（潍政发〔2007〕60号）
各县市区人民政府，市属各开发区管委会，市政府有关部门：
为进一步加强物业管理工作，提高物业管理服务水平，改善人民群众生活质量，推动我市城市建设和管理水平的整体提高，根据国务院《物业管理条例》和省有关规定，结合我市实际情况，提出以下意见。
一、统一思想，提高对加强物业管理重要性的认识
物业管理是城市管理的重要方面，是住房商品化、社会化的产物。加强物业管理工作有利于提高城市管理水平，改善城市人居环境，提高群众生活质量；有利于维护社会稳定，推进城市精神文明建设；有利于保障物业的合理使用，促进物业的保值、增值。各级政府、各有关部门要树立和落实科学发展观，从建设社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要意义，把加强物业管理工作作为提升城市形象、打造城市品牌、营造发展环境、维护社会稳定的一项重要工作，加强领导，强化措施，健全长效管理机制，把物业管理工作抓紧抓好。
二、创新机制，实行与社区建设相结合的社区物业管理模式
社区建设是城市建设的基础，是体现城市建设现代化程度的重要标志，物业管理是社区建设的载体和组成部分，社区建设中许多内容需要依托物业管理服务来进行。因此，实行与社区建设相结合的社区物业管理模式，对和谐社区建设及物业管理发展都具有重要意义。社区物业管理工作，总的要求是理顺管理体制，明确管理职责，把工作重心下移，充分发挥社区基层组织与业主自治组织的作用，实现社区建设与物业管理相互促进、共同发展。基本原则是县市区政府负责，房管部门监督指导，街道办事处组织，社区居委会落实，条块结合、以块为主、属地管理。
（一）县市区政府对本辖区物业管理工作负总责：
1.组织落实各项物业管理政策措施，开展社区物业管理工作；
2.建立健全县市区、街道、社区三级物业管理工作体系，明确相应的物业管理机构；
3.落实物业管理责任，对物业管理工作进行部署、检查和督导。
（二）房管部门是物业管理的行业主管部门，负责监督、指导物业管理工作：
1.拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套措施；
2.负责专项维修资金的归集，会同财政等部门安排专项维修资金的使用方案，并搞好监督管理和检查；
3.落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；
4.监管物业服务企业，规范物业管理服务行为，调处物业管理重大纠纷案件。
（三）街道办事处配合业务主管部门指导和监督辖区内的物业管理活动：
1.配合业务主管部门对物业管理活动进行监督管理；
2.配合业务主管部门指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见；
3.负责融合社会公共资源，建立物业管理责任主体、社区、政府相关职能部门的沟通机制，及时交流情况和信息；
4.协调处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作。
（四）社区居委会指导协调业主委员会，配合社区物业管理的组织实施：
1.配合街道办事处协调辖区内的物业管理活动；
2.配合业务主管部门组织业主委员会制定管理公约和业主大会议事规则，并签订到户，规范业主和物业服务企业的公共行为；
3.配合业务主管部门指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，签订物业服务合同，监督物业管理活动，调处管理服务中的矛盾纠纷。
三、强化措施，推进社区物业管理持续健康发展
（一）加快建立物业管理招投标制度。
房管部门要按照《物业管理条例》的有关规定，加快建立物业管理招投标制度，稳步推进房地产开发与物业管理的分业经营，按照加强协调、注重引导、以点带面、逐步推广的原则，引导和鼓励业主大会通过公开招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实行物业管理，逐步建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的物业管理新机制。要加强新建住宅小区的前期物业管理。凡达到规定规模的住宅小区，应当按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》、建设厅《山东省物业管理招标投标物业管理暂行办法》的规定，采取招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。建设部门与开发建设单位签订房地产开发建设合同中，要明确项目前期物业管理责任。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供项目的物业管理方案，并按规定建设物业管理用房。关于物业管理招投标及前期物业管理的相关规定，由市房管局另行制定。
（二）强化物业管理用房配套建设。
新规划建设的商品住宅项目，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积3‰的比例建设物业管理用房。物业管理用房应当是独用成套房屋，具有独立的使用通道，配备水、电、暖、通讯等基本设施，具备办公或商业经营条件。用房位置应设在住宅区中心区域或主出入口附近的临街底层，不得设置在地下或住宅楼内。
建设单位应当在规划报建图中明确标明物业管理用房的位置和面积，将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步交付使用。规划部门要在建筑工程规划许可证中注明物业管理用房的位置和面积。房管部门要对物业管理用房独立测量、计算面积（其面积不计入分摊的公用建筑面积内），并在房地产平面图相应的位置上标注物业管理用房字样。
物业管理用房所有权归物业管理区域内的全体业主所有，由物业服务企业负责维修、养护和经营。物业管理用房用于物业管理服务活动和业主活动，任何单位和个人不得将物业管理用房擅自买卖、抵押或者改作他用。
（三）加强业主委员会建设。
各街道办事处要根据行政组织和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理公约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。街道办事处要支持业主委员会的工作，业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。
（四）进一步规范物业服务收费。
物价部门会同房管部门，按照国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》及省物价局、省建设厅《山东省物业服务收费管理实施办法》的规定，研究制定实施办法，明确物业管理服务收费的原则、收费管理形式和服务费用构成，加快建立“分等定级、质价相符”的收费机制。住宅物业服务收费实行政府指导价，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由市、县（市）物价部门会同房管部门制定并组织实施。非住宅物业服务收费实行市场调节价。业主大会、业主委员会要全面履行职责，既要监督物业服务企业的服务，还要督促业主按时交纳物业服务费。各物业服务企业要认真落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务账目，严格按标准收费，按规定项目进行费用开支，自觉接受物价、房管部门及业主的监督。物业服务企业不按照国家发改委、建设部《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价的，业主有权拒绝交费。
（五）规范专业服务单位收费行为。
物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。对于业主自用的，要直接向业主收取；对于物业服务企业使用的，直接向物业服务企业收取；对于公共使用的，由业主分摊，按照合同约定收取。未收费到最终用户的，产生的损耗由供应单位承担，法律、法规、规章另有规定的，从其规定。供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用，不得强制物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
四、加强领导，确保社区物业管理工作有序开展
各级、各有关部门要把物业管理工作摆上重要议事日程，研究政策，制定措施，扎实推进。一是建立健全组织领导体系。各县市区政府是物业管理工作监管的第一责任人，要根据辖区的规模和任务明确相应的物业管理机构，落实人员和经费。各街道办事处要明确一名副主任分管物业管理工作。二是建立健全社区管理网络。各街道办、社区要理顺物业管理与社区建设的关系，把物业管理纳入社区建设规划，积极配合、支持和参与到物业管理工作中，以物业管理服务推动社区服务发展、拓展社区服务范围，逐步形成物业管理与社区建设良性互动的新机制。房管部门在建立诚信档案、办理物业管理资质年检、业主委员会备案时应当征求街道办事处及居民委员会的意见。三是建立健全投诉受理网络。要建立健全投诉处理制度，向社会公开投诉受理电话，并落实专人负责，及时处理群众投诉，自觉接受业主监督。
物业管理涉及规划、房屋质量、违章建筑拆除、治安防范、消防、环保等方面，各级、各部门要从提高城市综合管理水平、提高人民群众居住环境质量的大局出发，各司其职，密切配合，推动全市物业管理的健康发展。对小区内违章搭建、擅自改变房屋结构等明令禁止的行为，各相关职能部门要依法从严查处。房管部门要加强对物业管理现状的调查研究，及时协调解决工作中存在的问题，不断完善管理措施，推动全市物业管理覆盖面的扩大和服务水平的提高。街道办、社区要依法履行职责，在房管部门的指导下，积极配合、支持物业服务企业做好工作，共同建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人物和谐的现代化社区。
二ΟΟ七年八月三十一日
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2009/12/11 15:31:00