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桐城市物业服务分等定级标准





一、一星级
（一）综合管理服务标准
序号 内容 服务要求
1 机构设置 小区内设立管理站。
2 管理人员要求 （1）小区经理有经理岗位证书，管理员持有上岗证。（2）管理人员挂牌上岗。（3）能够发现一般问题，及时报告，并给予处理。
3 服务时间 周一至周日在指定地点进行业务接待。
4 日常管理与服务 （1）服务规范应符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。（2）24小时受理业主或使用人报修。急修二小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。（7）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（8）服务窗口应公开办事制度、服务内容、收费项目和收费标准。（9）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（10）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。（11）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
（二）公共区域清洁卫生服务标准
项目 序号 内容 服务要求
楼内公共区域 1 地面 每日清扫一次，地面无垃圾堆积。
2 楼梯扶手、栏杆 每月擦抹一次。
3 消防栓、指示牌等公共设施 每月擦抹一次。
4 天花板、公共灯具 每半年除尘一次。
5 门、窗等玻璃 公共灯具和底层门厅玻璃每三个月擦拭一次。
6 天台、屋顶 定期检查、及时清理。
7 垃圾收集 居民自行投放至小区集中投放点。
楼外公共区域 8 道路地面、绿 地、明沟 道路地面、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次。
9 公共灯具、宣传栏、小品等 每月擦抹一次。
10 垃圾箱、果皮箱（容器） 每日定时清扫洗刷，保持垃圾箱、果皮箱（容器）及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。
11 消毒灭害 每半年对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每年灭鼠一次。
（三）公共区域秩序维护服务标准
序号 内容 服务要求
1 人员要求 （1）有专门护卫人员，工作认真负责。（2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。（3）上岗时佩带统一标志、着装整洁。
2 门岗巡逻岗 （1）主出入口12小时值班看守，边门定时开放。（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。（3）白天、夜间不定时在小区内巡逻。（4）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
3 车辆管理 （1）设置简易的交通标志。（2）地面有停车标志，车辆停放有序（非机动车）。（3）收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。
（四）、公共区域绿化日常养护服务标准
基本条件 内容 要素 养护要求（植物）
1、绿地内植物覆盖率在80%以上。2、乔、灌、草等保存率90%以上。 草坪 修剪 分春秋两季定期普修。
清杂草 定期除草，控制杂草孳生。
灌、排水 无明显缺水枯黄，有积水采取排除措施。
病虫害防治 控制大面积病虫害发生。
树木 修剪 乔、灌木、篱、球、地被、攀援植物每年适时修剪、整理。
病虫害防治 有针对性及时灭治，控制大面积病虫害发生。

 

 

(五)共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
项目 内容 运行、保养、维修服务要求 备注
共用部位 房屋结构 定期对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。 1． 该费用用于共用部位零星修理和常规养护。单独列账，按实结算，每年公布一次。结算时，材料费用按实际发生结算。2．零星修理的范围包括：（1）内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处1平方米以下）。（2）更换公共走道门窗五金件。（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。（4）更换公共走道门窗玻璃（单块面积小于1平方米）；超出部分申请维修资金。（5）街坊道路侧石、路面修补（单块长度小于1米或面积小于1平方米）。（6）设施、设备标识修补。
（7）扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。
3． 前期物业管理中按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）的费用由建设单位承担。
门窗 定期巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时修补。
管道、排水沟 定期对屋面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通。
道路、场地等 定期巡视街坊路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等，要求路面不积水（因市政、管道结构因素除外，应及时报告相关部门）、窨井不漫溢、窨井盖无缺损、简易健身设施能正常使用（需更换除外）。
安全标志 对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。
供水系统 普通水泵 1、定期对供水设备进行检查，对水泵润滑点加油，对泵房、管道、水泵等进行除锈、油漆、保养，保证二次供水正常，泵房整洁。
2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、定期对高层房屋减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。		 供水系统成本构成：
1、普通水泵：
（1）供水运行（电耗）。
（2）供水设备保养。
（3）水池、水箱清洗。（4）水质抽样化验。
2、变频水泵：
（1）供水运行（电耗）。
（2）供水设备保养。
（3）蓄水池清洗。
公共照明 公共灯 定期巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、路灯95%以上的亮灯率。 1．公共照明成本构成:
（1）公共照明运行（电耗）。
（2）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。
（3）设备的养护。
公共电气柜 定期对室内、室外的公共电气柜、电气安全进行巡检、保养。
项目 内容 运行、保养、维修服务要求 备注
消防系统 消防设施、设备 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1、消防泵定期启动并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
2、消防栓定期巡检，消防栓箱内各种配件完好。
3、每年定期检查消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。
4、按需配备灭火器，定期检查灭火器，临近失效立即更新或充压。		 1．消防系统成本构成：
（1）消防设施、器材保养。
（2）消防设施年安全检测。
（3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。
2． 地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。
避雷
系统		 避雷设施 每年定期检查避雷装置，12层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　避雷系统成本构成：（1）避雷系统保养。（2）避雷系统年安全检测费。
升降
系统		 电梯 1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在规定的时间内到现场应急处理，专业技术人员须及时到现场进行救助。
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。		 1． 电梯运行费用包括：
（1）电梯运行（电耗）。
（2）电梯定期常规保养。
（3）零星配件及维修（每台电梯年支出内）。
（4）电梯年安全检测。
2． 底层或原始设计不停靠的，不支付此项费用；如需使用按合同约定结算与分摊。
内容 运行、保养、维修服务要求 备注
水景（动力）   1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。
2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。		 按实分摊　　　　　　　　　　　水景费用分摊公式：[电价×水泵总功率（KW）×运行时间（小时）+水价×耗水量+设备保养费]÷可分摊建筑面积
保险费用及其他 　 由业主大会与物业公司协商确定。 按实分摊

 

 

二、二星级
（一）综合管理服务标准
序号 内容 服务要求
1 机构设置 小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话。
2 管理人员要求 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（1）小区经理有经理岗位证书，管理员持有上岗证。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗。
（3）发现问题能够独自处理。
3 服务时间 周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。
4 日常管理与服务 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（1）服务规范符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。
（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
（5）建立健全财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。
（7）制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。
（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）服务窗口应公开办事制度、服务内容、收费项目和标准。
（10）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（11）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。
（12）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
（二）公共区域清洁卫生服务标准
项目 序号 内容 服务要求
楼内公共区域 1 地面 每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，每周拖洗一次，地面清洁。
2 楼梯扶手、栏杆 每月擦抹二次。
3 消防栓、指示牌等公共设施 每半月擦抹一次。
4 天花板、公共灯具 每半年除尘一次。
5 门、窗等玻璃 公共灯具、底层门厅玻璃每月擦拭一次。
6 天台、屋顶 屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每周清扫一次。
7 垃圾收集 居民自行投放至小区集中投放点。
8 电梯轿厢 每日擦拭、清扫一次以上，操作板处无污迹无灰尘。
楼外公共区域 9 道路地面、绿地、明沟、停车场 道路地面、绿地每日清扫二次，保持地面、绿地清洁；明沟每周清扫一次。
10 公共灯具、宣传栏、小品等 每半月擦抹一次，表面无污迹。
11 垃圾箱、果皮箱（容器） 每日定时清扫洗刷，保持垃圾箱、果皮箱（容器）及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。
12 消毒灭害 每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。
（三）公共区域秩序维护服务标准
序号 内容 服务要求
1 人员要求 （1）专职护卫人员，工作认真负责。
（2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。
（3）上岗时佩带统一标志，统一着装。
2 门岗巡逻岗 （1）主出入口24小时值班看守，边门定时开放并专人看管，门卫有交接班记录。
（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。
（3）白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。
（4）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
3 技防设施 有电子防盗门。
4 车辆管理 （1）地面、墙面设置简易的交通标志。
（2）车辆按规定有序停放，对乱停车辆进行引导或搬迁。
（3）收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器械，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。
（四）公共区域绿化日常养护服务标准
基本条件 内容 要素 养护要求（植物）
1、植物造景。绿地内植物覆盖率80%以上，绿地基本无裸露。
2、乔、 灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施基本完好。		 草坪 修剪 分春秋两季普修二遍以上。
清杂草 年普除杂草三遍以上。
灌、排水 干旱、高温季节基本保证有效供水，有积水应及时排除。
病虫害防治 发现病虫害及时灭杀。
树木 修剪 每年对乔、灌木、篱、球按规范修剪；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于一次。
中耕除草、松土 每年中耕除草二次以上。
施肥 每年普施基肥一遍。
病虫害防治 有针对性及时灭治，每年喷药不少于一次，控制大面积病虫害发生。
扶正加固 发生倒伏及时扶正、加固。

 

 

(五)共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准  
项目 内容 运行、保养、维修服务要求 备注
共用部位 房屋结构 定期对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。 1． 该费用用于共用部位零星修理和常规养护。单独列账，按实结算，每年公布一次。结算时，材料费用按实际发生结算。2．零星修理的范围包括：（1）内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处1平方米以下）。（2）更换公共走道门窗五金件。（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。（4）更换公共走道门窗玻璃（单块面积小于1平方米）；超出部分申请维修资金。（5）街坊道路侧石、路面修补（单块长度小于1米或面积小于1平方米）。（6）设施、设备标识修补。
（7）扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。
3． 前期物业管理中按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）的费用由建设单位承担。
门窗 定期巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时修补。
管道、排水沟 定期对屋面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通。
道路、场地等 定期巡视街坊路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等，要求路面不积水（因市政、管道结构因素除外，应及时报告相关部门）、窨井不漫溢、窨井盖无缺损、简易健身设施能正常使用（需更换除外）。
安全标志 对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。
供水系统 普通水泵 1、定期对供水设备进行检查，对水泵润滑点加油，对泵房、管道、水泵等进行除锈、油漆、保养，保证二次供水正常，泵房整洁。
2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、定期对高层房屋减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。		 供水系统成本构成：
1、普通水泵：
（1）供水运行（电耗）。
（2）供水设备保养。
（3）水池、水箱清洗。（4）水质抽样化验。
2、变频水泵：
（1）供水运行（电耗）。
（2）供水设备保养。
（3）蓄水池清洗
公共照明 公共灯 定期巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、路灯95%以上的亮灯率。 1．公共照明成本构成:
（1）公共照明运行（电耗）。
（2）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。
（3）设备的养护。
公共电气柜 定期对室内、室外的公共电气柜、电气安全进行巡检、保养。
项目 内容 运行、保养、维修服务要求 备注
消防系统 消防设施、设备 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1、消防泵定期启动并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
2、消防栓定期巡检，消防栓箱内各种配件完好。
3、每年定期检查消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。
4、按需配备灭火器，定期检查灭火器，临近失效立即更新或充压。		 1．消防系统成本构成：
（1）消防设施、器材保养。
（2）消防设施年安全检测。
（3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。
2． 地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。
避雷
系统		 避雷设施 每年定期检查避雷装置，12层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　避雷系统成本构成：（1）避雷系统保养。（2）避雷系统年安全检测费。
弱电
系统		 电子防盗门 定期保养，保持电子防盗门使用正常。 成本构成：
（1）系统运行。
（2）日常维护保养。
（3）系统设备的维修（不包括用户室内话机）。
升降
系统		 电梯 1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在规定的时间内到现场应急处理，专业技术人员须及时到现场进行救助。
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗,保障安全运行。		 1． 电梯运行费用包括：
（1）电梯运行（电耗）。
（2）电梯定期常规保养。
（3）零星配件及维修（每台电梯年支出内）。
（4）电梯年安全检测。
2． 底层或原始设计不停靠的，不支付此项费用；如需使用按合同约定结算与分摊。
内容 运行、保养、维修服务要求 备注
水景（动力）   1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。
2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。		 按实分摊　　　　　　　　　　　水景费用分摊公式：[电价×水泵总功率（KW）×运行时间（小时）+水价×耗水量+设备保养费]÷可分摊建筑面积
保险费用及其他 　 由业主大会与物业公司协商确定。 按实分摊

 

 

（三）公共区域秩序维护服务标准
序号 内容 服务要求
1 人员要求 （1）专职保安人员中40周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责。
（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、技防器械和设备。
（3）上岗时佩带统一标志，统一着装，配备必要的安全护卫器械。
2 门岗巡逻岗 　（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。
（2） 封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。
（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
（4）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。
（5）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。
3 技防设施（监控岗） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（1）小区应具备录像监控技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视设备所传达的信息。
（2）监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
4 车辆管理 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。
（2）及时处理车辆停放不规范的现象。
（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
（四）公共区域绿化日常养护服务标准
基本条件 内容 要素 养护要求（植物）
1、利用植物、山石、水体等设置景点。
2、绿地内植物覆盖率80%以上，且群落、层次明显。并有花卉布置。
3、绿地率 15%以上（包括经过规定手续变更）。乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持长年基本完好。		 草坪 修剪 每年分春秋两季普修，草面基本平整。
清杂草 每年按规范普除杂草。
灌、排水 及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。
施肥 每年普施有机肥一遍。
病虫害防治 发现病虫害及时灭杀。
树木 修剪 乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球定时修剪，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪。
中耕除草、松土 每年中耕除草三次以上，土壤基本疏松。
施肥 按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。
病虫害防治 有针对性及时灭治。
扶正加固 有倒伏倾向，及时扶正、加固。
其它 乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。
花坛花境 布置 一年中有一次以上花卉布置。
灌、排水 保持有效供水，无积水。
补种 缺枝倒伏及时补种。
修剪、施肥 保持花卉生长良好。
病虫害防治 及时做好病虫害防治。

 

 

(五)共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准  
项目 内容 运行、保养、维修服务要求 备注
共用部位 房屋结构 定期对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。 1． 该费用用于共用部位零星修理和常规养护。单独列账，按实结算，每年公布一次。结算时，材料费用按实际发生结算。2．零星修理的范围包括：（1）内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处1平方米以下）。（2）更换公共走道门窗五金件。（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。（4）更换公共走道门窗玻璃（单块面积小于1平方米）；超出部分申请维修资金。（5）街坊道路侧石、路面修补（单块长度小于1米或面积小于1平方米）。（6）设施、设备标识修补。
（7）扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。
3． 前期物业管理中按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）的费用由建设单位承担。
门窗 定期巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时修补。
管道、排水沟 定期对屋面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通。
道路、场地等 定期巡视街坊路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等，要求路面不积水（因市政、管道结构因素除外，应及时报告相关部门）、窨井不漫溢、窨井盖无缺损、简易健身设施能正常使用（需更换除外）。
安全标志 对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。
供水系统 普通水泵 1、定期对供水设备进行检查，对水泵润滑点加油，对泵房、管道、水泵等进行除锈、油漆、保养，保证二次供水正常，泵房整洁。
2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、定期对高层房屋减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。		 供水系统成本构成：
1、普通水泵：
（1）供水运行（电耗）。
（2）供水设备保养。
（3）水池、水箱清洗。（4）水质抽样化验。
2、变频水泵：
（1）供水运行（电耗）。
（2）供水设备保养。
（3）蓄水池清洗
公共照明 公共灯 及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。 　
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等 保持灯具完好，亮灯率在98%以上。
公共电气柜 定期巡查室内、室外公共电气柜，及时保养室内、室外公共电气柜，保证电气设备运行安全正常。
项目 内容 运行、保养、维修服务要求 备注
消防系统 消防设施、设备 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1、消防泵定期启动并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
2、消防栓定期巡检，消防栓箱内各种配件完好。
3、每年定期检查消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。
4、按需配备灭火器，定期检查灭火器，临近失效立即更新或充压。		 1．消防系统成本构成：
（1）消防设施、器材保养。
（2）消防设施年安全检测。
（3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。
2． 地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。
避雷
系统		 避雷设施 每年定期检查避雷装置，12层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　避雷系统成本构成：（1）避雷系统保养。（2）避雷系统年安全检测费。
弱电
系统		 楼宇对讲系统（可视） 不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。 成本构成：
（1）系统运行。
（2）日常维护保养。
（3）系统设备的维修
住户报警 不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。 　
升降
系统		 电梯 1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在规定的时间内到现场应急处理，专业技术人员须及时到现场进行救助。
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。		 1． 电梯运行费用包括：
（1）电梯运行（电耗）。
（2）电梯定期常规保养。
（3）零星配件及维修（每台电梯年支出内）。
（4）电梯年安全检测。
2． 底层或原始设计不停靠的，不支付此项费用；如需使用按合同约定结算与分摊。
内容 运行、保养、维修服务要求 备注
水景（动力）   1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。
2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。		 按实分摊　　　　　　　　　　　水景费用分摊公式：[电价×水泵总功率（KW）×运行时间（小时）+水价×耗水量+设备保养费]÷可分摊建筑面积
保险费用及其他 　 由业主大会与物业公司协商确定。 按实分摊

 

 

四、四星级
（一）综合管理服务标准
序号 内容 服务要求
1 机构设置 （1）小区内设置管理处。
（2）办公场所整洁有序。
（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品
2 管理人员要求 （1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证；经理具有大专以上学历，有二年以上小区经理任职经历。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
（3）能够及时发现问题，果断处理一般情况。
3 服务时间 周一至周日每天10小时在管理处进行业务接待，并提供服务。
4 日常管理与服务 （1）服务规范符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）制定管理处内部管理制度和考核制度。
（10）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。
（11）服务窗口应公开办事制度、服务内容、办事纪律、收费项目和标准。
（12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（13）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；每年组织两次以上的社区活动。
（14）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通或进行满意度测评，每年的沟通面不低于小区住户的80%。
（15）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
（二）公共区域清洁卫生服务标准
项目 序号 内容 服务要求
楼内公共区域 1 地面和墙面 每日清扫保洁一次，门厅大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净。
2 楼梯扶手、栏杆 隔周擦抹二次，保持干净。
3 消防栓、指示牌等公共设施 每周擦抹二次，目视无污渍。
4 天花板、公共灯具 每月除尘一次，目视干净。
5 门、窗等玻璃 保持洁净、光亮、无污渍。
6 天台、屋顶 保持清洁、无垃圾。
7 垃圾收集 按楼宇设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
8 电梯轿厢 每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。
楼外公共区域 9 道路地面、绿地、明沟、停车场 道路、地面、绿地每日清扫一次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过三小时；明沟隔日清扫一次，无杂物、无积水。
10 公共灯具、宣传栏、小品等 每周擦抹二次，目视明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。
11 水景 每周一次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。
12 垃圾箱、果皮箱（容器） 生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾箱、果皮箱（容器）每日清理、冲洗二次以上，垃圾葙、果皮箱（容器）整体清洁、无满溢、无异味，灭害措施完善。
13 消毒灭害 每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每年灭鼠一次，并有记录。
（三）公共区域秩序维护服务标准
序号 内容 服务要求
1 人员要求 （1）专职护卫人员中35周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。
（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。
（3）上岗时佩带统一标志，统一着装，仪容仪表规范整齐。
（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2 门岗巡逻岗 （1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，上下班期间立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
（2）外来人员进入小区，通过对讲、电话或其他方式联系住户，并进行登记。
（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
（4）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录。（如无巡更器，巡逻时二人一组）。
（5）接到火警、警情后及时到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
（6）在遇到异常情况或住户紧急求助时，及时赶到现场，采取相应措施。
 
3 技防设施
和救助
（监控岗）		 （1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警、住户报警等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
（2）控制中心接到报警信号后，保安人员及时内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。
（3）小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。
4 车辆管理 （1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
（四）公共区域绿化日常养护服务标准
基本条件 内容 要素 养护要求（植物）
1、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率25%以上。
2、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。
3、乔、 灌、地被、草配植合理，层次较丰富，花坛、花境景观好。
4、绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。		 草坪 修剪 草坪保持平整。
清杂草 每年按规范定时清除杂草。
灌、排水 常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
施肥 按肥力、草种、生长情况及时施肥。
病虫害防治 及时做好病虫害防治。
树木 修剪 乔、灌木按规范修剪，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，基本无枯枝。
中耕除草、松土 适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。
施肥 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥。
病虫害防治 防治结合、及时灭治。
扶正加固 树木基本无倾斜。
其它 乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
花坛花境 布置 一年中有二次以上花卉布置，三季有花。
灌、排水 保持有效供水，无积水。
补种 发现缺枝倒伏及时补种。
修剪、施肥、治虫 及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；按时施肥。适时做好病虫害防治。

 

 

(五)共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
项目 内容 运行、保养、维修服务要求 备注
共用部位 房屋结构 定期对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。 1． 该费用用于共用部位零星修理和常规养护。单独列账，按实结算，每年公布一次。结算时，材料费用按实际发生结算。
2．零星维修的范围在1～3星级基础上，还包括本类中涉及的其它共用部位或设施的零星维修。
3． 前期物业管理中按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）的费用由建设单位承担。
门窗 定期巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。
管道、排水沟、屋顶 定期对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。定期检查屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
围墙 定期巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。
道路、场地等 定期巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。
休闲椅、
室外健身
设施等		 每周定期巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。
安全标志等 对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。保证标志清晰完整，设施运行正常。
项目 内容 运行、保养、维修服务要求 备注
供水系统 普通水泵 1、定期对供水设备进行检查，对水泵润滑点加油，对泵房、管道、水泵等进行除锈、油漆、保养，保证二次供水正常，泵房整洁。
2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、定期对高层房屋减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。		 供水系统成本构成：
1、普通水泵：
（1）供水运行（电耗）。
（2）供水设备保养。
（3）水池、水箱清洗。（4）水质抽样化验。
2、变频水泵：
（1）供水运行（电耗）。
（2）供水设备保养。
（3）蓄水池清洗
公共照明 公共灯 及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。  
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等 保持灯具完好，亮灯率在99%以上。
公共电气柜 定期巡查室内、室外公共电气柜，及时保养室内、室外公共电气柜，保证电气设备运行安全正常。
大堂空调 大堂分体空调使用期间定期清洗、保养，保证其正常使用。
消防系统 消防设施、设备 1、消防泵定期启动并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
2、消防栓定期巡查，消防栓箱内各种配件完好。
3、定期检查火警功能、报警功能是否正常。
4、每年定期试验探测器，并对全部控制装置进行试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。
5、定期检查消防水带、阀杆处加注润滑油并作放水检查。
6、定期检查灭火器，临近失效立即更新或充压。		 1．消防系统成本构成：
（1）消防设施、器材保养。
（2）消防设施年安全检测。
（3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。
2． 地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。
避雷
系统		 避雷设施 每年定期检查避雷装置，12层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。 避雷系统成本构成：（1）避雷系统保养。（2）避雷系统年安全检测费。
项目 内容 运行、保养、维修服务要求 备注
弱电
系统		 周界报警 24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。 成本构成：
（1）系统运行。
（2）日常维护保养。
（3）系统设备的维修
监视系统 不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。 　
电子巡更 根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。 　
升降
系统		 电梯 1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在规定的时间内到现场应急处理，专业技术人员须及时到现场进行救助。
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。		 1． 电梯运行费用包括：
（1）电梯运行（电耗）。
（2）电梯定期常规保养。
（3）零星配件及维修（每台电梯年支出内）。
（4）电梯年安全检测。
2． 底层或原始设计不停靠的，不支付此项费用；如需使用按合同约定结算与分摊。
内容 运行、保养、维修服务要求 备注
水景（动力）   1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。
2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。		 按实分摊　　　　　　　　　　　水景费用分摊公式：[电价×水泵总功率（KW）×运行时间（小时）+水价×耗水量+设备保养费]÷可分摊建筑面积
保险费用及其他 　 由业主大会与物业公司协商确定。 按实分摊

 

 

五、五星级
（一）综合管理服务标准
序号 内容 服务要求
1 机构设置 （1）小区内设置管理处。
（2）办公场所整洁有序，有专门的接待区域。
（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公
用品。
2 管理人员要求 （1）小区经理有经理岗位证书，管理员持有上岗证；经理具有大专以上学历，有三年以上小区经理任职经历。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
（3）综合素质高，能应对各种问题并及时处理。
3 服务时间 周一至周日每天10小时在管理处进行业务接待，并提供服务。
4 日常管理与服务 （1）服务规范符合《安徽省住宅区物业管理规程》要求。
（2）24小时受理业主或使用人急修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告，并有记录。
（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）制定管理处内部管理制度和考核制度。
（10）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。
（11）服务窗口应公开办事制度、服务内容、办事纪律、收费项目和标准。
（12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（13）能提供5种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿）服务；每年组织三次以上的社区活动。
（14）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通或满意度测评，每年的沟通面不低于小区常住住户的90%。
（15）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

 
（二）公共区域清洁卫生服务标准
项目 序号 内容 服务要求
楼内公共区域 1 地面和墙面 地面每日保洁两次以上；墙面保持无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石地面每月保养一次，保持材质原貌，干净。
2 楼梯扶手、栏杆 每日擦抹一次，保持干净。
3 消防栓、指示牌等公共设施 隔日擦抹一次，表面干净、无污渍。
4 天花板、公共灯具 每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
5 门、窗等玻璃 保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。
6 天台、屋顶 保持清洁、无垃圾。
7 垃圾收集 按楼宇设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
8 电梯轿厢 每日保洁两次以上（如有地毯每日换洗一次）；操作板每日消毒一次；每半月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹。
楼外公共区域 9 道路地面、绿地、明沟、停车场 道路、地面、绿地每日保洁两次以上，广场砖地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。
10 公共灯具、宣传栏、小品等 每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。
11 水景 打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。
12 垃圾箱、果皮箱（容器） 对垃圾箱、果皮箱（容器）每日保洁两次以上，垃圾箱、果皮箱（容器）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。
13 消毒灭害 每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每年灭鼠一次，并有 记录。
（三）公共区域秩序维护服务标准
序号 内容 服务要求
1 人员要求 （1）专职护卫人员，以中青年为主，35周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。
（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类治安案件和各类灾害事故的应急预案。
（3）上岗时佩带统一标志，统一着装，仪容仪表行为规范，主动热情，具有良好的素质。
（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2 门岗巡逻岗 （1）各出入口24 小时值班看守，其中主出入口双人值勤，上下班期间立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
（2）对外来人员进入小区，通过对讲、电话或其他方式联系住户，并进行登记。
（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
（4）护卫人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，监控中心有巡更记录。
（5）接到火警、警情后及时内到达现场，协助保护现场，并报告警方与管理处。
（6）在遇到异常情况或住户紧急求助时，应及时赶到现场，采取相应措施。
3 技防设施
和救助
（监控岗）		 （1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户报警等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
（2）监控中心接到报警信号后，保安人员及时内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
（3）小区应有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
4 车辆管理 （1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
（四）公共区域绿化日常养护服务标准
基本条件 内容 要素 养护要求（植物）
1、绿地总体布局均衡，景观效果明显，集中绿地率30%以上。
2、运用植物、山石、水体等设置景点，且与环境协调，效果好。
3、乔、 灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树。
4、绿地保存率100%。乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持常年完好。		 草坪 修剪 草坪常年保持平整。
清杂草 及时清除杂草,做到基本无杂草。
灌、排水 常年保持有效供水，草地充分生长，有覆沙调整，地形平整、流畅。
施肥 按肥力、草种、生长情况，适时适量施有肥。
病虫害防治 预防为主、综合治理，严格控制病虫害。
树木 修剪 乔、灌木每年进行修剪无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，基本无枯枝。
中耕除草、松土 常年土壤疏松通透，无杂草。
施肥 按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年按规范施肥，满足植物生长需要。
病虫害防治 预防为主、生态治理。
扶正加固 树木基本无倾斜。
其它 乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。
花坛花境 布置 每年中有三次以上花卉布置，四季有花。
灌、排水 保持有效供水，无积水。
补种 缺枝倒伏及时补种。
修剪、施肥 及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。每年按规范施肥，
病虫害防治 适时做好病虫害防治。

 

 

(五)共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
项目 内容 运行、保养、维修服务要求 备注
共用部位 房屋结构 每年定期以上对房屋结构、安全的部位进行检查，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。 1． 该费用用于共用部位零星修理和常规养护。单独列账，按实结算，每年公布一次。结算时，材料费用按实际发生结算。
2． 零星维修的范围在1～3星级基础上，还包括本类中涉及的其它共用部位或设施的零星维修。
3． 前期物业管理中按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）的费用由建设单位承担。
门窗 定期巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
管道、排水沟、屋顶 定期对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每月检查一次），定期检查屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
围墙 定期巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
道路、场地等 每周定期巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
休闲椅、
凉亭、
雕塑、
景观小品		 定期对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
室外健身
设施、
休闲场地、乐园等		 定期巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。
安全标志等 对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，保证标志清晰完整，设施运行正常。
项目 内容 运行、保养、维修服务要求 备注
供水系统 普通水泵 1、定期对供水设备进行检查，对水泵润滑点加油，对泵房、管道、水泵等进行除锈、油漆、保养，保证二次供水正常， 泵房整洁。
2、定期清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、定期对高层房屋减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。		 供水系统成本构成：
1、普通水泵：
（1）供水运行（电耗）。
（2）供水设备保养。
（3）水池、水箱清洗。
（4）水质抽样化验。
2、变频水泵：
（1）供水运行（电耗）。
（2）供水设备保养。
（3）蓄水池清洗
公共照明 公共灯 及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。  
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等 保持灯具完好，亮灯率在99%以上。
公共电气柜 定期巡查室内、室外公共电气柜，及时保养室内、室外公共电气柜，保证电气设备运行安全正常。
大堂空调 大堂分体空调使用期间定期清洗、保养，保证其正常使用。
消防系统 消防设施、设备 1、消防泵定期启动并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
2、消防栓定期巡查，消防栓箱内各种配件完好。
3、定期检查火警功能、报警功能是否正常。
4、每年定期试验探测器，并对全部控制装置进行试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。
5、定期检查消防水带、阀杆处加注润滑油并作放水检查。
6、定期检查灭火器，临近失效立即更新或充压。		 1．消防系统成本构成：
（1）消防设施、器材保养。
（2）消防设施年安全检测。
（3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。
2． 地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。
避雷
系统		 避雷设施 每年定期检查避雷装置，12层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　避雷系统成本构成：（1）避雷系统保养。（2）避雷系统年安全检测费。
项目 内容 运行、保养、维修服务要求 备注
弱电
系统		 周界报警 ２４小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。 成本构成：
（1）系统运行。
（2）日常维护保养。
（3）系统设备的维修（不包括用户室内话机）。
监视系统 不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。 　
电子巡更 根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。 　
升降
系统		 电梯 1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在规定的时间内到现场应急处理，专业技术人员须及时到现场进行救助。
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗		 1． 电梯运行费用包括：
（1）电梯运行（电耗）。
（2）电梯定期常规保养。
（3）零星配件及维修（每台电梯年支出内）。
（4）电梯年安全检测。
2． 底层或原始设计不停靠的，不支付此项费用；如需使用按合同约定结算与分摊。
内容 运行、保养、维修服务要求 备注
水景（动力）   1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。
2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常		 按实分摊水景费用分摊公式：[电价×水泵总功率（KW）×运行时间（小时）+水价×耗水量+设备保养费]÷可分摊建筑面积
保险费用及其他 　 由业主大会与物业公司协商确定。 按实分摊
备注： 1、有无电梯、消防栓不作为保洁费用增减条件。
2、外墙清洗的频次、标准与业主大会另行约定，费用按实结算分摊。
3、绿地以种植面积计算：地下车库顶上绿地按实际种植面积计算；棚架按垂直投影面积计算；行道、散植树按树冠垂直投影面积的1/5折算；嵌草停车地坪按地坪面积的1/10折算；墙面垂直绿化按实际覆盖面积的1/10折算；未定事项可按商定计算。
4、绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主，以实地丈量为辅。
5、因修剪等产生的废弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死树及时清除、适时补种，保持绿地内清洁整齐。
6. 植物灌溉以保持土壤有效水份为原则，应按气候、立地条件、品种、生长等情况酌情增减浇水次数。
7、使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定。应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。
8、如无相应设施设备的，不得计收该项费用。
9、消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准有不相一致的地方，以专业标准为准。
10、住宅区内的设备应建立设备台帐，并有保养、维修记录。
11、按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）费用由建设单位承担。
12、每一级的服务内容与要求应高于并包含低一级服务内容与要求（一星级除外）。

 


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阅读： 11042 次     2009/12/13 16:59:00


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