青州市物业管理办法

（青州市人民政府二○○五年十二月二十二日发布）

第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》及有关法律、法规，制定本办法。
第二条 本办法适用于在本市城市规划区范围内统一规划建设的住宅小区、组团（以下统称小区）。
第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 市房地产管理局代表市建设局主管全市的物业管理工作。
规划、城管、民政、公安、工商、物价等有关部门及各街道办事处应当按照各自职责，协同做好物业管理工作。
第二章 业主及业主委员会
第五条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第七条 住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主或业主代表举行大会，选举产生业主委员会。
第八条 业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。
业主委员会主任、副主任和委员由业主大会或业主代表大会在全体业主中选举产生。
第九条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集主持业主大会或业主代表大会，报告小区物业管理的实施情况；
（二）通过公开招标选定物业管理企业，与物业企业管理订立、变更或解除物业管理合同；
（三）拟定公共资金使用计划，并按年度公布使用情况；
（四）审定物业管理企业提出的物业管理计划；
（五）听取业主的意见和建议，制定业主公约和议事规划，监督物业管理企业的工作；
（六）监督公用设施、设备及公共场地的使用；
（七）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
第三章 物业移交与管理
第十条 住宅小区竣工后，开发建设单位必须向建设行政主管部门申请综合验收，综合验收合格的方可办理物业管理移交手续。
第十一条 住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。
第十二条 住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发单位负责，费用由开发建设单位承担。建设单位选聘物业管理企业的，应当实施招投标，签订书面的前期物业服务合同，并到物业管理主管部门备案。
第十三条 开发建设单位应向业主委员会提供物业管理用房，面积不少于该物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二。
第十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第十五条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权建设单位不得擅自处分。物业管理企业承接物业时，应当有对物业共有部位、共有设施设备进行查验并办理承接验收的手续。建设单位应当向物业管理企业或业主委员会移交下列资料：
（一）住宅小区报建的批准文件，规划平面图、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料（合随机资料）；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理区域内各类建（构）筑物、场所（地）、设施（备）的清单；
（五）物业及配套设施的产权清单；
（六）管理用房的清单；
（七）物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。
第四章 物业管理服务与收费
第十六条 物业管理企业必须依法登记注册，并经市物业管理主管部门审批或按规定程序审查报上级主管部门批准，领取《物业管理企业资质证》后，方可从事物业管理业务。
第十七条 从事物业管理的人员应当依照有关规定取得职业资格证书。
第十八条 外地物业管理企业进入我市从事物业管理活动的，应当先到物业管理主管部门备案。
第十九条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第二十条 业主委员会应当通过招投标选聘物业管理企业，订立书面的物业服务合同，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业管理企业承结物业时，应当与业主委员会办理验收手续，到物业主管部门备案。
第二十一条 业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用。
第二十二条 物业管理服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
新建小区未成立业主委员会的，物业管理服务费标准由市物价部门会同市物业管理主管部门根据物业管理服务标准确定。
已成立业主委员会的，物业管理服务费标准应由业主大会与物业管理企业双方协商议定，并在物业管理服务合同中明确物业管理服务费标准。
物业管理企业可以根据业主的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第二十三条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第二十四条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、环卫、有线电视等单位应当向最终用户业主收取有关费用。本办法实施前未实行一户一表、抄表到户、收费到户的上述单位，须按本规定组织实施。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主应当按照有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金的收取、使用、管理办法另行制定下发。
第五章 物业的使用与维护
第二十六条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关手续。
第二十七条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地、在约定期限内恢复原状。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第二十八条 业主不得在小区内乱搭乱建、乱设摊点，不得在建筑物或者构筑物上私开门窗或者乱挂、乱贴、乱写、乱划，不得随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物。
第二十九条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施维修、养护的责任。因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第三十条 利用物业共用部位、共用设施设计进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主委员会的决定使用。
第三十一条 物业存在安全隐患危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章 罚则
第三十二条 违反本办法的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由物业管理主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十三条 违反本办法的规定，不移交有关资料的，由物业管理主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第三十四条 违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由物业管理主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十五条 违反本办法的规定，物业管理企业聘用未了以得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由物业管理主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十六条 违反本办法的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人手，由物业管理主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第三十七条 违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，由物业管理主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业质地用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第三十八条 违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第三十九条 违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第四十条 违反本办法的规定，有下列行为之一的，由物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设备设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共同设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以上的罚款。
第四十一条 违反本办法规定，在小区内乱搭乱建、乱栽乱种、乱贴乱画的，由物业管理企业及时制止，并向城市管理行政执法部门报告，依法处理。
第四十二条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
第七章 附则
第四十三条 本办法施行前未经验收已交付使用的住宅小区，由建设主管部门组织验收。未按规划、设计要求进行配套建设的，由原开发建设单位按规定进行补建和完善，并按本办法规定实行物业管理。
第四十四条 本办法由市房地产开发管理局解释。
第四十五条 本办法自发布之日起施行，1998年12月7日发布的《青州市城市住宅小区物业管理试行办法》同时废止。