日照市住宅小区物业管理等级服务标准

日照市物价局、日照市规划建设委员会关于印发《日照市住宅小区物业管理等级服务标准（试行）》的通知
日价费发【2005】22号

各物业管理企业：
为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法利益，提高物业管理水平，促进物业管理行业健康发展，根据《物业管理条例》和《山东省物业服务收费管理实施办法》的规定，结合实际，经研究确定我市物业管理服务等级标准及有关事项如下：
一、本通知所规定的等级收费标准，适用于市区范围内的各类住宅小区和高级住宅、别墅等物业服务收费。
二、居民住宅小区物业管理收费等级收费标准为：
一级：每月每平方米建筑面积1.0——2.0元
二级：每月每平方米建筑面积0.5——0.8元
三级：每月每平方米建筑面积0.25——0.35元
四级：每月每平方米建筑面积0.15——0.25元
三|根据物业管理企业按照物业服务合同约定，对小区内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。
四、写字楼、工业区、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅提供公共服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方合同约定。
五、收费登记申报、评定工作的时间要求。物业管理服务收费登记申报工作在每年3月1日—31日和6月1日—30日分两次由物业管理企业进行申报。物业管理服务收费等级的评定，由价格主管部门会同同级建设行政主管部门按照《日照市住宅小区物业管理等级服务评定标准（试行）》组织评审，并对企业申请评定的项目按照得分多少确定等级。
六、物业管理企业根据评定等级，向价格主管部门提出收费申请、附资质证书、营业执照等有关资料，镜价格主管部门审批后，方可收费
七、住宅小区内的办公、商业、餐饮用房服务收费标准可高于同一小区住宅收费标准。办公、商业用房不超过60%；餐饮用房不超过80%。
八、业主已购房屋并以办理了手续未住的，经物业管理企业确认后，其物业管理服务费可按物业管理服务收费标准的80%缴纳。
九、小区内机动车辆看官费用报价格主管部门审批。
十、本通知自发布之日起执行。


日照市住宅小区物业管理等级服务评定标准
（试行）
一、管理运作（11分）
　　1、有专业物业管理机构，实行综合一体化管理。（1分）
2、按《物业管理条例》等法规规定配有规定面积的物业管理用房，办公场所整洁、有序。（1分）
3、物业管理专项维修基金已建立，其管理、使用、续筹符合有关规定。（1分）
4、物业管理企业与业主委员会或委托管理单位签有规范性物业管理合同，双方责、权、利明确。（2分）
5、各项管理制度完善：（2分）
（1）物业管理企业建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核；
（2）各类人员岗位责任制；
（3）业主公约、房屋使用手册、装饰装修管理规定等各项公众管理制度完善；
（4）有完善的管理工作流程。
6、档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便：（2分）
（1） 小区验收移交档案资料；
（2） 房屋维修档案资料；
（3） 装修管理档案资料；
（4） 公共设施、设备运行维修档案资料；
（5） 完善配套、维修工程档案资料；
（6） 建立住户档案、房屋及其配套设施权属清册；
（7） 其他资料。
7、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，并能有效运用。（2分）
二、房屋的管理及维修养护（17分）
1、房屋外观完好、立面整洁，无重大缺损、妨碍市容和观瞻等现象。封闭阳台基本统一；防盗网、空调架安装统一有序，外墙无锈迹，无安全隐患；室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观，无安全隐患或破损；外墙装饰无破损或污迹等。（4分）
2、房屋装饰装修管理制度完善，符合规定，无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等。（3.5分）
3、房屋本体公用设施整洁，公用楼梯、天台、通道等共用部位无乱占用现象。（3分）
4、无擅自改变房屋用途。小区内栋号有明显标志，小区入口处和主要路口公共地方有引路标识图。（1.5分）
5、坚持房屋修缮制度、管理处值班制度和便民报修措施，并建立回访制度和回访记录，维修服务满意率90%。（3分）
6、房屋完好率达到98%以上。房屋零修、急修及时率达到99%以上。维修质量合格率达到100%。（2分）
三、保安消防及车辆管理（12分）
1、小区基本实行封闭式管理，有专业保安队伍，实行24小时值班和巡逻制度；安全护卫人员有统一着装、佩戴明显标志，熟悉辖区情况，认真负责，文明值勤、言行规范。（3.5分）
2、消防设施设备完好无损，可随时启用，制定消防应急预案。（1.5分）
3、可能危及住户安全处有明显标识和防范措施。（1分）
4、发生违反小区管理制度的，能够及时予以劝阻。本年度内无因管理公司责任造成重大刑事案件和重大火灾事故。（1分）
5、停车场管理制度落实，设有专职人员，车辆进入设卡，实行车位有偿使用和保管区分制度，车辆进出有登记，本年度无因管理公司责任造成车辆损坏或丢失。（1.5分）
6、机动车辆管理制度完善，管理责任明确，车辆进出、停放有序，无违章行驶及停放。（1.5分）
7、非机动车辆管理制度完善，管理有序，停放整齐。（2分）
四、环境卫生管理（11分）
1、小区实行标准化清扫、保洁，无卫生死角；有清洁队伍，管理制度完善。（3分）
2、环卫设备齐全完好，有垃圾收集设施、中转设施，垃圾日产日清。（3分）
3、整体环境及环卫设施随时保持清洁、定期进行消毒，积极开展灭鼠除害工作。（3分）
4、小区道路等公共场地无纸屑、烟头等废弃物。（1分）
5、五违反规定饲养家禽、家畜及宠物的现象。（1分）
五、园林绿化管理（12分）
1、有绿化专业人员、必备的绿化专业机械，管理制度落实。（2分）
2、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当。绿地无杂物，无改变使用用途和破坏、侵占等现象（5分）
3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，死亡树木补栽及时，无病虫害，无践踏折损现象，无大面积黄土裸露。（3分）
4、绿化管理设施、设备完好，水源有保障。（2分）
六、公用设施、设备、场所（地）（11分）
1、小区所有公共设备图纸资料齐全，管理规范，公用配套设施、设备、场所（地）达到规划标准，无缺漏或违章私改原规划现象，无擅自侵占公用设施或场地，运营正常、方便居民、公共设施完好率达到95%以上。（4分）
2、道路畅通无损坏，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。（1.5分）
3、供电、供水、供气、通讯管线及设施完好，其运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患；二次供水有严密的管理设施，供水符合卫生标准、无二次污染及隐患。（1分）
4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。（1.5分）
七、区内商业网点管理和经营服务（6分）
1、商铺无违章装修、乱搭建、乱悬挂张贴；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患和破损。（1分）
2、门前三包落实好，铺面整洁，无乱丢垃圾，无污水等。（1分）
3、排放油烟、噪音等符合环保标准，无存放有毒有害物质。（1分）
4、多种经营效果好，有偿服务项目 收费公开合理，无违反规定乱收费。（1分）
5、小区开展了代收代缴有关费用及其他便民服务，收取的物业费及代收水、电、气、通讯等费用按规定进行公示。（2分）
八、管理人员素质（7分）
1、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；工作人员培训有计划、有考核、有记录，制度落实好。（1分）
2、物业管理企业工作人员服务态度和蔼、用语规范、耐心热情。（1.5分）
3、有规定数量的持证上岗人员。（1分）
4、有各类人员业绩和工作量考核制度，考核记录完善。（2分）
5、物业管理企业工作人员熟悉物业辖区内情况和本岗位责任制、考核标准，服务意识和态度好，敬业精神强。（1.5）
九、精神文明建设（6分）
1、健全并落实各项精神文明建设、社区文化、社区服务制度。（1分）
2、建立宣传教育学习园地，并有房屋及设施设备管理、装修管理、消防知识、社区文化等宣传方面记录或专栏，有相应的各种文化体育活动、服务场所（地）。（3分）
3、积极开展文明健康的社区文化活动。（2分）
十、投诉处理及用户评议（7分）
1、持一、二、三、（暂定）资质证书的单位，年有效投诉率分别在1%、1.5%、2%、2.5%以下，处理率95%以上，回访率95%以上。（2分）
2、设立“一站式”业务受理中心，办理业户保修、咨询和投诉等业务。业务受理中心公开业务受理电话，实行24小时值班，接到业户报修、投诉等业务后，能够立即做好登记并按照规定程序办理。用户对小区管理服务的评议满意率达到90%以上。（3分）
十一、等级评分标准：
　　95分（含）以上为一级；85分（含）至95分为二级；75分（含）至85分为三级；65分（含）至75分为四级；65分以下限期整改，重新评定，否则不得收费。小区物业管理收费标准根据评定分值所对应的等级收费标准确定。