舒城县物业管理办法

第一章　总则
　　 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》法律、法规，结合我县实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于本县行政区域内的物业管理活动。
　　第三条 本办法所称物业管理，是指业主与其选聘的物业管理企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　第四条 县建设行政主管部门负责指导、监督本县行政区域内的物业管理工作。
县房地产主管部门具体实施本县行政区域内的物业管理工作。
　 其他有关行政主管部门，应当按照各自职责，协同做好物业管理工作。
　　各乡镇人民政府、社区居民委员会应当协助县房地产主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作，并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督。
　　第五条 县房地产主管部门应当建立经常性的物业管理情况通报制度，并加强与有关行政主管机关的沟通协调。

第二章　业主、业主大会和业主委员会
　　第六条 划分物业管理区域应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素进行。
　 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向县建设行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。县建设行政主管部门应当按照本条第一款的规定划定物业管理区域。
　　本办法实施前，物业管理区域已经自然形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。
　　第七条 业主应当向物业管理企业或者业主委员会提供联系地址、通讯方式。
　　一个物业管理区域内业主少于5个，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　一个物业管理区域内业主在100个以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会。业主代表应当在参加业主大会前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由业主代表收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。
第八条 建设单位在销售物业前，应当依照县房地产主管部门公布的业主临时公约示范文本制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守业主临时公约予以书面承诺。
　　在首次业主大会通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。
　　第九条 符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应当以书面形式告知物业所在地的县房地产主管部门和社区居民委员会；业主也可以以书面形式告知。
　 第十条 县房地产主管部门应当在收到书面报告后，及时会同建设单位、社区居民委员会，协调成立首次业主大会会议筹备组。
　　筹备组一般由5名成员组成，其中社区居民委员会代表、建设单位代表各1名，业主代表3名。筹备组组长由社区居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第十一条 筹备组应当履行下列主要职责：
（一）拟定业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）；
　 （二）拟定业主委员会的选举办法（草案），业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20％；
　 （三）确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数；
　 （四）提出业主委员会委员候选人名单，并在首次业主大会召开之前，将名单在物业管理区域内公示7日以上；
　 （五）确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容，做好会务筹备工作。
　　第十二条 业主在首次业主大会上的投票权实行住宅物业一套房屋计一投票权；非住宅物业每200平方米计一投票权，200平方米以下每一房地产权证计一投票权。单个业主所持的投票权数最高不超过全部投票权数的30％。
　　单个物业登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名投票人。
　　第十三条 业主委员会应当由5－13人单数组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理服务活动。业主委员会每届任期由业主大会确定，一般为3年，其组成人员可以连选连任。
　　第十四条 分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。
　　第十五条 业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会，行使投票权。代理人应当具有完全民事行为能力和有书面授权委托书。
　　采用书面形式征求意见的，应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。
　　第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主委员会有关资料报县房地产主管部门备案。县房地产主管部门应当将业主委员会备案的有关情况告知物业所在地的社区居民委员会和辖区派出所。
　　业主委员会备案资料包括：
　　（一）业主委员会备案表；
　　（二）业主大会议事规则；
　　（三）业主公约；
　　（四）业主大会的决定；
　　（五）业主委员会组成人员的基本情况。
　　前款规定的业主委员会备案事项发生变更的，应当自变更之日起30日内到县房地产主管部门重新办理备案手续。
　　第十七条 依法选举产生的业主委员会凭县房地产主管部门出具的备案证明刻制印章。
　　业主委员会应当依法使用印章。
　 第十八条 业主委员会应当按照规定召开业主大会。业主委员会逾期不召开业主大会的，县房地产主管部门应当责令业主委员会限期召开。
　 第十九条 业主委员会任期届满60日前，应在县房地产主管部门、社区居民委员会的指导和监督下由原业主委员会组织召开业主大会进行换届选举，新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，县房地产主管部门、社区居民委员会应当指导、督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安民警协助移交。
　　任期届满，原业主委员会无法组织换届选举的，物业所在地的社区居民委员会应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。
　　业主委员会不得直接从事经营活动。
　　第二十条 业主委员会有下列情形之一的，经指出拒不改正，县房地产主管部门应当责令其即时解散，由所在地居民委员会协助业主组织召开业主大会，重新选举产生业主委员会：
　　（一）有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；
　　（二）严重影响社区安定和社会稳定的。
　　第二十一条 业主大会、业主委员会对重大事项作出决定，使少数业主利益受到损失的，受益业主应当给予相应补偿。
　　第二十二条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合所在地社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作；业主委员会召开业主大会时应当告知社区居民委员会并认真听取建议，作出的决定应当书面告知社区居民委员会。

第三章　物业管理企业
　　第二十三条 物业管理企业应当依法取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业管理企业的名称中应当标示“物业管理”字样。从事物业管理的人员，应当依法取得职业资格证书。
　　物业管理企业应当在经营服务场所公示法人营业执照、资质证书和有关专业人员的职业资格证书。
　　第二十四条 物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让资质证书。
　　第二十五条 物业管理企业对逾期不交纳物业服务费的业主，有权要求业主委员会督促其限期交纳或向人民法院起诉。
　　物业管理企业有权要求业主委员会协调其与业主和物业使用人之间的纠纷。
　　第二十六条 物业管理企业应当履行下列义务：
　　（一）执行物业服务等级标准和相应的物业服务收费等级标准；
　　（二）在物业服务合同终止前30日内，应当与业主或有关单位结清债权债务，做好移交准备，并在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理用房、共用设施设备及有关资料、代管资金、票据、帐册等；
　　（三）在承接物业时办理物业验收手续；
　　（四）定期公布代管资金的收支账目、接受查询和审计；
　　（五）按照规定向县房地产主管部门报送年度统计报表和相关资料；
　　（六）法律法规规定或物业服务合同约定的其他义务。
　　第二十七条 县房地产主管部门对连续12个月没有物业管理项目的三级资质的物业管理企业，注销其资质证书；对二级以上资质的物业管理企业，建议颁发资质的部门降低其资质等级或注销其资质证书。
　　第二十八条 外地物业管理企业进入本县从事物业管理活动的，应当事先持资质证书报县房地产主管部门备案。

第四章　物业管理的招标投标
　　第二十九条 建设单位应当通过招投标选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理；投标人少于3个或者建筑面积5万平方米以下的住宅物业经县房地产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　第三十条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作：
　　（一）预售商品房在取得商品房预售许可证前；
　　（二）现售商品房在正式销售30日前；
　　（三）非出售的新建物业在交付使用90日前。
　　第三十一条 业主委员会成立后，根据业主大会的决定，可以通过招投标选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。
　　第三十二条 物业管理招投标活动中的评标由招标人、县房地产主管部门和社区居民委员会代表组成的评标委员会负责。评标委员会成员由5人以上单数组成。
与投标人有利害关系的人不得进入项目的评标委员会。
　　第三十三条 物业管理招标由招标人依法组织实施。
　　招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。
　　第三十四条 招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高资格等要求。
　　第三十五条 前期物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，将招标公告、招标邀请书、招标文件及其他有关材料报县房地产主管部门备案。
第三十六条 前期物业管理招标人应在招投标现场宣布中标人，向中标人发送中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。

第五章　前期物业管理
　　第三十七条 建设单位可以邀请物业管理企业参与物业的规划、设计、施工、营销策划及销售过程。
第三十八条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业管理企业、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。
　 前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业管理企业具有约束力。
前期物业服务合同可以约定期限；约定期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
　　第三十九条 在规划、设计物业项目时，应当满足下列要求：
　　（一）建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置物业管理用房。房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业，应当配置建筑面积不低于60平方米的物业管理用房，其中办公用房不低于40平方米。
　　（二）县建设行政主管部门审查商品房开发项目时，应当在规划设计平面图和单体方案中，确定物业管理用房的位置和面积。物业管理用房应为地面以上具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业管理活动。
　　物业管理用房应当包括物业管理企业用房、业主委员会办公用房。其中，业主委员会办公用房建筑面积为15—25平方米。
　　（三）物业管理用房交付时应达到正常使用条件。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。
　　第四十条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证时，应当向县房地产主管部门报送下列材料：
　　（一）建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同；
　　（二）业主临时公约；
　　（三）标注物业管理用房具体位置和面积的规划详图；
　　（四）应当招投标的物业项目提供物业管理招投标情况的书面材料。
　　第四十一条 物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主所有：
　　（一）物业管理用房；
　　（二）门卫房、地面架空层、共用走廊通道；
　　（三）按规划配建的非机动车车库；
　　（四）公共绿化、道路、场地；
　　（五）建设费用已分摊进入房屋销售价格的其他物业；
　　（六）建设单位在物业买卖合同或者以其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；
　　（七）其他依法归全体业主所有的设施设备。
　　建设单位申请上述配套设施设备的房屋所有权初始登记时，由房地产登记机构予以记载，但不颁发房地产权证书。
　　第四十二条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，建设单位和物业管理企业不得擅自处分。
　　建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。
　　办理物业承接验收手续时，建设单位应当在县房地产主管部门的监督下，向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。
　　第四十三条 物业管理企业应当在前期物业服务合同终止后10日内，将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交给业主委员会。
　　第四十四条 建设单位应当将通过竣工验收合格后的物业交付物业买受人，并按国家规定提供工程质量保修书和物业使用说明书，明确保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
　　建设单位应当按照物业建设总造价5%的标准提取物业工程质量保修金。物业工程质量保修金专户存储，专项用于物业保修期内的维修费用和赔偿费用，并接受业主和业主委员会的监督。物业管理企业可以根据建设单位的要求参与物业工程质量保修金的管理。

第六章　物业管理服务
　　第四十五条 物业管理企业承接物业管理项目时，应当按照有关规定签订前期物业服务合同或物业服务合同。
　　物业管理企业应当自物业服务合同签订之日起30日内将物业服务合同报县房地产主管部门备案。
　　第四十六条 业主和物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。
　　第四十七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。
　　政府指导价由县价格行政主管部门会同县房地产主管部门根据物业服务等级标准确定，并定期调整和公布。具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中约定，并将约定的收费标准报县价格行政主管部门、县房地产主管部门备案。
　　物业管理企业在实施收费前，应当按照价格行政主管部门规定，实行明码标价公示制度。
　　第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　第四十九条 业主入住前的物业服务费用由建设单位全额承担；业主入住后的物业服务费用，由业主全额承担。
　　前款所指入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续；业主收到入住通知后在限定期限（不少于两个月时间）内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。建设单位或其授权的物业管理企业没有事先书面通知的，以业主实际办理入住相应手续为准。
　　入住条件由建设单位与业主在合同中约定，但必须达到水、电供应正常，交通道路通畅，与施工场地有明显分界隔离设施。
　　第五十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。
　　前款所列的单位不得强制物业管理企业代收前款规定费用，也不得因物业管理企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。
　　物业管理企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　新建住宅小区，建设单位应当向供水、供电、供气、供热等单位申请一户一表。
　　第五十一条 县房地产主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，并将处理意见回复投诉人。

第七章　物业的使用、维护和维修资金
　　第五十二条 业主、物业使用人和物业管理企业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用和美观以及不损害公共利益和他人利益的原则，处理好相邻关系。
第五十三条 物业使用中禁止下列行为：
（一）拆改房屋承重结构；
　　（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；
　　（三）违法搭建建筑物、构筑物；
　　（四）擅自改变房屋用途或外貌，影响他人生活、工作或市容环境的；
　　（五）违反规定摆摊设点、占道经营；
　　（六）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物；
　　（七）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
　　（八）违反规定停放自行车和机动车辆；
　　（九）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；
　　（十）法律、法规和规章禁止的其他行为。
　　违反前款规定的，业主、业主委员会、物业管理企业有权予以制止。
　　第五十四条 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
　　第五十五条 业主或物业使用人及其委托的装饰装修企业对物业进行装饰装修，应当事先与物业管理企业签订协议。物业管理企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项书面告知装饰装修人及其委托的装饰装修企业。
　　第五十六条 业主或物业使用人因装饰装修、建造、维修等产生的建筑垃圾，应当按照物业管理企业指定的地点统一堆放，并按规定交纳清运费用；物业管理企业负责统一清运。
　　第五十七条 建设单位、业主，应当按照有关规定交纳物业专项维修资金。
专项维修资金交纳和管理办法另行规定。

第八章　法律责任
　　第五十八条 违反本办法第十九条第三款规定，业主委员会直接从事经营活动的，由县房地产主管部门责令限期改正，所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。
　　第五十九条 违反本办法第二十八条规定，外地物业管理企业进入本县从事物业管理活动未到县房地产主管部门备案的，县房地产主管部门应当责令其限期改正。
　　第六十条 违反本办法第二十九条规定，物业建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县房地产主管部门责令限期改正，予以警告，可以并处10万元以下的罚款。
　　第六十一条 违反本办法第四十一条第一款规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县房地产主管部门处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十二条 违反本办法的规定，县房地产主管部门或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　 （一）非法干预业主依法成立业主大会、选举产生业主委员会的；
　 （二）违法实施物业管理行政许可的；
　 （三）违反物业管理投诉处理规定的；
　 （四） 发现违反物业管理规定的行为，不予查处的；
　 （五）有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的其他行为的。

第九章　附则
　　第六十三条 本条例有关专业用语的含义：
　　业主是指房屋所有权人，即房地产权证书记载的权利人。
　　物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
　　前期物业管理是指业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的具有相应资质的物业管理企业实施的物业管理。
　　前期物业管理招标人是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，依法提出招标项目，进行招标的建设单位。
　　物业管理招标人是依法提出招标项目的业主或者业主大会。
　　物业管理投标人是响应物业管理招标，参与投标竞争的具有相应物业管理企业资质的企业法人。
　　包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　住宅物业综合服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为物业管理区域的业主提供共用设施设备的日常养护维修、环境卫生清洁、安全防范和绿化等具有公共性服务而向业主收取的费用。
共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第六十四条 本条例自公布之日起施行。有效期五年。

二00七年六月二十五日