湘潭市物业管理招标投标管理实施办法

关于印发《湘潭市物业管理招标投标管理实施办法》的通知

各县（市）房产局、房地产开发企业、物业管理企业及相关单位：
为了规范我市物业管理招标投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》及有关法律、法规的规定，结合本市实际，我们制定了《湘潭市物业管理招标投标管理实施办法》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
附：湘潭市物业管理招标投标管理实施办法

二OO五年九月二十六日

主题词： 物业管理 招标投标 管理 办法

湘潭市房产管理局办公室 2005年9月26日印发

湘潭市物业管理招标投标管理实施办法

第一章　　总 则
第一条 为了规范本市物业管理招标投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理（包括前期物业管理）招投标活动适用本办法。
前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
第三条 本行政区域内住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位、业主、业主大会应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅小区总建筑面积在二万平方米以下和大厦总建筑面积一万平方米以下或投标人少于三个的，经物业所在地市、县（市）房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第四条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则。
第五条 市、县（市）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。
第六条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第二章　　招 标

第七条 本办法所称招标人是指物业的建设单位、业主、业主大会。
前期物业管理招投标，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

（一） 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二） 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三） 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第八条 招标人应当界定有关房屋共用设施设备和物业管理用房等公共财产并落实其维修资金。
第九条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标的，应当在《湘潭晚报》和湘潭房产信息网上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况、时间限制、相关费用以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向３个以上具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十条　招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜，有能力组织和实施招标活动的也可以自行组织实施招标活动，但应当向房地产行政主管部门备案。
物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。
第十一条 招标代理机构是依法设立从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织，具有法人资格和相应的企业资质证书。
招标代理机构应当具备下列条件：
（一）有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；

（二）有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；
（三）从事招标代理业务的人员必须取得物业管理职业资格证书。
第十二条　招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：

（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、物业规划建设的基本情况（包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、共用部位共用设施设备专项维修资金、公用设施设备及公共场地的情况、园林绿化、社区文化设施等）。
（二）物业管理服务内容、要求及服务标准等；

（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
（四）评标标准和评标方法；
（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；

（六）物业管理服务合同的签订说明；
（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十三条　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上房地产行政主管部门备案：
（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批文；
（二）招标公告或者招标邀请书；
（三）招标文件；

（四）法律、法规规定的其他材料。
第十四条　公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
第十五条　经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
第十六条　招标人应当确定投标人编制文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交文件截止之日止，最短不得少于20日；邀请招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交文件截止之日止，最短不得少于15日。
第十七条　招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十八条　招标人根据物业管理项目的具体情况，应当组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。 天下房地产法律服务网
第十九条　招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的，标底必须保密。
第二十条　在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第三章 投 标

第二十一条　本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。
第二十二条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。
第二十三条　投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一）投标函；
（二）投标报价（包括管理费用的收支预算方案）；
（三）管理组织结构（管理体制、管理方法、机构设置）；
（四）管理服务用房及其他物质装备配置方案；
（五）管理服务分项标准与管理目标（服务承诺）；
（六）便民服务措施；

（七）社区文化服务方案；

（八）各项物业管理制度；

（九）招标文件要求提供的其他材料。
第二十四条　投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十五条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十四条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
投标人少于三个的，招标人应依照本办法重新招标。

第四章 开标、评标和中标

第二十六条　开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十七条　开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。
开标过程应当记录，并由招标人存档备案。
第二十八条　评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为５人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第二十九条　房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。并对专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。
第三十条　评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三十一条　评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采取书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件实质性内容。
第三十二条　在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
第三十三条　评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。
第三十四条　评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
第三十五条　评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过３名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十六条　招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
第三十七条　招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程，确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
第三十八条　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第三十九条　招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

第五章 法律责任

第四十条 违反规定，未取得资质证书从事物业管理招投标代理的，由所在地的县级以上房地产行政主管部门依法没收违法所得，责令停止招投标代理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；给招投标人造成损失的，依法承担赔偿责任。
前款所列行为影响中标结果的，中标无效。
第四十一条 招标代理机构违反本法规定，泄露应当保密的与招标投标活动有关的情况和资料的，或者与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的，由所在地县级以上房地产行政主管部门依法处5万元以上25万元以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额5%以上10%以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消招标代理资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
前款所列行为影响中标结果的，中标无效。
第四十二条 招标人以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人的，对潜在投标人实行歧视待遇的，强制要求投标人组成联合体共同投标的，或者限制投标人之间竞争的，责令改正，依法可由所在地县级以上房地产行政主管部门处1万元以上5万元以下的罚款。
第四十三条 依法必须进行招标的项目的招标人向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可以影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的，或者泄露标底的，由所在地县级以上房地产行政主管部门给予警告，可以依法并处1万元以上10万元以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
前款所列行为影响中标结果的，中标无效。
第四十四条 投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效，由所在地县级以上房地产行政主管部门处中标项目金额5‰以上10‰以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额5%以上10%以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十五条 投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的，中标无效，给招标人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
依法必须进行招标的项目的投标人有前款所列行为尚未构成犯罪的，由所在地县级以上房地产行政主管部门依法处中标项目金额5‰以上10‰以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额5%以上10以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至三年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照。
第四十六条 依法必须进行招标的项目，招标人违反本法规定，与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判的，给予警告，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法予以处分。
前款所列行为影响中标结果的，中标无效。
第四十七条 评标委员会成员收受投标人的财物或者其他好处的，评标委员会成员或者参加评标的有关工作人员向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的，给予警告，没收收受的财物，可以并处3千元以上5万元以下的罚款，对有所列违法行为的评标委员会成员取消担任评标委员会成员的资格，不得再参加任何依法必须进行招标的项目的评标；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
招标人在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人的，依法必须进行招标的项目在所有投标被评标委员会否决后自行确定中标人的，中标无效。由所在地县级以上房地产行政主管部门责令改正，可以依法处中标项目金额5‰以上10‰以下的罚款。
第四十八条 招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，由所在地县级以上房地产行政主管部门责令改正；可以依法处中标项目金额5‰以上10‰以下的罚款。
第四十九条 中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任。
中标人不按照与招标人订立的合同履行义务，情节严重的，由所在地县级以上房地产行政主管部门取消其2年至5年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照。
因不可抗力不能履行合同的，不适用前两款规定。
第五十条 对招标投标活动依法负有行政监督职责的国家机关工作人员徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第五十一条 依法必须进行招标的项目违反本法规定，中标无效的，应当依照本法规定的中标条件从其余投标人中重新确定中标人或者依照本法重新进行招标。

第六章　附 则
第五十二条　投标人和与利害关系人认为招投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第五十三条　招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
第五十四条　本办法由湘潭市房产管理局负责解释。
第五十五条　本办法自2005年10月1日起施行。