宿州市物业管理办法

宿州市物业管理办法征求意见稿

第一章　总　　则

第一条　为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及有关法律、行政法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本条例适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理。
本办法所称物业管理，是指业主与其选聘的物业管理企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本规定所称业主是指房屋的所有权人
本规定所称使用人是指房屋的的承租人和实际使用人
本规定所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。
第三条　市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
各县房地产行政主管部门负责本辖区物业管理的监督管理工作。
有关行政管理部门，应当依照各自的职责，协同实施本办法。
第四条　 街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系。
居民委员会、业主大会、业主委员会和物业管理企业应当依照各自职责，互相支持和配合，做好社区管理、社区服务与物业管理工作。

第二章　业主、业主大会及业主委员会

第五条　物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主在物业管理活动中的权利和义务按照《安徽省物业管理条例》的有关规定执行。
第六条　一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分按照以下规定进行：
(一)新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；
(二)新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；
(三)住宅物业不低于2万平方米；住宅建筑规模在2万平方米以下的，按照街区道路等自然边界围合的区域，可以将几个住宅区划分为一个物业管理区域；
(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。
本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业,可以继续作为一个独立的物业管理区域。
物业所在地的市、县房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项：
（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；
（二）共用设施设备情况；
（三）建设单位、产权单位；
（四）业主总户数，居住人口；
（五）物业管理企业名称，管理时间。
第七条　业主筹备成立业主大会的,应当在物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处的指导下,由业主代表、建设单位和物业所在地居民委员会组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于7日。建设单位应当向筹备组提供业主花名册，物业建筑面积、物业出售交付时间等必要的资料。
筹备组负责下列筹备工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）拟定业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）；
（三）登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议的投票权数；
（四）制定业主委员会选举办法，业主委员会选举采取差额选举的方式；
（五）确定业主委员会委员候选人名单，业主委员会委员候选人名单在物业管理区域内公示7日以上；
业主大会筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会会议一般应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会等。
第八条　对尚未成立业主大会,有下列情形之一的物业管理区域,建设单位应当引导业主按照规定召开首次业主大会会议:
(一)入住率达到50%以上的;
(二)首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;
(三)首批物业交付满3年的。
第九条　业主在首次业主大会会议上的投票权,按照下列规定确定:
(一)住宅物业按照一套房屋计一投票权;
(二)非住宅物业按照建筑面积每200平方米计一投票权;建筑面积200平方米以下,有房地产权证的,每证计一投票权。
第十条　业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托证明。
物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议,并告知业主委员会。
推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议前,就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见;对需业主投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
第十一条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)有20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,物业所在地的房地产行政主管部门应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。
第十二条　业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项以书面形式在物业管理区域内公告。
第十三条　业主委员会委员除《安徽省管理条例》规定的条件外，还应具备下列条件：（1）长期居住在本物业管理区域内的业主；（2）按时交纳物业管理服务费；（3）定期与业主沟通，了解业主在物业管理方面的意见和建议，并向业主委员会报告业主的意见和建议。（4）遵守物业管理有关规定及规章制度。
第十四条　业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向所在地房地产行政主管部门备案，并告知相关的居民委员会。（一）业主委员会备案表；（二）业主公约；（三）业主大会议事规则；（四）业主委员会组成人员名单和基本情况。有关公示资料。
前款规定的备案事项发生变更的,业主委员会应当在30日内书面告知物业所在地的房地产行政主管部门。市、县房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主委员会备案证明。业主委员会凭备案证明刻制印章并依法使用印章。违反印章使用管理规定的，由责任人承担相应责任。
第十五条　业主委员会人数应当由5—13名单数组成。业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,物业所在地的房地产行政主管部门应当督促其换届。
业主委员会任期届满后,应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第十六条　业主委员会有下列情形之一的，经指正拒不改正的，物业所在地房地产行政主管部门应当责令限期解散，重新选举产生业主委员会。
（一）业主委员会有越权，不能履行职责，违反法律、法规规定等行为，侵害业主合法权益，情节严重的。
（二）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。
第十七条　业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，由全体业主承担,其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。
前款规定的费用的筹集和使用情况,业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的监督。
第十八条 业主大会、业主委员会应当按照《安徽省物业管理条例》有关规定履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布。业主大会、业主委员会作出的决定对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤消其决定，并通告全体业主。

第三章　前期物业管理

第十九条 本办法所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘具有相应资质的物业管理企业实施的物业管理。
建设单位选聘物业管理企业，应当与其签订书面的前期物业服务合同，签订合同时，可以参照国家制定的前期物业服务合同示范文本。
第二十条　建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理;投标人少于3个或者住宅物业面积在5万平方米以下的,经物业所在地的房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招投标工作：
（一）现售商品房在现售30日前
（二）预售商品房在取得商品房预售许可证前
（三）非出售的新建物业在交付使用90日前
第二十一条　建设单位在销售物业前,应当依照省人民政府建设行政主管部门公布的业主临时公约示范文本,制定业主临时公约。临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当就遵守业主临时公约予以书面承诺。
在首次业主大会通过的业主公约生效后,业主临时公约即行失效。
第二十二条　建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业管理企业、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。
前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件,经物业买受人签字确认,对物业买卖双方和物业管理企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第二十三条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位和物业管理企业不得擅自处分。
物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有（1）物业管理用房；（2）门卫房、共用走廊；（3）物业管理区域内按规划配套建设的非机动车车库；（4）物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；（5）建设单位以房屋销售合同或其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；（6）其他依法归全体业主所有的设施设备。
建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产管理部门在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。
第二十四条　在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施，并按照不低于物业总建筑面积的3‰配置物业管理用房。房屋总建筑面积在3万平方米以下的物业，应当提供建筑面积不低于90平方米的物业管理用房，其中办公用房不低于60平方米。
建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房的位置，面积等相关资料，房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房的位置。
建设单位销售物业时,应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。
前期物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料交还业主委员会。
第二十五条　建设单位应当将通过验收合格后的物业交付物业买受人，并按国家规定提供质量保证书和物业使用说明书，明确保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
建设单位提取的物业工程质量保修金,应当专户存储,专项用于物业保修期内的维修,物业工程质量保修金应按照物业工程造价的5%提取。
第二十六条 建设单位和物业管理企业办理物业的交接验收手续时，物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施、设备进行查验，建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房、共用设施设备和下列资料，并办理书面移交手续。
（一）物业（不含业主个人房屋）权属资料
（二）设施设备的订货合同，产品合格证书，销售凭证
（三）规划设计图及批准文件，竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件
（五）前期物业管理所必需的其他资料

第四章　物业管理服务

第二十七条　物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质许可的范围内从事物业管理行动。从事物业管理的人员应当依法取得职业资格证书。
物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书。
外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当事先持资质证书到市房地产行政主管部门备案，
第二十八条 物业管理企业除履行《安徽省物业管理条例》规定义务外，还应当履行下列义务：
1、执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准
2、在承接物业时办理物业验收手续
3、按照规定向房地产行政主管部门报送年度统计报表和相关资料
第二十九条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。签订合同时，可以参照国家制定的物业服务合同示范文本。
第三十条　物业服务合同期限届满前3个月,物业管理企业应当与业主委员会协商续约事宜。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;不再续约的,业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。
物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的,原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内,向业主委员会移交下列资料和财物:
(一)国务院《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料;
(二)物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备;
(三)有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册。
业主大会重新选聘物业管理企业后,业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业管理企业,原物业管理企业应当与新选聘的物业管理企业做好物业管理交接工作。
第三十一条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
物业发生转移的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。
物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
物业管理企业应当在物业区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。
业主入住前的物业管理费用由建设单位全额承担，物业入住后的物业管理服务费用，由业主全额承担。
前款所指入住是指业主收到入住通知并办理相应手续；业主收到入住通知后在限定期限不少于两个月时间，内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。建设单位或其授权的物业管理企业没有事先书面通知的，从业主实际办理入住相应手续不准。
入住条件由建设单位与业主在合同中约定，但必须达到水、电供应正常，交通道路通畅，与施工场地有明显分界隔离设施。
第三十二条　物业管理区域内,供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主。
供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位可以委托物业管理企业代收有关费用,并按约定支付手续费。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第三十三条　房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉,并将调查或者处理意见回复投诉人;

第五章　物业的使用与维护

第三十四条　物业管理企业应当对业主装饰装修房屋进行指导和监督。
业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业管理企业;物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
第三十五条　物业出租的,业主应当在签订物业租赁合同后,将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第三十六条　业主、物业使用人和物业管理企业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用和美观以及不损害公共利益和他人利益的原则处理好相邻关系。物业使用中禁止下列行为:
(一)拆改房屋承重结构;
(二)损坏物业的共用部位、共用设施设备及场地、擅自移动拆改共用设施设备;
(三)违法搭建建筑物、构筑物;
(四)擅自改变房屋用途或外貌，影响他人生活、工作或市容环境的；
(五)违反规定摆摊设点、占道经营;
(六)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;
(七)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;
(八)违反规定停放自行车和机动车辆;
(九)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质，存放、铺设超负荷物品或者发出超过规定标准的噪音;
(十)擅自在住宅小区内饲养畜禽；
（十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。
违反前款规定的，业主、业主委员会、物业管理企业有权予以制止。
第三十七条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给本区域内的业主、物业使用人使用，不得单独转让和租赁给物业管理区域外的单位和个人。
第三十八条 车主对车辆有保管要求的，由业主和物业管理企业另行签订保管合同。　
第三十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
专项维修资金的管理,实行专户存储、统一管理、按幢设账、核算到户的原则,具体使用和续筹方案由业主大会按照国家有关规定决定。
市、县房地产行政主管部门会同同级财政部门负责本行政区城内专项维修资金收取，使用、管理监督工作。
第四十条　物业维修、更新、改造费用,按照下列规定承担:
(一)保修期满后物业自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用,由业主承担;
(二)保修期满后物业共用部位和共用设施设备的日常运行、维护费用,在业主缴纳的物业服务收费中支出;维修、更新、改造费用,在专项维修资金中列支，根据受益对象,由本幢、本单元物业业主或者物业管理区域内全体业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例承担;
(三)物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。
第四十一条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、使用人阻挠维修、更新造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。
第四十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。在扣除物业管理企业代办费用后，应当将业主所得收益百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，百分之七十纳入专项维修资金，但业主大会另作决定的除外。
第四十三条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位委托物业管理企业代为维修、养护的，应当签订委托合同，并支付相应的维修、养护费用。

第六章　法律责任

第四十四条 违反本办法有关规定，《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及其他法律、法规、规章有处罚规定的，依照有关法律、法规、规章的规定处罚。
第四十五条 违反本办法第27条第三款之规定，外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动未到市房地产行政主管部门备案的，市房地产行政主管部门应当责令其期限改正，可视情节轻重，并处5000元—30000元的罚款
第四十八条 建设单位违反本办法第26条规定的，由物业所在地的房地产行政主管部门予以警告，可并出5000—10000元罚款。　

第七章　附　　则
　　
第四十九条 本办法自2006年 月 日起施行。
2000年宿州市《城市住宅区物业管理办法》[宿政[2000]11号]同日作废。