泗县住宅小区物业管理实施细则

各乡镇人民政府，县经济开发区管委会，县政府有关部门：
《泗县住宅小区物业管理实施细则》已经2009年7月17日县政府第9次常务会议讨论通过，现予印发实施。

二○○九年八月五日

泗县住宅小区物业管理实施细则
第一章 总 则
第一条 根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《宿州市物业管理办法》及有关法律法规，结合本县实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于本县行政区域内物业管理活动及其监督管理。
第三条 县政府成立物业管理领导小组协调督促相关职能部门依照各自职责做好物业管理相关工作,县建设局负责全县物业管理活动的监督管理工作。
第四条 物业管理应遵循业主自治、专业服务与行政监管相结合的原则。各相关职能部门应依照各自职责，相互支持，共同做好物业管理服务工作。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第五条 房屋的所有权人为业主，物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会，通过业主大会选举产生业主委员会。
第六条 物业管理区域的划分应按照以下规定进行：
（一）新建住宅小区，建筑面积在2万平米以上的，划分为一个物业管理区域；
（二）住宅物业建筑面积低于2万平方米的，根据相邻街区及道路等情况，将几个住宅小区进行有机整合，划分为一个物业管理区域；
（三）建筑面积在1万平方米以上的商贸、办公、医院、学校、工厂等非住宅物业，具有独立公用设施设备，并能够封闭管理的，可以作为一个独立的物业管理区域；
（四）本《细则》实施前已建成并落实物业管理且运作良好的住宅小区，可继续作为一个独立的物业管理区域。
第七条 对尚未成立业主大会，有下列情形之一的物业管理区域，应召开首次业主大会：
（一）入住率达50%以上的；
（二）首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的；
（三）首批物业交付满3年的。
第八条 业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照下列规定确定：
（一）住宅物业每户一投票权；
（二）非住宅物业按照建筑面积，每200平方米计一投票权；建筑面积在200平方米以下的，每一房地产权证计一投票权；
（三）同一业主在业主大会会议上的投票权数，不得超过全体业主所持投票权数的30%。
第九条 业主在物业管理活动中的权利和义务，业主大会的筹备、召开，业主委员会的选举、职责、备案、活动经费、换届交接及解散等事项参照《宿州市物业管理办法》执行。
第三章 前期物业管理
第十条 本细则所称前期物业管理，是指业主大会成立之前，由开发建设单位选聘具有相应资质的物业服务企业实施的物业管理。
第十一条 开发建设单位在申请办理商品房预售许可证之前，应在建设行政主管部门的监督下，通过招标方式，选聘物业服务企业，与其签订书面的前期物业服务合同。当业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。
第十二条 投标人少于3个或建筑面积在5万平方米以下的住宅物业及建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业，经县建设主管部门批准，可以采取协议方式选聘。
具体招投标方法依据《物业管理招投标办法》执行。
第十三条 中标的物业服务企业应与县建设行政主管部门签订物业服务责任书，并根据物业建筑总面积，按1元/平方米的标准交纳物业服务保证金。保证金于物业服务合同期满并完成交接手续后退还。
第十四条 物业服务用房由建设单位无偿提供，其配置应当符合下列规定：
（一）物业管理区域物业总建筑面积在2万平方米以下的，按照不少于建筑面积60平方米提供；
（二）物业管理区域物业总建筑面积在2万平方米以上的，按照不低于总建筑面积的3‰提供；
（三）物业用房的位置应当便于物业服务活动开展，且具备水、电、采光、通风、通信等正常办公使用功能；
（四）物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房。其中，业主委员会办公用房建筑面积不低于20平方米。
第十五条 开发建设单位在移交住宅物业时，应按照住宅物业建筑总面积的0.5‰无偿提供公用厕所，建筑总面积在4万平方米以下的，公用厕所面积不得低于20平方米。公用厕所产权归全体业主共有，由托管的物业服务企业实行有偿服务，所收费用主要用于公厕的日常养护及升级改造。
第十六条 开发建设单位在预售物业前，应参照建设部制定的《业主临时公约》（示范文本）制定临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，应当履行的义务，应承担的责任等事项依法作出约定。与物业买受人签订物业买卖合同时，应将临时公约向物业买受人明示，并经物业买受人书面承诺。在首次业主大会通过的业主公约生效后，临时公约即行失效。
第十七条 新建住宅物业建成后，开发建设单位应及时向县建设行政主管部门申请对住宅物业、物业共用部位及共用设施设备进行综合验收备案。未经综合验收备案或备案不合格的，不得交付使用。
第十八条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，开发建设单位和物业服务企业未经业主大会同意，不得擅自处分。
第十九条 物业服务企业在接管物业项目时应对物业共用部位、共用设施设备是否符合规划设计及质量要求，进行验收。建设单位应在县建设行政主管部门的监督下向物业服务企业移交物业共用设施设备和下列资料，并签订书面交接手续：
（一）物业（不含业主个人房屋）权属资料清单；
（二）设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）园林、绿化施工图纸及树种清单；
（六）业主名册；
（七）前期物业管理所必须的其他资料。
第四章 物业管理服务
第二十条 物业服务企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内，向县建设行政主管部门申报资质等级。待取得资质等级证书后，方可从事与其资质相适应的物业服务活动。
设立物业服务企业必须具备以下基本条件：
（一）注册资本达50万元人民币的验资证明；
（二）企业聘用的物业管理及工程、技术、财务等专业人员应具有相应的职称证件及签订正式的劳动合同。物业管理人员必须取得全国物业经理岗位培训证书；工程、技术、财务等专职管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的不少于5人；
（三）固定的办公场所证明（附产权证或租赁合同）。
第二十一条 物业服务企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让 资质证书。外地物业服务企业进入本县，应持有效证件到县建设行政主管部门备案，办理营业执照后，方可从事相应的物业服务活动。
第二十二条 物业服务企业进驻住宅小区应签订物业服务合同，合同期限届满前3个月，应与业主委员会协商续约事宜，不再续约的，应在合同终止之日起10日内向业主委员会移交下列资料和财物：
（一）本细则第十九条第二项规定的资料；
（二）物业服务用房、公用厕所和其他物业共用部位、共用设施设备；
（三）有关代管的物业服务款项及其他应移交的票据和帐册。
第二十三条 物业服务收费应遵循合理、公开以及质价相符的原则。
住宅小区的物业服务费实行政府指导价，根据考核分值，确定服务等级，由县物价部门会同县建设行政主管部门制定其基准价及浮动幅度，具体收费标准在服务合同中约定。非住宅物业服务费，由业主和物业服务企业协商确定。物业服务企业在申领《经营服务性收费许可证》后，方可亮证收费。
第二十四条 物业服务费标准的核定以独立小区为单位，原则上在业主委员会成立后，入住率达到50%后审批，业主委员会未成立或入住率未能达到50%的，执行临时收费标准。
第二十五条 物业服务费按业主所占房屋建筑面积计算，按月收取，也可约定预收，但预收期限不得超过12个月。
第二十六条 纳入物业服务范围，已竣工但未出售的商品房或开发建设单位自用、出租的房屋，物业服务费由开发建设单位全额交纳。
第二十七条 物业管理区域内供水、供电、通讯、电视等公用事业费用，应当按户计量，直接向最终用户收取；物业服务企业代收代缴有关费用，应按约定支付手续费，不得向业主收取额外费用。
第二十八条 县建设行政主管部门每季度末应组织相关人员对物业服务企业及服务区域进行综合考核，并依据《泗县住宅小区物业管理考核标准》进行考评，考评结果通过广播、电视、物业简报等形式向社会公布，对综合考核60分以下的予以警告，限期整改。
第二十九条 年终根据每季度检查结果，确定服务等级。对质价不符的物业服务企业重新审定收费标准。对物业服务企业存在违规问题，责令限期整改，逾期不改或整改不力的，当年不予资质年审，情节严重的吊销其资质证书；外来物业服务企业清退出本县物业服务市场。
第三十条 物业服务企业应建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项：
（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；
（二）共用设施设备情况；
（三）开发建设单位，产权单位；
（四）业主总户数，居住人口；
（五）物业服务企业及服务期限。
第五章 物业的使用与维护
第三十一条 物业服务企业应建立健全基本规章制度：即服务质量管理、财务管理、档案管理、装修管理及保安、保洁、绿化、车辆、路灯、公共设施养护等规章制度。
第三十二条 物业服务企业应有年度工作计划，定期公示财务资料，向业主公开服务电话号码，建立健全物业保安队伍。物业建筑面积在2至5万平方米的，保安人员不得少于4人；5至10万平方米的不得少于6人；10万平方米以上的，不得少于8人。物业保安人员应训练有素，姿态端正，责任感强，熟悉物业服务区域的基本情况，实行24小时值班巡逻，并有完整记录。管理人员应持证上岗，统一着装。
第三十三条 住宅小区基本实行封闭式管理，小区技防设施应健全，应有电动大门或推拉大门；小区主要进出口必须在视频图像监控范围内；监控设备应24小时正常运行，操作人员技术熟练，录像保存时间不得少于15天。外来机动车辆进出住宅小区要有进出记录，各类车辆应按规定有序停放。
第三十四条 物业服务企业应有火灾、治安、公共卫生等突发事件处理应急预案。消防通道保持畅通无阻，消防器材应定期检查。
第三十五条 住宅物业区域内应有足够数量的垃圾筒（箱），应定期保洁、消毒、灭杀蝇虫，垃圾日产日清。住宅小区公共部位（包括楼道、外墙底）应保持无积水、无堆积物和无人为损坏现象。化粪池、窨井、下水道应定期清掏，保持无堵塞，无污水粪便外溢。公共厕所应经常冲洗杀毒和养护，保持无明显污物和异味。
第三十六条 物业服务企业应保持绿化区内无明显杂草，无人为毁坏和枯死现象，禁止在绿化区内种瓜种菜。住宅区内的树木、花卉应定期施肥防治病虫害和修剪，保持其长势茂盛，无枯枝死杈，禁止利用花木拉绳晾晒等行为。
第三十七条 住宅小区门前应有明显的名称标牌，建筑面积在5万平方米以上的小区门前应设置小区示意图，幢、单元、房均应有号牌。
第三十八条 住宅小区房屋外墙面应保持基本完好，无大面积脱落、色差和斑图现象。住宅小区的阳台封闭应规范统一；外阳台放置物品不超过护栏高度；安装防护、防盗窗不得凸出外墙面。太阳能热水器的安装应符合“上下一面，左右一线”的要求；空调安装要规范统一，无安全隐患。
第三十九条 楼房内公共空间应保持采光、通风良好的状态，不得任意挤占或作它用。
第四十条 住宅小区内应科学设置一定数量的公益广告宣传牌，不得擅自设置、外挂各种商业广告牌。
第四十一条 物业服务管理企业应在小区内开展经常性的政策法律、医疗卫生、平安创建等宣传活动，定期组织业主开展健康的文体活动和业主联欢活动。
第四十二条 供水、供电、供气、通讯 、有线电视等单位应依法承担小区内相关管线和设施、设备的维修、养护责任。
第四十三条 物业使用中禁止下列行为：
（一）擅自摆摊设点、占道经营；
（二）拆改房屋承重结构；
（三）擅自改变规划设计和改变物业用途；
（四）违法搭建建筑物、构筑物；
（五）利用与住宅小区连体的商业用房经营歌舞厅、录像厅、洗浴、饭店等超标排放噪音、污染项目及烟花爆竹、化学药品等易燃易爆有毒等危险品；
（六）擅自占用、挖掘道路、广场绿化等共用设施设备的；
（七）小区内放养家禽和宠物的；
（八）违反规定停放自行车和机动车辆；
（九）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物；
（十）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或违反规定悬挂、张贴宣传品；
（十一）法律法规禁止的其他行为。
第四十四条 住宅小区内的住宅物业或非住宅物业的业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。物业专项维修资金的管理，实行专户存储、统一管理、按幢设账、核算到户的原则，具体使用和续筹方案由业主大会按照国家有关规定决定。
县建设行政主管部门负责本县区域内物业专项维修资金的管理工作。
第四十五条 开发建设单位自用或出租的住宅及非住宅物业，其首次物业专项维修资金在申请办理物业权属登记前，由开发建设单位按照同期同类商品房售房款的比例交缴。
第四十六条 物业维修、更新和改造费用，按照下列规定承担：
（一）保修期满后物业自用部位和自用设备的维修、更新和改造费用，由业主承担；
（二）保修期满后物业共用部位和共用设施设备的日常运行、维护费用，在业主缴纳的物业服务收费中支出；维修、更新和改造费用，在专项维修资金中列支，根据受益对象，由本幢、本单元物业业主或物业管理区域内全体业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例承担；
（三）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
第六章 法律责任
第四十七条 有下列行为之一的，依照国务院《物业管理条例》的规定处罚：
（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的；
（二）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
（三）不按规定移交有关资料的；
（四）未取得资质证书从事物业服务的；
（五）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的；
（六）物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
（七）挪用专项维修资金的；
（八）未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的；