玉田县物业管理暂行办法

（征求意见稿）

第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《物业管理条例》等法律法规的规定，结合我县实际情况，制定本暂行办法。
第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 县建设局负责县域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会
第四条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有以下权利：
（一） 按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二） 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三） 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四） 参加业主大会会议，行使投票权；
（五） 选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六） 监督业主委员会的工作；
（七） 监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八） 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九） 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理使用；
（十） 法律、法规规定的其它权利。
第五条 业主在物业管理活动中，履行以下义务：
（一） 遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二） 遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三） 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；
（四） 按照国家规定交纳专项维修资金；
（五） 按时交纳物业服务费用；
（六） 法律法规规定的其它义务。
第六条 物业管理区域内由全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体范围由县建设局、城区街道办事处代表县政府确定。
　　第八条 同一物业管理区域内的业主，应当在县建设局、街道办的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会成员的名额根据物业管理区域的规模，.一般由五人以上的奇数成员组成，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力的业主担任。业主委员会委员的任期一般为二年。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主人数较少且经全体业主三分之二以上同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主在首次业主大会会议上的投票权数，住宅物业按套计算，每套一票。非住宅物业每一百平方米为一票；小于一百平方米的按一票计算，超过一百平方米每增加一百平方米增加一票，多出部分不足一百平方米的尾数不计票数。
　　第九条 业主大会应履行下列职责；
　　（一） 制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　（二） 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　（三） 选聘、解聘物业管理企业；
　　（四） 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　　（五） 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（六） 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其它有关物业管理的职责。
　　第十条 业主大会会议可采取集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1－2以上投票权的业主参加，推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
　　业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1－2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案等重大决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2－3以上通过。
　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
　　第十一条 业主大会分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　第十二条 召开业主大会，应于会议召开15日以前通知全体业主，并在物业管理区域内公告。业主委员会应当做好业主大会会议记录。业主大会会议应当同时告知相关的居委会。
　　第十三条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
　　（一） 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二） 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　　（三） 及时了解业主、物业使用人的意见与建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　　（四） 监督业主公约的实施；
　　（五） 业主大会赋予的其它职责。
　　第十四条 业主委员会委员应当符合下列条件
　　（一） 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
　　（二） 遵守国家有关法律、法规；
　　（三） 遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
　　（四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁，不参与本区域内物业经营活动；
　　（五） 具有一定组织能力；
　　（六） 具备必要的工作时间，身体健康，一般年龄六十五岁以内。
　　第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向县建设局备案。
　　第十六条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
　　第十七条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项做出约定。
　　第十八条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
　　业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，县建设局应责令限期改正或者撤消其决定，并通告全体业主。
　　第十九条 业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。业主大会、业主委员会做出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应当选聘有资质的物业管理企业，并与其签订书面的前期物业服务合同。
　　第二十一条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出决定。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
　　第二十二条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
　　第二十三条 住宅物业的建设单位，应当通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，投标人少于3个或住宅规模较小的，经县建设局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　第二十四条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。 前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
　　第二十五条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，建设单位不得擅自处分。
　　第二十六条 物业管理企业承接物业时应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
　　第二十七条 在办理物业承接验收手续时建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
　　（一） 竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二） 设施设备的安装、使用和维护保养技术资料；
　　（三） 物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四） 物业管理所必须的其它资料。
　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
　　第二十八条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
　　第二十九条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章 物业管理服务

　　第三十条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并具有相应的资质。
　　第三十一条 从事物业管理的人员应当按国家有关规定取得职业资格证书。
　　第三十二条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
　　第三十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
　　第三十四条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　第三十五条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本办法第二十七条第一款规定的资料。
　　第三十六条 物业管理用房所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
　　第三十七条 物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和第二十七条第一款规定的相关资料交还给业主委员会。
　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
　　第三十八条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
　　第三十九条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业性质和特点，由业主和物业管理企业按照政府价格主管部门会同县建设局制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
　　第四十条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十一条 政府的价格主管部门应当会同县建设局，加强对物业服务收费的监督。
　　物业管理企业可以根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
　　第四十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
　　物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第四十三条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
　　第四十四条 物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
　　第四十五条 物业使用人在物业管理活动中的权力义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
　　第四十六条 县建设局应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

第五章 物业的使用与维护

　　第四十七条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变用途。确需改变用途的，应征得业主大会同意后，依法办理有关手续。
　　第四十八条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主、物业管理企业确需占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委员会和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
　　第四十九条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要临时占用、挖掘道路场地的应当及时恢复原状。
　　第五十条 业主需要装饰、装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
　　第五十一条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金，由购房者按购房款百分之二的比例向售房单位缴交，并在业主办理房屋权属证书时由售房单位统一缴交到县建设局代管；已入住但未筹集专项维修资金或专项维修资金不敷使用的住宅小区，经建设局或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅、非住宅建筑面积比例，由县物价局定价，物业管理企业向业主续筹，随物业服务费单独计收，并统一缴交到县建设局。
　　专项维修资金由县建设局在银行设专户存储，按单幢物业设立明细帐。需使用时，由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审核后，报县建设局拨付使用。
　　第五十二条 利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当用于补充专项维修资金。
　　第五十三条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会或业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章 法律责任

　　第五十四条 违反本办法的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县建设局处以5万以上20万元以下罚款；给业主造成损失的依法承担赔偿责任。
　　第五十五条 违反本办法的规定，不移交有关资料的，由县建设局责令限期改正，逾期仍不移交的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下罚款。
　　第五十六条 违反本办法的规定，未取得资质证书或违规从事物业管理的，由县建设局没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款。给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第五十七条 违反本办法的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县建设局责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第五十八条 违反本办法的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县建设局责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第五十九条 违反本办法规定，挪用专项维修资金的，由县建设局追回挪用的专项维修资金，给予警告、没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员及其他直接责任人员的刑事责任。
　　第六十条 违反本办法规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县建设局责令限期改正，给予警告、没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
　　第六十一条 违反本办法的规定，未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房的用途的，由县建设局责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的维修、养护。
　　第六十二条 违反本办法的规定，有下列行为之一的，由县建设局责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定，处以罚款；所得收益，转作专项维修资金。
　　（一） 擅自改变物业管理区域按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的；
　　（二） 擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
　　（三） 擅自利用物业共同部位、共用设施设备进行经营的；
　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5 万元以上20万元以下罚款。
　　第六十三条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
　　第六十四条 业主以业主大会或业主委员会名义从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
　　第六十五条 违反本办法的规定，县建设局或者其它有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其它好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
　　　　　第七章 附则

　　第六十六条 本办法由县建设局负责解释。
　　第六十七条 本办法自发布日期起施行。