荆州市物业管理招投标管理实施办法

第一章 总 则

第一条 为了规范我市的物业管理市场活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理市场的“公开、公平、公正”竞争，达到确保物业管理质量和提高管理效益的目的。根据国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和《荆州市物业管理办法》的有关规定，特制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内，选聘物业管理企业实施物业管理而进行的招投标活动。

第三条 物业管理的招投标，应当遵循“公开、公平、公正、等价、有偿、诚信”的原则。

第四条 同一物业管理区域内住宅及非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘一个具有相应资质的物业管理企业，投标人不得少于3个。投标人少于3个或者同一物业管理区域内的城区普通住宅规模在3万平方米以下、非住宅规模在5千平方米以下;县级市普通住宅规模2万平方米以下、县城普通住宅规模1万平方米以下的，经市物业行政管理部门和县(市)房产行政主管部门批准，可以采用协议或选聘具有相应资质的物业管理企业。

政府提倡和鼓励其它物业的建设单位和业主大会通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

第五条 荆州市房产管理局负责全市物业管理招投标活动的监督管理。

县(市)房产管理局负责本辖区内招投标活动的指导监督。

第六条 任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。

第二章 招 标

第七条 本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织。

招标人进行招标时应先到物业行政主管部门申请并接受指导，由物业招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥具有物业管理资格的投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与物业管理项目实际要求过高的资格要求。

第八条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

招标人采取公开招标方式的，应通过报刊、广播、电视等方式发布招标公告，并同时在物业管理网上发布免费招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的，应当向5个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第九条 招标人可以委托依法设立的招标代理机构(以下统称招标人)办理招标事宜，有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。

承担物业管理招标业务的代理机构应当到市房产管理局备案。

第十条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容：

(一)招标人和委托代理机构情况，包括名称、地址、资格、联系方式等;

(二)招标项目基本情况，包括物业名称、四至范围、物业类型、房屋结构、管理面积、设施设备和环境及物业管理服务用房配置等;

(三)物业管理服务内容及标准;

(四)投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容及份数等;

(五)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等;

(六)评标标准和评标方法;

(七)物业管理服务合同的签订说明;

(八)要求交纳的投标保证金额度;

(九)投标、开标、评标、定标等活动的日程安排;

(十)法律、法规和规章规定的其他内容及其他事项的说明。

第十一条 招标人必须在发布公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料，报市房产管理局备案：

(一)招标公告或者招标邀请书;

(二)招标文件;

(三)新建项目需提供建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划详图;

(四)重新选聘物业管理企业的物业管理项目需提供原物业管理服务合同;

(五)法律、法规和规章规定的其他材料;

招标文件不得有违反法律、法规和规章的规定。

第十二条 招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或招标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

资格预审文件一般应当包括下列内容：

(一)预审申请书格式和申请人须知;

(二)申请投标物业管理企业的资质等级证书，营业执照;

(三)主要管理业绩的证明材料，技术装备和财务状况;

(四)拟派出项目负责人和主要管理人员的简历、资格和业绩等证明材料。

第十三条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人超过10家时，可以由招标人从中选择(抽签)不少于5家资格预审合格的投标申请人。

第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理时间，公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十五条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十七条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标的其它情况。

招标人设有标底的，必须在发出招标文件的当日对标底进行密封封存，不得有任何泄漏。

第十八条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第十九条 通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限，完成物业管理招标投标工作：

(一)新建现售商品房项目应当在销售备案前30日完成;

(二)预售商品房项目应当在取得荆州市商品房预售许可证之前完成;

(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成;

(四)重新选聘物业管理企业的物业管理项目应当在物业管理服务合同届满或解除合同前完成。

第三章 投 标

第二十条 本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。

投标人应当具有企业法人资格和相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。

第二十一条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

第二十二条 投标人应按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应当包括以下内容：

(一)投标函，包括物业管理服务费、管理目标及其他承诺等;

(二)服务的内容和标准及检查方法;

(三)各主要工作环节运行程序;

(四)人员配备情况，包括该项目所设岗位和人数，物业管理项目负责人和主要管理人员的岗位资格、技术职称证书及简历;

(五)物业管理所需设备的配置和提供方式;

(六)项目收支预算和各项收费标准报价;

(七)物业管理的有关制度;

(八)投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明;

(九)招标文件要求提供的其他材料。

第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

第二十四条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第二十五条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

禁止投标人以向招标人或者评标成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章 开标、评标和中标

第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第二十七条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

投标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第二十八条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表二人和物业管理方面的专家不少于五人(含五人)组成，物业管理专家成员应为单数。

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

第二十九条 招标人应当在招标文件确定的开标日期届满前两个工作日，到市房产管理局申请从已建立的物业管理专家名册中抽取评标委员会专家成员。

评标委员会专家成员的抽取应在市房产管理局工作人员的监督下由招标人随机抽取，抽取的评标委员会专家成员不得少于五人(含五人)，并同时按顺序抽取二名后备委员会专家成员。

已抽取的评标委员会专家成员因故不能参加评标活动的，可依序从已抽取后备专家成员中予以补充。

第三十条 评标方法一般应采取综合评估法。

评标委员会应当根据招标文件确定的评标方法，在开标之日前两日内制定具体评分标准，拟定“综合评分表”，主要内容一般包括：

(一)技术部分：服务内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、项目收支预算和各项收费标准报价、物业管理的有关制度。

(二)商务部分：物业管理服务费、特约服务费和其他委托代理服务的费用;

(三)资信部分：投标人资质等级、信誉、管理业绩、项目主要管理人员业绩等;

(四)现场答辩等情况。

评分

标准应当按照前款“综合评分表”规定的内容，采取百分制的方法，合理确定各项内容的比重和分值。

综合评分表可按照市房产管理局制定的示范文本制定。

第三十一条 评标委员会专家成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，客观公正地进行评标，遵守评标工作纪律，对投标文件进行独立评审，提出评审意见，不受任何单位或个人的干预。

评标委员会专家成员和参加评标活动的工作人员与投标人有利害关系的应当主动回避，不得与投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触、透露对评标文件的评审和比较，中标候选人的推荐情况以及评标的有关的其他情况，不得收受投标人及其他利害关系人的财物或者其他好处。

前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会专家成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第三十二条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得有超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第三十三条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据投标书评分及现场答辩等情况进行综合评标。

第三十四条 评标中除了现场答辩部分外，应当在保密的情况下进行并遵守下列规定：

(一)评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见，承担个人责任;

(二)评审投标文件工作必须在封闭环境下进行。评委不得外出，不准会客，不准使用任何通讯工具与外界联系;

(三)评委独立评审投标书，不准互相串联，议论有关标书的内容;

(四)评委必须严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较评分;

(五)评委将评审结果签字确认密封后，交工作人员。

第三十五条 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

第三十六条 开标时，有下列情况之一的视为无效投标书：

(一)标书未密封和未用白纸条贴并未加盖齐缝印章的;

(二)标书未按规定的时间、地点送达的;

(三)未按规定格式填写、内容不全或关键字迹无法辩认的;

(四)标书情况汇总表经涂改后未在涂改处加盖出标人印鉴的。

(五)招标文件要求提交投标保证金，但在开标前没有递交投标保证金的;

(六)投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或两个或多个报价的，(按招标文件规定提交备选投标方案的除外);

(七)投标人名称或组织机构与资格不一致的;

(八)联合体投标未附联合体各方共同投标协议的。

第三十七条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：

(一)评标的基本情况和有关数据表;

(二)评标委员会成员名单;

(三)开标记录;

(四)符合要求的投标一览表;

(五)废标情况说明;

(六)评标标准，评标方法或者评标因素一览表;

(七)评分比较一览表;

(八)经评审的投标人排序;

(九)推荐的中标候选人名单和签订合同前要处理的事宜;

(十)澄清、说明、补充事项纪要。

评标委员会应当按照招标文件规定的评标方法和评标标准，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十八条 招标人应当在投标有效期截止之日起30日内确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

招标人应当向中标人发出中标通知书，同时，将中标结果通知所有未中标的投标人。

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立物业管理服务合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第三十九条 招标人应当对投标的内容进行保密，不得复印、抄袭。在确定中标候选人当日将未中标的投标书全部返还;将排序二、三名的中标候选人的投标书立即封存，在与中标人签订物业管理服务合同之日内将中标候选人的投标书全部返还。

第四十条 新建物业项目，招标人与中标人应当自签订物业管理服务合同之日起15日内，到市房产局备案，备案资料应当包括开标评标过程，确定中标人的方式及理由，评标委员会的评标报告，中标人的投标文件，物业管理服务合同等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

重新选聘物业管理企业的物业管理项目，招标人与中标人应当按照前款规定的备案内容到市房产管理局和所在县(市)房产局备案。

第四十一条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予补偿。

第五章 招投标服务

第四十二条 市房产管理局应当及时向社会公布物业管理项目招标信息、制定有关招标文件和评标综合评分表示范文本，同时提供评标专家和对评标专家进行管理、培训等服务，并指定专门的招投标服务机构提供招投标服务。

第四十三条 招标代理机构应当在招标人委托的范围内承担下列招标事宜：

(一)拟订招标方案、资格预审文件;

(二)审查投标人资格;

(三)编制标底;

(四)组织投标人踏勘现场;

(五)组织开标、评标，协助招标人定标;

(六)草拟合同;

(七)招标人委托的其他事项。

第四十四条 市房产管理局建立由物业管理方面的专家、学者组成的物业管理评标专家名册，并对社会公布。

第六章 附 则

第四十五条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理服务企业的，由房产管理局依据国务院《物业管理条例》第五十七条规定责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第四十六条 依据国家计委《评标专家和评标库管理暂行办法》第十七条规定，招标人或其委托的招标代理机构不从依法组建的评标专家库中抽取专家的，评标无效。

第四十七条 凡在一年内参与投标的物业管理企业，如有三次废标或经评审不合格的物业管理企业，将取消第二年的投标资格。

第四十八条 投标人和其他利害关系人认为招标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

第四十九条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文;如对不同文字的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的金额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

第五十条 其他新建物业项目和业主或者业主大会通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照本办法执行。

第五十一条 本办法自发布之日起施行。