专项维修资金使用计划，并由所在地街道办事处、居委会组织业主代表共同商议初步审定通过后，在物业管理区域内显著位置公示7天，在公示期间无1/3以上（含1/3）业主实名反对的，报区物业专项维修资金管理中心按规定程序审批。

第十八条 发生危及物业安全以及影响物业正常使用等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，由业主委员会或物业管理企业提出物业专项维修资金使用方案，经街道办事处、社区居委会审核同意后，报区物业专项维修资金管理中心按规定程序办理，再按照第十七条程序补办有关手续。

第十九条 物业维修、更新和改造费用按照下列规定列支：

（一）用于物业管理区域内共用设施设备维修、更新和改造的，由全体业主按照其所有的物业建筑面积比例承担，并从业主交存的物业专项维修资金中列支；

（二）用于整幢楼或者单元本体共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的，由整幢楼或者单元业主按照其所有的物业建筑面积比例承担，并从业主交存的物业专项维修资金中列支。

第二十条 使用物业专项维修资金，应当向区物业专项维修资金管理中心提供下列材料：

（一）物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造项目的申请表（需经物业所在地居民委员会盖章认可）；

（二）物业维修工程项目预算及方案；

（三）维修资金使用业主签名申请（需经2/3以上业主通过）；

（四）物业管理服务合同；

（五）物业管理资质证书；

（六）使用维修资金的公示（由辖区居委会负责进行公示7天）；

（七）工程项目决算书和业委会出具的工程项目完工证明（未成立业委会的由业主代表和居委会出具）；

（八）发票原件和复印件。

第二十一条 使用物业专项维修资金的维修、更新和改造工程竣工后，应当依法组织工程竣工验收，经验收合格后方可交付使用。

第二十二条 成立渝北区物业专项维修资金管理委员会，由分管副区长任主任，区监察局、区房管局、区财政局、区审计局等有关单位负责人为成员。物业专项维修资金管理委员会负责物业专项维修资金交存、管理、使用、审批等环节的监督管理工作，保障物业专项维修资金的安全，维护物业专项维修资金所有者的合法权益。一次性动用物业专项维修资金额度在10万元以下（含10万元）的，由区房产行政主管部门审定；一次性动用物业专项维修资金额度在10万元以上、100万元以下（含100万元）的，由物业专项维修资金管理委员会集体审定；一次性动用物业专项维修资金额度在100万元以上的，由物业专项维修资金管理委员会集体核审后提交区政府常务会议审定。