绥化市物业管理暂行办法

发布部门: 黑龙江省绥化市人民政府
发布文号: 绥政发[2006]87号

北林区人民政府，开发区管委会，市政府各直属单位：
　　经市政府同意，现将《绥化市物业管理暂行办法》印发给你们，望认真贯彻执行。
二○○七年一月五日

绥化市物业管理暂行办法

　　为了加强我市市区的物业管理工作，规范物业管理市场，切实维护广大业主和物业管理企业合法权益，根据国务院《物业管理条例》和建设部、省有关规定，结合我市实际，特制定本办法。
　　一、管理职责
　　(一)市建设局是我市物业管理工作的行政主管部门。市公用事业管理处具体负责市本级物业管理活动的监督管理工作。
　　街道办事处、社区居民委员会应当指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调业主与业主、业主与物业管理企业之间的矛盾纠纷。
　　(二)电业、水务、规划、环保、卫生、工商、物价、民政、公安、城市管理行政执法等有关部门应在各自职责范围内协调做好物业管理工作。
　　(三)物业管理企业按照物业服务合同约定进行物业管理，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，并接受有关部门的检查、指导和监督。社区居民委员会、业主委员会和物业管理企业在工作中应当相互协作，相互配合。推行居委会、业主委员会、物业管理企业三方合力的管理模式，形成市、区、街道三级管理网络。
　　(四)物业管理企业应逐步实行市场化、社会化、专业化的服务方式，并遵循自主经营、自负盈亏、有偿服务、微利经营的原则，使所经营的物业达到保值、增值，解决购房者后顾之忧，杜绝“一年新、二年旧、三年破”现象发生。通过物业管理服务的规范化，促进房地产业健康发展，促进社会和谐进步，实现多赢局面。
　　二、业主大会和业主委员会
　　(五)符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位(含公有住房出售单位)应当在街道办事处的组织和公用事业管理处的指导下组织成立业主大会筹备组。
　　(六)新建住宅小区入住率超过50%即可成立业主大会并选举产生业主委员会。首次业主大会由建设单位牵头，建设单位、街道办事处、业主代表组成业主大会筹备组按照法定程序召开业主大会。业主代表由建设单位和街道办事处组织业主推荐产生。
　　(七)对建设单位已经撤走或建设单位牵头有困难的老、旧小区，首届业主大会由街道办事处和物业管理企业牵头成立筹备组，召开业主大会，选举产生业主委员会。
　　(八)业主大会召开首次会议，应当在候选人名单中选举产生业主委员会。业主委员会的候选人产生办法及名单由筹备组决定，并在业主大会会议召开前在小区内公示10天以上。
　　(九)业主大会可以采用集体讨论的形式，或采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内1/〖KG*2〗2以上持有投票权的业主参加。
　　采用书面征求意见的形式，应当将业主公约和业主大会议事规则(草案)和业主委员会委员候选人选票入户送交业主并由其签字确认。小区较大的，可以按单元推选代表组成业主代表大会。
　　(十)业主委员会应当由5－15名单数业主组成，其成员不得从事本物业管理区域内的物业管理服务或相关利益的经营活动。业主委员会委员每届任期由业主大会确定，最长不得超过3年，可以连选连任。
　　(十一)社区居民委员会对业主委员会具有监督管理职责，对成立业主委员会的小区派一名代表参与业主委员会工作，协调处理小区事务。
　　(十二)现有居住在物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于业主。
　　(十三)业主投票权实行住宅房屋一套一投票权，非住宅房屋每100平方米一投票权。100平方米以下每证一投票权；100平方米以上，每100平方米加一个投票权。单个业主所占的投票权数最高不超过全部投票权数的30%。
　　业主的投票权可委托物业使用人行使，但物业使用人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。
　　(十四)分期建设的住宅小区在首个组团入住率超过50%即可召开业主大会并选举产生业主委员会，但业主委员会成员不超过5人，以后每期建成入住后按入住户精选比例相应的再增选业主委员会成员。
　　(十五)业主委员会任期届满2个月前，应在市公用事业管理处、街道办事处的指导和监督下由原业主委员会牵头组织召开业主大会进行换届选举，选举新的业主委员会后与原业主委员会在任期届满之日起10日内，办理好交接手续。
　　任期届满，原业主委员会无法牵头进行换届选举的，所在街道办事处应当牵头召开业主大会会议进行换届选举。
　　(十六)业主委员会应当自组建、换届、改选等产生之日起30日内，将业主委员会有关资料报市公用事业管理处备案，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处和社区居民委员会。业主委员会备案资料包括：
　　1.业主委员会委员登记表；
　　2.业主大会议事规则；
　　3.业主公约；
　　4.业主大会筹备组的公示资料；
　　5.业主委员会委员候选人的公示资料；
　　6.业主委员会委员候选人选票；
　　7.业主委员会委员的房屋所有权有关证明复印件；
　　8.业主大会及业主委员会会议记录。
　　前款规定的业主委员会备案事项发生变更的，应当在30日内以书面形式告知市公用事业管理处进行变更登记。
　　(十七)选举出的业主委员会经市公用事业管理处备案后，发放备案证书凭备案证书刻制印章。
　　业主委员会违反印章使用管理规定的，由责任人承担相应责任。
　　(十八)业主大会、业主委员会的办公费用以及业主委员会委员津贴的筹集、管理和使用办法，由业主大会确定。
　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询监督。
　　(十九)在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当接受社区居民委员会指导、管理和监督，积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作。业主大会应每年召开一次。召开业主大会会议时业主委员会应当告知街道办事处、社区居民委员会并认真听取其建议。同时，业主大会作出的决定应当告知相关社区居民委员会和街道办事处。
　　(二十)提倡业主大会按照前期物业管理选聘物业企业的方式选聘具有相应资质的物业管理
　　企业实行物业管理。
　　三、物业配套设施设备
　　(二十一)规划部门在对新建住宅小区进行规划审批时，应当确保住宅小区公共配套设施的规划设计按要求进行规划，在验收时进行严格把关，使公共配套设施按规划要求建成。
　　(二十二)建设单位应按规定配套建设物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备，并按照国家规定的保修范围和保修期限承担物业的保修责任。业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，建设单位不得擅自处分。小区竣工验收后，建设单位应通过公用事业管理处将物业管理用房移交给业主。
　　(二十三)建设单位应在新建物业管理区域内配置物业管理办公用房。建筑面积2万平方米以下，配置不低于50平方米的物业管理用房；建筑面积2万平方米至5万平方米，配置不低于100平方米的物业管理用房；建筑面积在5万平方米以上按照0.2%提供，但最高不超过300平方米。提供的物业管理用房应为地上独立成套房屋，并具有水、电等基本功能。物业管理用房属建设单位无偿提供，产权属全体业主共同共有。未经业主大会同意，开发建设单位、物业管理企业不得将物业管理用房转让、出租或者挪作他用。业主大会成立后，10－15%的物业管理用房由业主委员会办公使用。
　　(二十四)物业管理区域内的物业管理用房、共用部位、共用设施设备不得转让、抵押。
　　(二十五)按照规划建设的共用设施设备不得改变用途。
　　业主委员会可以按照业主大会的决定将共用设施设备交由物业管理企业按照物业服务合同约定经营。
　　(二十六)物业管理部门应对建成后的物业管理小区配套设施进行验收，未经验收或验收不合格的不予实施物业管理。
　　四、前期物业管理
　　(二十七)新开发建设的住宅小区，建设单位应当通过招投标选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理；投标人少于3个或者住宅规模较小，经市公用事业管理处批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。在物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应与物业买受人签订物业管理协议。
　　(二十八)前期物业管理招投标活动应当按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》有关规定执行。
　　(二十九)新建住宅小区竣工后，开发建设单位应当向市公用事业管理处移交下列资料实行
　　统一管理：
　　1.住宅小区规划图，竣工总平面图；
　　2.单位建筑、结构、设备竣工图；
　　3.配套设施、地下管网竣工图；
　　4.城市规划验收合格证书和工程质量备案证书复印件；
　　5.业主及房屋面积清册；
　　6.小区综合验收合格证书；
　　7.物业质量保证文件及物业使用说明文件；
　　8.其他必要的资料。
　　五、物业管理企业
　　(三十)物业管理企业要树立服务意识、诚信意识和品牌意识。要把解决投诉问题作为树品牌、塑形象的重要工作抓好，不许推诿扯皮，将矛盾上交政府。对于不积极、不主动解决投诉问题的物业企业要进行曝光，并与资质年审挂钩。
　　(三十一)物业管理企业要与相关部门密切配合，积极参与所服务小区业主委员会的组建工作，对于不支持、不配合、甚至破坏业委会组建工作的物业企业不予资质年审，解决物业管理主体失衡问题。
　　(三十二)物业管理企业承接物业管理项目时，应当按照有关规定签订前期物业服务合同或物业服务合同，物业服务合同应当自签订之日起30日内向市公用事业管理处备案。不签订合同的不得从事物业管理经营活动，合同期限不允许超过3年。
　　(三十三)物业管理企业退出物业管理项目程序。
　　1.合同期满物业企业不再续约的退出程序。
　　物业管理服务合同期满，物业管理企业不再续约或者提前解除合同，应当按照下列程序做好衔接工作
　　(1)在解除合同3个月前，物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，并以书面形式在物业管理区域内公告15天。物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式报送市公用事业管理处备案，填写《物业管理企业退出项目管理情况登记表》，并书面告知街道办事处和社区居民委员会。如物业企业告知时间至合同期满之日不足3个月，则物业企业必须从告知之日起满3个月后方可退出。合同期满以后所发生的物业服务费减半收取。
　　(2)物业管理企业应当继续按照合同约定做好服务，积极协助业主大会选聘新的物业管理企业。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止之日。
　　(3)在解除合同1个月前，物业管理企业应当公布物业管理服务费的收入、支出状况，并将超收的费用退还给业主。
　　2.合同期满业主不再续约或合同期内提前解除合同的退出程序。
　　物业管理服务合同期满，业主大会不再续约或者合同期内业主大会提前解除合同，业主大会重新选聘新物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：
　　(1)在解除合同3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会。在召开业主大会15日前，将会议通知及确定物业管理企业事宜以书面材料送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。
　　(2)业主委员会应在业主大会召开3日前，就续约或解聘等事宜书面征求业主意见。业主的赞同、反对、弃权的具体票数和书面意见应当由本人签字。经三分之二投票权数表决通过不再续约或提前解聘的，业主委员会应当在业主大会作出决议后3日内，将解聘原因和时间书面告知物业管理企业，并在物业管理区域内公告。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止之日。业主委员会将解聘原因、解聘时间和表决结果以书面形式报送市公用事业管理处备案。
　　3.无物业企业接管的衔接程序。
　　因物业管理服务合同期满双方当事人不再续约或提前解除合同，无新物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：
　　(1)在解除合同2个月前，业主或业主大会仍未选聘到新物业管理企业，原物业管理企业应当以书面形式报告市公用事业管理处，并告知街道办事处和社区居民委员会。
　　(2)市公用事业管理处接到物业管理企业报告后5个工作日内，应当会同街道办事处到物业小区听取业主委员会和业主及物业管理企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。
　　(3)暂时未选聘新物业管理企业的，小区有业主委员会的，由业主委员会自管，然后逐步再选聘物业企业接管；小区无业主委员会的，由社区居民委员会接管，市公用事业管理处帮助指导小区成立业主委员会，再选聘物业管理企业接管。
　　4.退出前应办理的移交事宜。
　　物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：
　　(1)物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等余额和财务账册；
　　(2)物业档案资料；
　　(3)物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其他财物；
　　(4)商品住宅维修基金明细账目和明细台账。
　　5.业主、业主大会与被解聘的物业管理企业如有经济纠纷，物业管理企业占用物业共用部分共用设施不撤走，业主、业主委员会、可向人民法院起诉，在特殊情况下法院可以先预执行。诉讼期间，原物业管理企业应当继续承担小区物业管理服务和职责，以维护物业小区秩序正常。
　　6.对恶意弃管的物业企业，坚决依法取缔。物业企业资质证书和经理岗位证书同时注销，永远不许进入物业市场。
　　7.物业企业被解聘后，必须按规定程序和时间退出，不许以欠费为由拒绝撤出，更不许搞破坏性活动，否则依法论处。
　　8.原物业企业撤出时必须与业主委员会或在业主委员会监督下与新接管的物业企业对物业公共部分、共用设施、设备进行查验。查验时业主委员会应制做查验记录。查验记录应包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。双方有争议的应载明争议内容，并明确解决办法。
　　(三十四)物业管理企业要按照《物业管理条例》的要求履行义务，规范服务行为，严格按照服务标准尽职尽责。
　　(三十五)建设行政主管部门应当严格按照建设部《物业管理企业资质管理办法》的有关规定，加强对物业管理企业的监督和检查。无故不参加年检、不服务、少服务或服务不到位、经常造成业主上访，将把企业行为记录在信用档案，并视情节依法进行处罚，直至注销其物业企业资质。
　　六、物业服务收费
　　(三十六)住宅小区物业服务分等级收费，各等级价格实行政府指导价，各物业企业执行时可根据服务质量实行上下浮动，向上浮动幅度为20%，向下浮动不限。物业服务收费按建筑面积计收，具体收费标准由业主、业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中约定。
　　(三十七)非住宅的物业服务收费，实行市场调节价。价格标准由业主与物业管理企业，根据服务内容和质量在物业服务合同中约定。
　　(三十八)业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
　　(三十九)物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
　　(四十)物业管理区域内，供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。供水部门直接向达到一户一表、水表出户、分户计量标准，并通过供水部门验收的用水户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费，委托方与被委托方签定委托合同，不得向业主收取额外费用。物业企业不允许以任何理由断水、断电、断气，否则依法论处，并赔偿由此造成的一切损失。物业企业代收的费用有欠费现象可报告委托方，由委托方依法追缴。新建住宅小区，建设单位应当向供水、供电、供气、供热单位申请一户一表，已建成的未实行一户一表的住宅小区应当逐步改造，实行一户一表，物业管理企业自用部分产生的水、电、气、热等费用由物业管理企业承担；共用部位、共用设施设备产生的水、电、气、热等费用由业主承担。
　　七、小区物业服务等级评定
　　(四十一)住宅小区物业服务等级确定的主要依据。住宅小区物业管理服务分四个等级。等级确定主要参考物业小区基础条件(主要包括小区环境、绿化、监控、体育娱乐设施)、物业管理企业的服务内容和标准。通过对物业企业的基本要求，房屋管理水平、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁、绿化、管理水平来确定。
　　(四十二)住宅小区物业服务等级确定办法。
　　1.新建商品房出售前，由中标或经物业主管部门批准协议委托的物业管理企业与开发建设单位签订《前期物业管理服务合同》，到市公用事业管理处提出住宅小区物业管理服务等级确认申请，由市公用事业管理处依据《绥化市住宅小区物业管理服务等级标准》，核定前期物业服务等级。开发建设单位在售房时应明示物业管理服务等级。
　　2.旧有住宅小区物业管理服务等级评定办法是，先由物业管理企业依据《绥化市住宅小区物业管理服务等级标准》的基础条件、基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务和绿化养护管理水平等内容，向市公用事业管理处提出物业管理服务等级确认申请，由市公用事业管理处核定后，通报小区业主委员会，并在小区内公示。
　　(四十三)申请核定物业服务等级时应提供下列资料：
　　1.《绥化市住宅小区物业管理服务等级申请表》；
　　2.《工商营业执照》和《物业管理企业资质证书》正、副本及复印件；
　　3.物业管理服务方案；
　　4.经规划部门审定的住宅小区总平面图及规划设计方案；
　　5.住宅小区竣工验收资料。
　　(四十四)其他说明的问题。
　　1.不具备物业管理条件的小区，如单体住宅楼等住宅小区，不能确定物业服务等级的，由业主、业主委员会按照市场条件自行确定。
　　2.单位、个人管理服务的住宅小区，不参加小区物业服务等级评定。
　　3.住宅小区物业服务等级评定后，由物业管理企业到市物价部门办理收费许可证。
　　八、物业的使用与维护
　　(四十五)业主或物业使用人装饰装修房屋，应当事先书面告知物业管理企业；物业管理企业应当对业主装饰装修房屋进行指导和监督。物业管理企业应当与业主或物业使用人签订房屋装饰装修协议，明确房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，后到有关部门办理审批手续。
　　(四十六)物业出租的，业主应当在签订物业租赁合同时，将物业承租人、出租期限、物业服务费交纳约定等情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
　　(四十七)物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：
　　1.保修期满后物业自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用，由业主承担；
　　2.保修期满后物业共用部位和共用设施设备的日常维护费用，在业主缴纳的物业服务费中支出。大修、中修、更新、改造费用，在专项维修资金中列支；
　　3.物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由损坏责任人承担；
　　(四十八)住宅小区内房屋及配套设施的维修养护，物业管理单位与各专业管理部门按下列分工划分职责：
　　1.供电设施：进户线以内的，由业主负责；以外的，由电业部门负责；
　　2.自来水管线：用户进户管道以内用水设施由业主负责；进户管道以外至检查井以内，由物业管理单位负责；以外的，由自来水公司负责；
　　3.下水管道：住宅小区内的检查井、化粪池及管线(不含市政管线)，由物业管理单位负责；以外的，由市政部门负责；
　　4.通讯管线：楼内电话预埋管线及其他管线均由通讯部门负责；
　　5.有线电视管线：楼内有线电视预埋管线和其他管线由有线电视单位负责；
　　6.供热设施的运营、维修和养护责任，按照下列规定划分：
　　(1)热源单位厂区内的供热设施，由热源单位负责；
　　(2)热源单位厂区外至居民室外的供热设施，由供热单位负责。
　　(四十九)物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相邻业主、物业使用人应当予以配合；因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因物业共用部位、共用设施设备维修、更新造成相邻业主、物业使用人的自用部位或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。
　　(五十)专项维修资金的归集管理。
　　1.专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的中大修、更新和改造。
　　2.该项维修资金属业主所有，不许挪作他用。收取标准按国家和省的有关规定执行。
　　3.购买人与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。由开发建设单位代为收缴，并及时足额交到市公用事业管理处专管账户，否则不予办理小区综合竣工验收手续，房产部门不予办理产权登记确认手续，不予发放产权证书。房产测绘面积多于维修资金缴费证明载明的建筑面积的，超出部分(没有交维修资金部分)不予办理产权确认，由开发建设单位代为补交后方可给予产权确认。
　　4.对于既有商品住宅，已成立业主委员会的，由业主委员会组织召开业主大会，确定归集维修资金缴交方式，主动到市公用事业管理处缴交。没有成立业主委员会的，由全体业主召开会议，确定如何缴交。既有房屋在产权变更时收缴维修资金，否则不予办理产权变更手续。
　　5.对于不代收维修资金的开发企业，取消其下一开发年度的预售资格。对于代收后不上缴、侵占、挪用维修资金的依法追究有关责任。
　　九、其他
　　(五十一)本办法自2007年1月1日起施行。